濟南市城市房屋拆遷管理辦法

《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》已經(jīng)2007年4月4日市政府第四十六次常務會議審議通過，現(xiàn)予以公布，自公布之日起施行。市長 張建國 二00七年四月十九日

第一章　總　則
　　第一條　為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權(quán)益,保障建設項目順利進行，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
　　第三條　本辦法所稱拆遷人，是指依照本辦法規(guī)定取得房屋拆遷許可證的單位。
　　本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
　　第四條　拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、被拆除房屋承租人以及其他占用被拆除房屋的單位和個人，應當在拆遷期限內(nèi)完成搬遷。
　　第五條　濟南市建設行政主管部門是本市房屋拆遷主管部門，對本市市區(qū)內(nèi)城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。
　　規(guī)劃、國土資源、房管、公安、工商、物價、城市管理綜合執(zhí)法等部門，應當按照各自職責，協(xié)同房屋拆遷主管部門做好房屋拆遷的監(jiān)督管理工作。
　　　　　　　　　
第二章　拆遷管理
第六條 房屋拆遷主管部門應當依據(jù)城市規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展實際，編制城市房屋拆遷年度計劃和拆遷安置房屋年度建設計劃，經(jīng)市政府同意后，報省建設行政主管部門會同省發(fā)展改革部門審批。
拆遷安置房屋年度建設計劃應當優(yōu)先安排就地安置房屋建設。安置房屋應當按照普通商品房的標準設計和建設，套型設計滿足被拆遷人居住需要。
　　第七條　申請拆遷的單位應當持規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證及附圖、附件，向房屋拆遷主管部門申請拆遷凍結(jié)。
　　房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起十日內(nèi)進行審查；符合凍結(jié)條件的，由房屋拆遷主管部門發(fā)布拆遷凍結(jié)通告。自凍結(jié)通告發(fā)布之日起，凍結(jié)范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：
　　(一)房屋及其附屬物的新建、擴建、改建；
　　(二)房屋租賃；
　　(三)改變房屋和土地用途；
　　(四)企業(yè)工商登記和事業(yè)單位、社會團體法人登記。
　　房屋拆遷主管部門應當在拆遷凍結(jié)通告發(fā)布之前書面通知本條第二款所列事項涉及的有關(guān)部門在凍結(jié)期限內(nèi)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。
第八條 房屋拆遷主管部門發(fā)布拆遷凍結(jié)通告后，申請拆遷的單位可以向有關(guān)單位或者個人核查擬拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)、使用以及租賃等情況，有關(guān)單位和個人應當予以配合。
　　第九條　拆遷凍結(jié)期限最長不得超過六個月；需要延長凍結(jié)期限的，必須經(jīng)房屋拆遷主管部門批準，延長凍結(jié)期限不得超過六個月。申請拆遷的單位在凍結(jié)期限內(nèi)取得房屋拆遷許可證的，凍結(jié)期限自動延長至拆遷期限屆滿之日；凍結(jié)期限屆滿時申請拆遷的單位未取得房屋拆遷許可證的，拆遷凍結(jié)自行解除。房屋拆遷主管部門應當及時向社會發(fā)布凍結(jié)解除公告。
　　第十條　申請房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷主管部門提交下列資料：
　　(一)建設項目批準文件；
　　(二)建設用地規(guī)劃許可證；
　　(三)國有土地使用權(quán)批準文件；
　　(四)拆遷計劃和拆遷方案；
　　(五)辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償、安置資金證明；
　　(六)產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。
　　房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起二十日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應當作出不予許可決定書，并說明理由。
房屋拆遷主管部門對申請事項進行審查時，應當通過聽證、公示或者座談等方式，聽取拆遷當事人對拆遷補償安置方案的意見。
　　申請拆遷的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
　　第十一條　房屋拆遷許可證發(fā)放的同時，房屋拆遷主管部門應當在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告，公布拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限等事項。
　　第十二條　拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限拆遷，不得擅自改變拆遷范圍和延長拆遷期限。
　　拆遷期限不得超過一年。未在拆遷期限內(nèi)完成拆遷，需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷主管部門提出申請；房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起十日內(nèi)給予答復。批準延期拆遷的，延長期限累計不得超過一年。逾期未申請或者經(jīng)申請未獲批準的，房屋拆遷許可證自行失效。
　　第十三條　拆遷人可以委托取得房屋拆遷資格證書的單位(以下簡稱拆遷單位)實施拆遷，也可以自行拆遷。
　　拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具拆遷委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷委托合同訂立之日起十五日內(nèi)，拆遷人應當將拆遷委托合同報房屋拆遷主管部門備案。
　　接受委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。
房屋拆遷主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
　　第十四條　自行拆遷的拆遷人和拆遷單位內(nèi)從事拆遷工作的人員應當通過拆遷業(yè)務知識的培訓，經(jīng)考核合格后，方可從事拆遷工作。
　　第十五條　在拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定訂立拆遷補償安置協(xié)議。
　　拆遷按協(xié)議租金出租的房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議；拆遷按dldifszd

三十條　拆遷按協(xié)議租金出租的房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應當依照本辦法拆遷未出租房屋的規(guī)定，對被拆遷人進行補償安置。
　　被拆遷人與房屋承租人不能解除租賃關(guān)系的，拆遷人應當依照本辦法拆遷未出租房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
　　第三十一條　拆遷住宅房屋貨幣補償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位范圍內(nèi)新建普通商品房市場價格評估確定；評估時應當考慮被拆遷房屋在該區(qū)位中的具體位置、建筑標準、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、成新等因素。
所處區(qū)位的范圍以規(guī)劃管理部門劃定的拆遷用地范圍為界。
新建普通商品房市場價格由評估機構(gòu)根據(jù)國家制定的基本建筑設計標準計算普通商品房開發(fā)建設的平均成本加平均利潤，并參照被拆遷房屋所處區(qū)位范圍內(nèi)就近新建普通商品房的平均市場價格確定。
第三十二條　拆遷住宅房屋裝修部分的補償標準，由評估機構(gòu)根據(jù)裝修檔次和成新確定。被拆遷人或房屋承租人可向評估機構(gòu)申請裝修部分的評估,根據(jù)評估結(jié)果確定補償金額。被拆遷人或者房屋承租人自行拆除的，不予評估和補償。
第三十三條 拆遷按政府規(guī)定租金標準出租的公有住宅房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷人應當對被拆遷人實行貨幣補償，被拆遷房屋為平房和簡易樓房的，其貨幣補償金額為本辦法第三十一條規(guī)定的住宅房屋貨幣補償金額的10%；被拆除房屋為樓房的為15%。拆遷人還應當對房屋承租人實行貨幣補償或者房屋安置。房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，被拆遷房屋為平房和簡易樓房的，其補償金額為本辦法第三十一條規(guī)定的住宅房屋補償金額的90%，被拆除房屋為樓房的為85%。房屋承租人選擇房屋安置的，應當接受拆遷人提供的安置房屋，并與拆遷人結(jié)清貨幣補償金額與安置房屋價值之間的差價，結(jié)清差價后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)屬房屋承租人所有。
第三十四條　被拆遷人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制標準規(guī)定的住宅設計最低套型面積的（以下簡稱最低套型面積標準），拆遷人應當按照最低套型面積標準對其進行房屋安置或者換算成建筑面積43平方米進行貨幣補償。對選擇房屋安置的，最低套型面積標準之內(nèi)的差價由拆遷人承擔。超出最低套型面積標準的部分，由被拆遷人或者公有房屋承租人結(jié)清差價后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人、公有房屋承租人所有。
被拆遷人或者公有房屋承租人在拆遷范圍內(nèi)有兩套或者兩套以上住宅房屋，合并計算其面積仍達不到最低套型面積標準的，拆遷人應按照前款規(guī)定進行貨幣補償或者房屋安置。
被拆遷人或者公有房屋承租人在拆遷范圍外另有住房，合并計算其面積仍達不到最低套型面積標準，選擇房屋安置時，合并計算后的面積與最低套型面積標準之間的差價由拆遷人承擔；選擇貨幣補償時，按照建筑面積43平方米減去拆遷范圍外房屋的建筑面積計算貨幣補償金額。
有下列情形之一的，被拆遷人或者公有房屋承租人不享受本條前三款規(guī)定的待遇：
（一）拆遷人通過向房管部門查詢后證明被拆遷人或者公有房屋承租人（含配偶）在拆遷范圍外有其他產(chǎn)權(quán)登記的房屋或承租其他的公有房屋，以及有出售房改房行為的，其中有第三款情況的除外；
（二）所在單位或者居住區(qū)街道辦事處出具被拆遷人或者公有房屋承租人不在此居住證明的；
（三）在拆遷范圍內(nèi)公示有異議的；
（四）在拆遷凍結(jié)后通過房屋買賣、交換、贈與、析產(chǎn)等行為造成被拆遷房屋面積不足最低套型面積標準的；

第三十九條 拆遷的住宅房屋未經(jīng)規(guī)劃、房管等部門批準擅自改為營業(yè)用房的，按照原產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)認定。
對有營業(yè)執(zhí)照、納稅記錄且和房屋登記地點一致的，根據(jù)營業(yè)、納稅時間的長短，給予適當補償，但最多不超過該房屋評估價格的百分之五。
第四十條　被拆遷房屋的評估，由拆遷人委托具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)實施。拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估結(jié)果之日起十日內(nèi)向原評估機構(gòu)申請復核，也可以另行委托評估機構(gòu)重新評估。
允許誤差范圍由房屋拆遷主管部門會同物價部門確定并向社會公布。重新評估的結(jié)果在允許誤差范圍內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協(xié)商解決；經(jīng)協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。評估專家委員會的鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結(jié)果的評估機構(gòu)承擔。
第四十一條 被拆遷房屋實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點，應當根據(jù)城市規(guī)劃對拆遷范圍的要求和建設工程項目的性質(zhì)確定。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設，被拆遷人要求就地實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準的建設工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，拆遷人應當就地安置。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于非住宅建設，實行異地安置。
安置房屋在被拆遷房屋原區(qū)位范圍內(nèi)的為就地安置；安置房屋不在被拆遷房屋原區(qū)位范圍內(nèi)的為異地安置。
第四十二條　拆遷人提供的安置房屋的套型設計應當滿足被拆遷人對房屋建筑面積的不同需求。拆遷人提供的安置房屋應當產(chǎn)權(quán)明晰，無權(quán)利負擔，并符合城市規(guī)劃確定的配套要求和建筑質(zhì)量、安全、技術(shù)標準。
拆遷人提供的安置房屋的價值由評估機構(gòu)按照房地產(chǎn)交易價格評估確定。
就地安置的房屋應具備規(guī)劃管理部門審定的建筑設計方案。異地安置的房屋應是新建房屋，并具備《房屋所有權(quán)證》或者房屋確權(quán)登記的條件。提供其他房屋的，應在協(xié)議中明確交房時間和交房條件。
第四十三條　拆遷非公益事業(yè)房屋附屬物，由拆遷人對被拆遷人進行貨幣補償。拆遷房屋附屬物補償標準由房屋拆遷主管部門會同物價部門制定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行?！?br/> 第四十四條　拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者參照本辦法拆遷非公益事業(yè)房屋及其附屬物的規(guī)定進行貨幣補償。
　　第四十五條　拆除未超過批準期限的臨時建筑，由拆遷人按照其重置成新價值結(jié)合剩余批準期限進行貨幣補償。沒有批準期限的臨時建筑，其批準期限按兩年確定。
拆除違法建筑不予補償安置。建造者應在拆遷期限內(nèi)自行拆除；逾期不自行拆除的，由拆遷人向城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)申請依法查處。
第四十六條 被拆遷房屋具備合法規(guī)劃、建設批準手續(xù)，但尚未辦理確權(quán)登記的房屋，以批準建設文件載明的建筑面積為準予以補償安置。改、擴建房屋實建面積與批準面積不符的，超出批準面積的部分，按重置成新價格予以補償。
拆遷下列未辦理確權(quán)登記的房屋，根據(jù)不同情況分別處理：
（一）單位或者個人因市政公用工程建設拆遷需要另行建設的房屋，由區(qū)建設管理部門對原拆遷情況進行審查并出具證明，在房屋所在地公示無異議后，參照現(xiàn)行規(guī)定給予補償；
（二）企事業(yè)單位在有使用權(quán)的國有土地上建設并安置職工居住的房屋，房屋承租人按照政府規(guī)定標準繳納租金且有五年以上記錄的，可參照對公有住宅房屋承租人的規(guī)定進行補償安置，對房屋建設單位不再給予補償。
　　第四十七條　拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋，拆遷人應當提出補償、安置方案，報房屋拆遷主管部門同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
　　第四十八條　拆遷設有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應當依照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔保債權(quán)的處理問題協(xié)商一致，并向拆遷人提供書面協(xié)議，拆遷人應當按照雙方協(xié)議執(zhí)行。
　　抵押人與抵押權(quán)人達不成協(xié)議的，實行貨幣補償時，拆遷人應當將貨幣補償款向公證機關(guān)辦理提存。
第四十九條　拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
　　拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和安置房屋是待建或在建房屋的，拆遷當事人應當在拆遷補償安置協(xié)議中約定過渡期限；被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償或者自行尋找過渡用房的，拆遷人應當向其支付臨時安置補助費。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行尋找過渡安置用房的被拆遷人或者房屋承租人，應當從逾期之月起增加臨時安置補助費；對使用拆遷人提供的過渡安置用房的，應當從逾期之月起支付臨時安置補助費。
因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予被拆遷人或者房屋承租人適當補償。
　　本條第一款規(guī)定的搬遷補助費標準、第二款規(guī)定的臨時安置補助費標準、第三款規(guī)定的停產(chǎn)停業(yè)補償費標準由房屋拆遷主管部門會同物價部門制定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。
對選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人、房屋承租人，拆遷人可給予適當獎勵。
　　拆遷人對在拆遷期限內(nèi)簽訂拆遷補償安置協(xié)議并完成搬遷的被拆遷人或者房屋承租人，可以根據(jù)情況發(fā)給搬遷獎勵費。
貨幣補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、獎勵費按照國家有關(guān)規(guī)定免交個人所得稅，用于購買商品房的免交契稅。
　　第五十條　被拆遷房屋的建筑面積以該房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為準；房屋所有權(quán)證載明的建筑面積與房屋測繪機構(gòu)實際測量的建筑面積不符的，以房屋測繪機構(gòu)實際測量的合法建筑面積為準。
拆遷按政府規(guī)定租金標準分戶承租的公有房屋，每戶承租房屋的建筑面積按承租證載明的建筑面積為準；按使用面積承租的，每戶承租房屋的建筑面積按承租證載明的使用面積對應的建筑面積計算，其換算公式為：每戶承租房屋的建筑面積=該戶承租證載明的使用面積X整幢房屋建筑面積與使用面積的比值。

　　第四章　罰　則
　　第五十一條　違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米二十元以上五十元以下的罰款。
　　第五十二條　拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金百分之一以上百分之三以下的罰款。
　　第五十三條　拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金百分之三以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
　　(一)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
　　(二)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
　　(三)擅自延長拆遷期限的。
第五十四條 拆遷人在拆遷期間，違反本辦法第二十一條規(guī)定的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，恢復原狀；給被拆遷人、房屋承租人造成損失的，拆遷人應當依法予以賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 拆遷人違反本辦法規(guī)定，將拆遷補償安置資金挪作他用的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)給予警告，責令限期改正；逾期仍未改正的，處挪用資金金額百分之三以上百分之十以下的罰款。
　　第五十六條　接受委托的拆遷單位違反本辦法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費百分之二十五以上百分之五十以下的罰款。
第五十七條　房屋拆遷主管部門違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；
（二）核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的；
（三）未按規(guī)定受理房屋拆遷糾紛申請并依法作出裁決的；
（四）接受拆遷委托或者作為拆遷人實施拆遷的；
（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為?！　?br/> 第五十八條　圍攻、辱罵、毆打房屋拆遷主管部門工作人員，影響正常拆遷工作秩序的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章　附　則
　　第五十九條　房屋拆遷評估管理的有關(guān)規(guī)定和房屋拆遷管理的具體實施意見，由房屋拆遷主管部門根據(jù)本市實際制定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。
第六十條　本辦法自公布之日起施行。2003年8月12 日濟南市人民政府發(fā)布施行的《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。