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商品房買(mǎi)賣合同中定金條款陷阱及對(duì)策建議

來(lái)源: 律霸網(wǎng)整理?寧司 · 2020-07-21 · 275人看過(guò)

商品房買(mǎi)賣合同中定金條款陷阱及對(duì)策建議



一、定金的性質(zhì)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū),該協(xié)議書(shū)約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容。購(gòu)房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同,逾期則視為購(gòu)房者違約,開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。七日后,雙方在簽訂正式合同時(shí),購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)知曉的情況不一致,經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購(gòu)房協(xié)議,購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商退還已繳付的定金,但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是購(gòu)房者不履行購(gòu)買(mǎi)義務(wù),而拒絕退還定金。分析本案有兩種不同觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)返還定金,因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類,一類是立約定金,它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金,它指以交付定金為合同的成立要件,定金交付,合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金,此種定金是證明合同成立的證據(jù),即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金,是指交付定金后,交付定金的一方如不履行合同,則收受定金的一方有權(quán)沒(méi)收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類是解約定金,這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價(jià)。即交付定金的一方得以喪失定金為代價(jià)而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同。在本案中,購(gòu)房人交付的定金屬于立約定金,其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定,當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購(gòu)房人拒絕訂立合同,則無(wú)權(quán)要求返還定金。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金,因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件,在不具備條件的前提下,應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過(guò)錯(cuò)。在我國(guó)司法實(shí)踐中多理解為,當(dāng)事人不履行合同,條件即具備。而其它各國(guó)民法規(guī)定,只有在不履行合同方有過(guò)錯(cuò)時(shí),才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的,不適用定金罰則。如《德國(guó)民法典》第338條第1款規(guī)定,“因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時(shí)或者契約因付定金人的過(guò)失而撤銷時(shí),受定金人有權(quán)保留定金。”我國(guó)臺(tái)灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定,“契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由,致不能履行時(shí),定金應(yīng)返還之”。為了適應(yīng)各國(guó)及社會(huì)發(fā)展趨勢(shì),我國(guó)《審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。故認(rèn)為,在本案中,認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購(gòu)房者前往開(kāi)發(fā)商處與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過(guò)程中,存在分歧,達(dá)不成協(xié)議,并非任何一方的過(guò)錯(cuò),故不應(yīng)適用定金罰則。筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件,并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下,可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金,其原因是購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施,而在簽訂正式預(yù)售房合同時(shí),開(kāi)發(fā)商對(duì)此卻不予認(rèn)可。購(gòu)房者是基于信任開(kāi)發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金,購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房屋。但由于開(kāi)發(fā)商缺乏最基本的誠(chéng)信,將小區(qū)規(guī)劃任意更改,從而導(dǎo)致購(gòu)房者不愿意購(gòu)房。根據(jù)《民法通則》中的誠(chéng)實(shí)信用原則,由于開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信,違反了民事行為中的帝王原則即誠(chéng)實(shí)信用,應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任,應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開(kāi)發(fā)商不按照相應(yīng)的說(shuō)明履行義務(wù),則存在對(duì)購(gòu)房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定,欺詐行為是一種可以撤銷的行為,故購(gòu)房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。二、定金條款在房屋買(mǎi)賣合同中存在缺陷的原因由于房屋都是期房,在我國(guó)現(xiàn)階段,又是賣方市場(chǎng),因此,買(mǎi)受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下,就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定,很容易造成購(gòu)房人自身權(quán)益損失。比如,簽訂合同后,由于按揭款不能辦下來(lái),解除合同的后果就有可能是喪失定金。或者由于補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成,開(kāi)發(fā)商就以買(mǎi)受人的原因而不退還定金。因此,在房屋買(mǎi)賣合同中開(kāi)發(fā)商慣以格式條款的形式約束購(gòu)房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定,格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商的一些不誠(chéng)信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠(chéng)實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買(mǎi)賣合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信。現(xiàn)在房屋還處于賣方市場(chǎng)的環(huán)境下,購(gòu)房人往往看到開(kāi)發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購(gòu)房人缺乏對(duì)樓盤(pán)的了解,最多只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商沙盤(pán)模型、置業(yè)顧問(wèn)的介紹來(lái)進(jìn)一步了解樓盤(pán)。并且開(kāi)發(fā)商還會(huì)在不起眼的地方附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”。當(dāng)購(gòu)房人定下房屋后,發(fā)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí),開(kāi)發(fā)商會(huì)引用“以規(guī)劃為準(zhǔn)”作為借口,不會(huì)返還購(gòu)房人定金。實(shí)際上一開(kāi)初開(kāi)發(fā)商就是做的一種虛假?gòu)V告,騙取購(gòu)房人的眼球,引購(gòu)房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購(gòu)房人的條款,而在購(gòu)房人繳付定金時(shí),購(gòu)房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中,總則第四條明確規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用”的原則。在合同法第六條也規(guī)定了“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”。誠(chéng)實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則,是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,是不能動(dòng)搖的。因此,開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中對(duì)定金制定的目的只為了限制購(gòu)房人,完全違背了民法的帝王原則,在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。第二,沒(méi)有健全的資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商在房屋還未開(kāi)工的時(shí)候就以賣號(hào)的形式獲取一部分資金。這種買(mǎi)號(hào)有叫認(rèn)購(gòu)金的,也有叫定金的。獲取的資金由開(kāi)發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的,如果用于其他用途,就不能保證所買(mǎi)的房號(hào)能夠變成房屋。前一種,購(gòu)房人在不愿意簽正式合同時(shí),應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還,后一種如果非因購(gòu)房者的原因造成不能簽訂合同,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開(kāi)發(fā)商將這部分資金另作他用,根本無(wú)力返還購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)金或者定金,從而造成購(gòu)房者利益受損。因此,在開(kāi)發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配,使預(yù)售款收入與開(kāi)發(fā)商自有資金帳戶混為一體時(shí),而沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管,這樣就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商只要有地而無(wú)須資金就可以空手套白狼,最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的利益。第三,購(gòu)房人缺乏相關(guān)的購(gòu)房知識(shí)。作為購(gòu)房者,沒(méi)有專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí),認(rèn)為廣告或者沙盤(pán)模型就是開(kāi)發(fā)商的承諾,而未注意開(kāi)發(fā)商的附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”這樣的用語(yǔ)。在簽訂認(rèn)購(gòu)合同或者預(yù)售合同時(shí),對(duì)開(kāi)發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視,待產(chǎn)生糾紛時(shí),才意識(shí)到合法權(quán)益受到剝奪。三、完善商品房買(mǎi)賣合同中定金條款的對(duì)策定金的各種效力與作用說(shuō)明定金在當(dāng)今的社會(huì)生活中處于不可或缺的地位,但是在有些方面也有不足之處,尤其在大宗商品房屋買(mǎi)賣中的缺陷。現(xiàn)針對(duì)不足之處提出以下建議:第一,加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則,將真實(shí)信息披露給購(gòu)房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施,房屋基本情況等。購(gòu)房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容:簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的,應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件,當(dāng)合同不成立時(shí),將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買(mǎi)賣雙方權(quán)利與義務(wù),一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括:保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買(mǎi)賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí),按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款,即買(mǎi)賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外,加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè),購(gòu)房者投訴多、不守信的開(kāi)發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立“黑名單”,使其信譽(yù)度彰顯于世,購(gòu)房者根據(jù)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度決定購(gòu)房。第二,建立完善的開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商資金應(yīng)專款專用。雖然有不少企業(yè)運(yùn)用無(wú)資本運(yùn)作的成功范例,但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下,開(kāi)發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開(kāi)發(fā)房屋。對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查,對(duì)資金帳戶和預(yù)售款帳戶進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控,以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€(gè)市場(chǎng)參與主體創(chuàng)造一個(gè)平等、自愿、公平及誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)不履行合約、不誠(chéng)實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治,否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè),公正的市場(chǎng)秩序也很難建立起來(lái)。第三,購(gòu)房人自身的法律意識(shí)亟待增強(qiáng)。購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或者定金合同之前,應(yīng)該對(duì)商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察,有可能的話,請(qǐng)專業(yè)的購(gòu)房律師陪同。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識(shí)的抵制顯失公平、違背誠(chéng)信的條款,對(duì)任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容,而對(duì)于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問(wèn)題一旦出現(xiàn),最有效的解決途徑是通過(guò)訴訟解決。另外,處于弱勢(shì)群體的購(gòu)房者,為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益,有必要成立購(gòu)房者民間組織,集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約,從而最終通過(guò)購(gòu)房人的法律意識(shí)的增長(zhǎng)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信制度的建立。

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