廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第78號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）黎國純，男，1949年11月12日出生，漢族，住佛山市同濟市場47號3座501房。

　　上訴人（原審被告、反訴原告）馬潔貞，女，1953年10月17日出生，住址同上。

　　委托代理人黎國純，系本案上訴人。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）廣東發展銀行佛山分行。地址：佛山市季華五路廣發大廈。

　　負責人鄭謙明，系該行行長。

　　委托代理人李蕾、何洪，均系廣東通法律師事務所律師。

　　上訴人黎國純、馬潔貞因房地產買賣合同糾紛一案，不服佛山市城區人民法院（2002）佛城法房初字第358號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。現已審理終結。

　　原審判決認定的事實：1995年10月原告委托佛山市鴻業綜合開發總公司海外發展公司銷售其位于佛山市汾江南路57號的商業鋪位。1996年1月16日，被告與鴻業公司簽訂了《購房合同》，由被告購買其中的7、8號鋪位首層及二樓，總價款2815000元，付款方式為：合同簽訂后3天內付訂金20萬元，房管局正式受理買賣合同后10天內付款150萬元，交房驗收后60天內付款81.5萬元，余款30萬元在被告正式領取房屋產權土地使用契證后付清。逾期付款，余款按月息千分之十五支付利息。原告需在合同簽訂后半年內辦好房屋買賣過戶手續發給契證，如未能辦理，被告有權要求原告退回所有購房款，并按月息千分之十五向被告支付已付款項的利息。合同還約定領取契證的手續費、稅項按房屋管理有關規定執行。合同簽訂后，被告于1996年8月16日領取了商鋪的《房屋所有權證》，并于1997年8月19日前分七次向原告共支付購房款270萬元。2001年4月6日，被告代原告向佛山市國土局支付了商鋪所在地塊的土地出讓金47282元（原告同意按49010元從被告應付房款中扣除），4月12日領取了《國有土地使用證》。

　　原審判決認為：原、被告雙方簽訂的《購房合同》合法有效，受法律保護，雙方應按照合同約定全面履行自己的義務。原告在合同簽訂后半年內，未能將辦理《房屋所有權證》及《國有土地使用證》的有關手續交付被告，已經構成違約，應當承擔違約責任。由于原告未能履行合同規定的義務，致使被告于2001年4月6日代原告支付土地出讓金后，才取得了商鋪產權證明的所有契證，故原告認為被告領取《國有土地使用證》后未能支付剩余購房款已經違約的理由不成立，因為假如被告不代原告支付土地出讓金，則不可能領取到《國有土地使用證》，也就沒有了違約的條件。據此，對原告要求被告支付違約金的請求，本院不予支持。鑒于被告已經領取了商鋪的所有產權契證，合法取得了商鋪的所有權，故應按合同約定，在扣除了墊付的土地出讓金后，支付全部余款。原告未能在合同簽訂后半年內提供房屋買賣過戶手續給被告，被告已明確知道自己的權利受到侵害，但被告直至2002年8月原告起訴后，才向法院主張權利。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的規定，被告要求原告支付違約金的請求已超過二年的訴訟時效，該項請求本院不予支持。原、被告雙方買賣房屋的行為發生于1996年1月，按照當時施行的《契稅暫行條例》第三條的規定，土地房屋買賣的買契稅應由承受人繳納。1997年10月1日起施行的《中華人民共和國契稅暫行條例》也規定了轉移土地、房屋權屬，承受的個人為契稅的納稅人。故被告要求原告承擔50%的契稅等費用，沒有法律依據，不予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第一百五十九條的規定，判決；一、被告黎國純、馬潔貞在本判決發生法律效力之日起10日內，向原告廣東發展銀行佛山分行支付購房款100990元。二、駁回原、被告的其他訴訟請求。

　　宣判后，兩上訴人均不服，提出上訴，認為：一、上訴人與被上訴人簽訂的《購房合同》約定上訴人向被上訴人購買訟爭房屋的價格為2815000元，上訴人已向被上訴人支付了購房款2749010元。對此，被上訴人在起訴狀中也已確認，且原審判決也認定了這一事實，那么上訴人欠被上訴人的購房款應是 2815000-2749010=65990元，而原審判決上訴人向被上訴人支付購房款100990元，該數何來。二、原審判決認定上訴人代被上訴人向佛山市國土局支付了商鋪所在地塊的土地出讓金47282是事實，但認為該土地出讓金是被上訴人同意按49010元從上訴人應付房款中扣除和認定上訴人向被上訴人共支付了購房款2700000元沒有事實和法律依據。根據被上訴人向法院的起訴，其已確認上訴人共支付了購房款2749010元的事實，只不過當上訴人提出反訴要求其支付土地出讓金時，其才強硬說這2749010元已包含了土地出讓金，原審就憑這進行認定是錯誤的。1、上訴人在起訴狀中明明確確地確認上訴人在合同簽訂后共支付了2749010元，并沒有說明包括了上訴人代付的土地出讓金；2、上訴人的土地出讓金是2001年4月6日才向佛山市國土局支付，在上訴人提出反訴之前，被上訴人根本不知道上訴人支付土地出讓金的具體數額，只是在上訴人提出反訴后，因2749010元尾數與上訴人支付的土地出讓金47282元相近，就強硬將這筆數說成是上訴人代交的土地出讓金；如果按被上訴人后來所說上訴人只支付了2700000元，加上代付的土地出讓金 47282元，那么上訴人共支付房款的數額是2747282元，也不是2729010元。可見原審認定2749010元是包括上訴人代付的土地出讓金是錯誤的。因被上訴人是房屋的出售方，所出售房屋的土地應是國有土地，因此土地出讓金應由被上訴人支付。三、根據上訴人與被上訴人簽訂的購房合同約定由被上訴人負責辦理有關房屋產權、土地使用權契證過戶的一切手續，手續費、稅項均按房屋管理有關規定執行。實際上，在辦理房屋產權證和土地使用權證的過程中，被上訴人違約，不但沒有為上訴人辦證，也不支付辦證的有關手續費和契稅，因此，上訴人所支付的契稅費146119.4元也應按規定由被上訴人承擔50%.四、根據上訴人與被上訴人簽訂的購房合同中約定，被上訴人在合同簽訂半年內為上訴人辦理房屋買賣過戶手續發給契證，逾期未能辦理的，上訴人有權要求被上訴人退回所有購樓款。被上訴人并按上訴人所付款項的總金額付月息15厘。上訴人雖然在2002年8月才主張權利。但是上訴人不是主張要求被上訴人辦證，而是主張被上訴人支付違約金，因為上訴人是2001年4月12日才領取《國有土地使用權證》，根據二年訴訟時效的規定，被上訴人應向上訴人支付自2000年8月至 2001年4月11日之間的違約金是沒有超過訴訟時效。因此，原審判決認為上訴人要求被上訴人支付辦證違約金的請求超過二年的訴訟時效是錯誤的。為此，原審判決認定事實不清，適用法律不當，請求二審撤銷原判，依法判令被上訴人向上訴人返還土地出讓金及契稅費用共120341.7元和支付逾期辦證違約金 329881.2元，判決上訴人只需向被上訴人支付購房款65990元，一、二審案件受理費由被上訴人承擔。

　　被上訴人在二審訴訟期間未進行書面答辯，但其在二審復核時口頭答辯認為原審判決正確，請求二審維持原判。

　　上訴人在二審訴訟期間向法庭提供了上訴人馬潔貞致佛山鴻業綜合開發總公司海外發展公司函件一份，以證明上訴人催促被上訴人辦理房地產權證和要求支付逾期辦證違約金的事實。

　　被上訴人在二審訴訟期間向法庭提供了佛山市鴻業海外發展公司與兩上訴人簽訂的《補充協議》一份，以證明原審中上訴人承認自己支付了2749010元，實際欠款是10099元，是反駁上訴人在二審中提出的異議。

　　經舉證質證，被上訴人對上訴人提供的證據提出是上訴人單方制作的，不予確認。上訴人對被上訴人提供的證據提出1、數字與合同約定不對，由于上訴人當時急于購房而受騙，且這是與佛山市鴻業海外發展公司的關系，與被上訴人無關；2、《補充協議》中約定上訴人支付35000元是做給其后的幾家看的，實際沒有這回事；3、雙方確認的面積是232平方米，而不是協議中的236.4平方米。

　　上訴人對原審判決認定“合同簽訂后……于1997年8月19日前分七次向原告共支付購房款270萬元”提出異議，認為實際上雙方確認了上訴人共支付了購房款2749010元。另外，對原審判決認定“2001年4月6日，被告代原告向佛山市國土局支付了商鋪所在地塊的土地出讓金47282元（原告同意按49010元從被告應付房款中扣除）”提出異議，認為原審這樣認定沒有依據。

　　被上訴人對原審判決認定的事實沒有提出異議。

　　經審查：本院對原審判決認定的事實予以確認。此外，本院還確認如下事實：1996年7月9日，兩上訴人與佛山市鴻業綜合開發總公司海外發展公司簽訂一份《補充協議》，約定訟爭的商鋪新增加面積由兩上訴人補償35000元。

　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《購房合同》是雙方在平等自愿的基礎上簽訂的，沒有違反國家法律的強制性和禁止性規定，是有效合同。根據合同的約定，被上訴人需在合同簽訂半年內辦好房屋買賣過戶手續發給契證，逾期未能辦理，上訴人有權要求被上訴人退回所有購樓款。并需按上訴人所付款項的總金額付月息15 厘。被上訴人未依合同的約定在合同簽訂后的半年內辦理房屋過戶契證給上訴人，實屬違約，應承擔違約責任。因房屋過戶契證包括《房屋所有權證》及《國有土地使用證》。訟爭房屋的《國有土地使用證》是由于被上訴人沒有向國土部門支付土地出讓金而一直未辦理，后該證在上訴人向國土部門代付了土地出讓金后才取得，此間，上訴人與被上訴就土地出讓金的支付進行交涉，上訴人沒有理由不向被上訴人主張辦證及支付違約金。因此，原審判決認為上訴人要求被上訴人支付逾期辦證違約金的請求超過二年的訴訟時效欠妥，應予糾正。由于被上訴人未依合同的約定為上訴人辦理房屋過戶契證，其應向上訴人支付逾期辦證的違約金。但合同約定逾期辦證的違約金以月息15厘計付過高，應以同期同類商業貸業利率計付較為合理。由于上訴人只主張被上訴人支付2000年8月10日起至2001年4月11 日止的違約金，因此，本院對其余部分不予審理。有關上訴人已付購房款的數額問題。因上訴人只提供270萬元的付款證據，且其在一審開庭時也確認了被上訴人主張的已付購房款2749010元是包括了土地出讓金，真正已付的購房款是270萬元，故上訴人認為所付的購房款2749010元不包括土地出讓金的理由不充分，本院不予支持。雖然上訴人與被上訴人簽訂的購房合同中約定訟爭房屋的售房總金額是2815000元，但雙方于1996年7月9日簽訂的《補充協議》中約定新增加面積由上訴人補償35000元，即訟爭房屋的售房總金額是2850000元，減去上訴人已付的270000元，上訴人實欠被上訴人的購房款是150000元，由于被上訴人只主張上訴人支付100990元，本院對其余部分不予審理。根據《契稅暫行條例》和《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定：房屋買賣的契稅應由房屋的承受方繳納。因此，上訴人上訴主張其所交納的契稅費等由被上訴人承擔50%的理由不充分，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項的規定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市城區人民法院（2002）佛城法房初字第358號民事判決的第一項；

　　二、撤銷廣東省佛山市城區人民法院（2002）佛城法房初字第358號民事判決的第二項；

　　三、被上訴人廣東發展銀行佛山分行于本判決發生法律效力之日起十日內向上訴人黎國純、馬潔貞支付逾期辦理房屋產權土地使用契證的違約金（違約金從2000年8月10日起計至2001年4月11日止，以中國人民銀行規定的同期同類商業貸款利率計付）；

　　四、駁回上訴人黎國純、馬潔貞和被上訴人廣東發展銀行佛山分行的其它訴訟請求。

　　五、上述給付款項，若逾期給付，則按中國人民銀行規定的同期同類商業貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　本案一、二審受理費各13094元，合共26188元，由上訴人黎國純、馬潔貞和被上訴人廣東發展銀行佛山分行各負擔13094元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 員 黃 麗 雄

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二00三年四月十四日

　　書 記 員 胡 劍