第十條 【業(yè)主大會(huì)的成立】同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　條文注釋

　　本條是對(duì)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。

　　（1）業(yè)主大會(huì)成立的主體是業(yè)主，而不強(qiáng)制要求必須由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織召開(kāi)。（2）成立業(yè)主大會(huì)也并非業(yè)主唯一可以選擇的自我管理的形式，在只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下，業(yè)主完全可以自行或者通過(guò)全體協(xié)商的方式對(duì)共同事項(xiàng)作出決定，沒(méi)有必要成立業(yè)主大會(huì)。（3）業(yè)主大會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)。（4）業(yè)主大會(huì)成立時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　為了體現(xiàn)在物業(yè)管理中基層人民政府的作用，發(fā)揮其密切聯(lián)系群眾，便于管理的優(yōu)勢(shì)，修改決定增加了指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立的主體，在原來(lái)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的基礎(chǔ)上，規(guī)定街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同樣負(fù)有指導(dǎo)和支持業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)相比，有更強(qiáng)的中立性，因此，業(yè)主在法定條件已經(jīng)達(dá)到，希望盡快成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，由他們來(lái)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院刪除了本條第二款的規(guī)定。原來(lái)的本條第二款規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算可以有兩種方式：一是根據(jù)業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積；二是根據(jù)業(yè)主擁有的住宅套數(shù)。無(wú)論是按照哪一種方式確定業(yè)主投票權(quán)，都是合法的。《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定：“決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！边@條在規(guī)定業(yè)主大會(huì)決議條件的同時(shí)，實(shí)際上也確定了業(yè)主投票權(quán)計(jì)算的方式。根據(jù)這一規(guī)定，業(yè)主的投票權(quán)計(jì)算，只能根據(jù)其擁有的物業(yè)建筑面積確定，而且業(yè)主擁有的建筑面積是專(zhuān)指其所擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分，即不包括業(yè)主擁有的其他共有部位。確定業(yè)主大會(huì)是否能夠形成決議，是根據(jù)投票業(yè)主擁有的專(zhuān)有部分建筑面積和建筑物總面積的比例。建筑物總面積包括了各個(gè)業(yè)主專(zhuān)有的部分和業(yè)主共有的部分。

　　關(guān)聯(lián)法規(guī)

　　《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第3、4、7條

　　《建設(shè)部關(guān)于宣傳、貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的通知》二