最高法新規(guī)定支持銀行處置拖欠放貸者房產(chǎn)，低保對象可“網(wǎng)開一面”

最高人民法院的一紙司法解釋為銀行處理拖欠房貸者房產(chǎn)開了綠燈。記者昨天獲悉，最高人民法院于21日公布了《關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）。根據(jù)這一《規(guī)定》，拖欠銀行房貸購房者開始面臨房產(chǎn)被拍賣的風險。

《規(guī)定》第一條就開宗明義：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債?！?/p>

這實際上大幅度地改變了最高院在一年前發(fā)布的另一個司法解釋。

據(jù)了解，最高法2004年11月4日公布的《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》明確表示，銀行雖然可以查封被抵押的房屋，但是對于只有一套住房的客戶，不得將房產(chǎn)拍賣、變賣或者抵債。這一頗為“人道”的規(guī)定在銀行界引起了軒然大波?！斑@實際上就是規(guī)定可以欠債不還，銀行也拿他沒什么辦法了。”一個銀行業(yè)人士如此評論去年的這一司法解釋。

此番對2004年司法解釋的修改，無疑得到了銀行業(yè)的一致歡迎。當年上書的上海銀行同業(yè)公會前秘書長朱德林表示，“總體來說，新解釋還是基本保障了銀行的權益，掃除了銀行房貸業(yè)務的后顧之憂?！?/p>

不過新規(guī)定在賦予銀行處置權利的同時，也保持著前一規(guī)定對普通消費者的保護，新規(guī)定要求銀行在對進行拍賣、變賣或者抵債，滿足三個條件，一是在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期；二是強制遷出時，如果被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供臨時住房，已經(jīng)產(chǎn)生的租金從房屋拍賣或變賣價款中優(yōu)先扣除；三是屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

這就意味著，對于那些惡意拒還房貸的“老賴”，法院將變賣其居住的房屋以回收貸款，對于經(jīng)濟確實困難的購房者則網(wǎng)開一面，顯示出新司法解釋在處置力度和人文關懷之間保持著微妙的平衡。

■背景

銀行界呼聲獲法律支持

最高法認為，舊規(guī)定引發(fā)了房貸門檻提高，最終損害了消費者利益

剛剛執(zhí)行了將近1年的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》被新的司法解釋替代，在一定程度上是銀行界的一個勝利。在聽取銀行界聲音的同時，最高法也認為，該規(guī)定雖然在表面上維護了房貸者的權益，但是由于銀行的抵制，最終受損的還是廣大消費者。

銀行界抵制舊規(guī)定

2004年11月4日，最高人民法院公布的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第6條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！?/p>

該規(guī)定出臺后，立刻遭到了多方質(zhì)疑，法律界人士認為，已經(jīng)設定的抵押擔保不能執(zhí)行，和《擔保法》有關基本條款相矛盾；銀行界人士認為，相關法律改變徒然增加了商業(yè)銀行房貸風險，為銀行的執(zhí)行帶來了額外的障礙，也不利于我國誠信體系的建設。

隨后，京、滬、深三地銀行業(yè)同業(yè)協(xié)會當時曾上書表示，最高法的規(guī)定內(nèi)容不利于銀行維護房貸債權，要求在體現(xiàn)以人為本、維護借款人權益的同時能夠保障銀行房貸權益，并且鑒于該規(guī)定難以操作，希望最高院能早日出臺實施細則。

央行副行長吳曉靈也曾專門談到了自己對最高人民法院出臺的這個司法解釋的理解。她首先肯定了該司法解釋出臺的初衷，認為這種善意的規(guī)定對收入水平較低、無力還款的老百姓來說是一個利好，充分體現(xiàn)出了最高人民法院的人性化。

但她同時表示，最高人民法院的這個司法解釋，從法律角度未能嚴格保護作為債權人銀行的權利，這將有可能使債務人在還款積極性上打折，甚至可能出現(xiàn)就算銀行主動出面替他尋找可居住的房子，借款人還挑三揀四的現(xiàn)象。

在這個司法解釋實施一年時間內(nèi)，相關的不利影響也逐漸顯現(xiàn)出來。部分銀行的住房個貸欠交已成為困擾個貸業(yè)務的老大難問題，建行哈爾濱分行就曾發(fā)生對62名拖欠銀行貸款者提起法律訴訟的事件，但銀行即使通過司法程序獲得全勝之后，也難以執(zhí)行。部分銀行被迫采取了提高房貸門檻等手段，對小戶型和經(jīng)濟適用房的貸款發(fā)放上有一些收緊，同時對一些收入不太高人群購房門檻暗暗提高。

舊規(guī)定使消費者受損

對于舊規(guī)定所遭到的抵制，最高法在出臺新的司法解釋時并沒有回避。

12月21日，最高法在《人民法院報》上表示，《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》去年出臺后，引起了較大反響。有人認為，從長遠來看，如果設定抵押的房屋不能執(zhí)行，不利于維護銀行房貸債權，增加了銀行的經(jīng)營風險，將影響商業(yè)銀行的住房消費信貸業(yè)務，不利于住房按揭市場的發(fā)展，同時不利于社會誠信體系的建立與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。該規(guī)定出臺后，各地銀行為了維護自己的房貸權益，紛紛采取措施提高房貸門檻，致使許多原本可以獲得銀行住房貸款的人無法貸款買房，最終損害了廣大消費者的利益。

昨天，建行北京分行有關人士評論說，新司法解釋出臺后基本做到了商業(yè)銀行和普通消費者利益之間的平衡，既保證了銀行處理房屋的權利，同時也對實在無力還款的消費者有一定的保護，比如相關的租房等規(guī)定，也和商業(yè)銀行平日實際操作習慣相吻合。

■資料

《規(guī)定》內(nèi)容

第一條對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。

在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。

第三條上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定執(zhí)行。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。

第四條申請執(zhí)行人提供的臨時住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標準確定。

第五條申請執(zhí)行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，當?shù)責o同類房屋租金標準可以參照的，參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定。已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。

第六條被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

第七條本規(guī)定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。