商品房買賣中，房產證遲遲未能辦理，如何界定雙方的責任？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　黃長雄 中名律師事務所

　　案情簡介：王某于2005年3月與某市房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買了該公司開發的一套商品房，房款總價275000元，合同約定2005年9月底商家將驗收合格的房屋交付給王某，并于交付使用后150日內辦理權屬登記過戶手續，如因出賣人的過錯未能按期辦理，逾期一日按首付款千分之三的違約金付給對方。可交房后一年，仍遲遲未見商家為王某辦理房產證，這時有消息傳出，開發商對開發的樓盤并未交齊全部土地出讓金，領取的只是《臨時土地使用證》，現在大部預售資金已被挪作他用，商家已無力補齊土地出讓金。為此，眾多業主推舉王某為代表，將商家告上法庭，要求被告限期辦理房產證，并支付逾期違約金。
庭上，王某認為賣方未補齊地價，致使《房地產證》逾期未能辦理，在這一問題上，存在欺詐行為，應負全部責任。
賣方辯稱：在房屋交付后的150天期限內，房屋已具備了辦證條件，是王某未按時提供相關材料的原因，才未能辦理房產證書，故過錯責任在王某。因為賣方已按合同約定，以電話通知的方式通知了王某來交材料，賣方已履行合同約定的義務，且王某亦未能提供證據證明賣方有過錯，故請法庭駁回王某的訴請。
一審法院認為：王某未有證據證明在辦證期限內曾向商家提交了辦證材料，也未能舉證證明商家有過錯，而辦證的前提是所需材料齊全，即然王某不按時提供，商家自然無法辦理，故駁回王某的訴訟請求。
王某不服，以一審法院認定事實不清，適用法律錯誤為由，提出上訴。
二審法院經審理后認為：對于未辦證的原因，按合同約定，商家應有首先通知王某補齊材料的義務，那么商家應對自己已按期發出通知承擔舉證責任。其次，對于房屋是否具備了辦證條件的問題，因為商品房預售管理辦法規定：要具備預售條件，相關“五證”必須齊全，即使買方不提出，或合同中不予約定，提供“五證”也是商品房銷售合同的法定前提條件，屬于合同中的隱性條款，所以，對訴爭的房產是否有正式的《國有土地使用權證》應由出賣人負舉證責任。第三，對于出賣方辯稱的辦證期間不存在過錯，因為本案是基于合同提出的違約之訴，出賣人要承擔的是違約責任而非過錯賠償責任，故應按合同約定的違約條款給付逾期辦證違約金。
綜上所述，轍銷一審判決，判令商家限期一個月內予以履行辦證義務，并支付從違約之日起至辦完權屬證書之日的逾期違約金。
評析：在商品房的買賣中，《房地產證》是表明產權的唯一憑證。在商品房買賣合同和按揭貸款的合同中，一般都有約定賣方或銀行為買受人代為辦理房產證，且領取該證后抵押在銀行處，直至還清貸款本息的條款。可對辦理房產證這一過程，如何界定雙方的權利義務？
一、辦理房產證出賣人應負主要履行責任，買受人負協助履行義務。
《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件”。由此可見，買方和賣方都有互相協助履行的義務，這一規定也不是法律的強制性條款，雙方可在合同中約定（如本案）由哪一方負責辦理，或將辦證日期延長。但本案雙方已把辦證這一義務約定給了出賣人，一審法院未能把握好《最高人民法院關于民事訴訟的若干規定》這一司法解釋的舉證責任分配原則的精神。簡單理解了 “誰主張、誰舉證”這一訴訟原則。將本應由法院主動查明，商家負舉證責任的義務分配到買方頭上。
在本案中，法院應首先查明：雙方簽訂的合同是否為有效合同，這就要求審明商家在預售時，是否已取得《商品房預售許可證》。
《城市商品預售管理辦法》第五條規定：“商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書”；因此，提供土使用權證書，進而證明在辦證期限內已具備初始登記條件，是商家的法定義務，而不應由買受人來舉證。
二、在辦理權屬證書中，適用對出賣人的過錯推定原則。
在本案中，合同雖然約定了商家承擔違約責任的前提是具有過錯，但綜合本案的事實，特別是商家作為提供格式合同，且占有資金、信息、專業絕對優勢的一方，應適用過錯推定原則，只要產生了違約的結果，就可以直接推定商家具有過錯，除非他能舉證明具備合同免除條款約定的條件（如不可抗力，政府行為等）。
《最高人民決院關于民事訴訟據的若干規定》第九條：“下列事實，當事人無需舉證明：根據法律或者已知事實和日常生活經驗法則，能推定出另一事實。”這說的是常理法則。作為一名普通購房者，一旦交了房款，通常都會積極履行補交材料辦證的義務。因而一審法院認定王某未能按期提供辦證材料是錯誤的，因為這種情況下，按情理法則他無需先舉證。
律師提示：目前，我國房地產行業運行還不很規范，存在著許多違法違規之處，違規必然帶來損害，而最終承受這一損害后果的，往往是處于弱勢一方的小業主。就如預售許可證的辦理，很多地方仍存在沒有交完地價前，先辦理臨時土地使用證；或將土地證押于土地局，將復印件交給開發商使用；或超過審批面積加建，超出部分暫時無法辦證等情況。故購房者應注意以下幾點：1、簽約前查看清楚該樓房是否具有五證：即《國有土地使用權證》，《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》和《商品房預售許可證》。2、在向開發商提交辦證材料時，一定讓對方在復印件上簽收，自已保留備份。
由于購買商品房是一個投入金額較大、日期較長、環節眾多、涉及眾多房地產相關法律領域的過程。最好在購房過程中每一次簽約前充分咨詢律師和專業人士，一旦出現被損害情況，要勇于拿起法律武器，保護自己的合法權益。
我國許多大城市已開展了律師為購房者提供全程法律服務的業務，但在許多中小城市，這一業務還屬空白，筆者所在的律師事務所已開設了這一業務，將為我市的房地產業規范運行做出自己的努力。（作者簡介：黃長雄，中名律師事務所律師，廣西大學法學學士，云南大學在讀法律碩士，業務電話：13877687337）