廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003） 佛中法民一終字第3151號

　　上訴人（原審被告）勞達源，男，1970年11月12日出生，漢族，住所：佛山市順德區樂從鎮勞村村壺五村民小組。

　　委托代理人涂建軍，廣東豪盛律師事務所律師。

　　委托代理人林海紅，女，1976年11月30日出生，漢族，住所：佛山市禪城區大麥南街1巷1號A302.

　　被上訴人（原審原告）勞柱堅，男，1967年10月7日出生，漢族，住所：佛山市順德區樂從鎮勞村村。

　　委托代理人關仕平，廣東廣立信律師事務所律師。

　　上訴人勞達源因房地產轉讓合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第02574號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：1999年10月9日，劉健良、勞滿維將位于樂從鎮勞村敬老院側的三塊宅基地轉讓給被告勞達源的妻子黎結貞。其間，原告與被告雙方達成了初步協議：被告以勞村老人院右側的三塊屋地折價與原告位于勞村欖根中心街七巷1號的一間房屋（含兩塊屋地，產權人為勞柱堅與何慕結夫妻二人）互易。同年12 月8日，黎結貞出具“轉讓協議”一份，并在勞村企業辦直接制單，將上述的宅基地全部轉讓給原告勞柱堅。“轉讓協議”簽訂后不久，被告夫妻便于2000年元旦前搬進原告位于勞村欖根的房屋，并對房屋進行了裝修和添附。為了確認房、地互易行為，原、被告于2000年2月25日簽訂了《買賣協議》（協議內容如前所述）。在協議簽訂后，被告沒有按照協議的第3、第4條所定給付價款予原告，而原告已于2001年7月份辦理了交易房屋的房地產權證，并向被告出示，并通過電話和發律師信等手段催收到期價款，但被告認為原告向其索要額外費用且認為自己是行使不安抗辯權，有充分理由可以不向原告支付價款。雙方不能達成諒解，原告遂向原審法院起訴。另查明，在原、被告互易房、地后，原告已將交換得來的三塊宅基地轉賣給同村村民勞穎甜，勞穎甜已在該地上建房。

　　原審判決認為：本案中原、被告簽訂的《買賣協議》雖然有各自代理妻子簽訂合同的行為，但原、被告雙方均有理由相信對方行為人有代理權（勞達源妻子黎結貞經手簽訂轉讓協議，勞柱堅妻子將辦理房地證的單據交予被告），故合同是雙方在平等、自愿、等價有償的條件下簽訂，沒有違反法律、法規的強制性規定，是有效合同協議（理由認證時已敘述，在此不再重復）。依法成立的合同受法律保護，對原、被告均具有法律效力，原、被告應當按照約定和合同的精神履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。故對被告認為原告與之簽訂合同是乘人之危的主張，不予采納。本案中，爭議最大的焦點為：被告認為自己行使不安抗辯權而不給付對價是否合理。被告行使該權利的最大理據是原告簽訂協議時并沒有辦理好房地產權證及在給付了價款后，原告有可能不予辦理房屋過戶手續并向其索要額外費用，令被告可能陷入兩難境地。不安抗辯權是指雙務合同中應當先履行債務的當事人有證據證明對方不能履行債務或者有不能履行債務的可能存在時，在對方沒有對待履行或提供擔保前，有權中止履行合同債務。依照《合同法》第六十八條，當事人可以行使不安抗辯權的情形有如下具體規定：（一）、經營狀況嚴重惡化；（二）、轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）、喪失商業信譽；（四）、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。本案中，原告并不存在喪失商業信譽的可能，相反，原告交給被告房地產價值遠大于被告作為交換的三塊土地，《買賣協議》第3和第4條規定，被告要在 2000年12月30日前向原告給付對價65000元，而被告并沒有依約履行。及至2001年，原告辦理好作為交換的房地產權證后，向被告示證（將復印件交予被告），可以認為原告是為了促成交易，而被告仍無給付分文。如原告當時索要額外費用，被告可以依法主張辦理房地產過戶手續的有關費用按法律、法規的相應規定執行。故應認定被告違約在先，在本合同的履行過程中首先存在過錯。故原告依據《買賣協議》的第五條：“如到還款期，勞達源不能還清所欠款項，勞柱堅可以按勞達源的實際情況，將還款期延長一年，但余下所欠款項不能超過40000元，如超過40000元，勞柱堅將有權收回所賣勞村欖根房地的使用權。”現被告拖欠了交易對價達125000元之巨，明顯違反了合同約定。綜上所述，原告提出的訴訟請求有事實和法律依據，應予以支持；被告的抗辯理由不成立，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第四十四條、第六十條和《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規定，判決：被告勞達源應于本判決發生法律效力之日起十五日內搬出佛山市順德區樂從鎮勞村村欖根中心街七巷1號的房屋，將房屋使用權交回原告勞柱堅。本案受理費100元，由被告承擔。

　　勞達源不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人雙方簽訂的《買賣協議》第5條是一個顯失公平的條款，一審對此未予依法審查，以致判決錯誤。上訴人與被上訴人簽訂的《買賣協議》第5條關于“勞達源余下欠款項如超過40000元，勞柱堅有權收回所賣勞村欖根房地的使用權”的內容顯失公平。理由有二：1、上訴人與被上訴人簽訂的《買賣協議》并非一般簡單的買賣合同，而是一個房地產互易合同，如按照上述第5條，則只要上訴人欠款超過40000元，被上訴人就不但可以收回原屬自己的房地使用權，同時還可以不花分文地得到上訴人價值達105000元的三塊屋地，這一違約方式意味著，一個僅僅40000元的較小違約行為，承受的違約責任將是價值105000元的不動產的損失，就本案來說，這顯然失卻最起碼的公平，因此第5條是一個顯失公平的條款，不應作為本案判決依據。2、雙方上述《買賣協議》是入住在先，簽約在后，在簽約之前，上訴人交付給被上訴人的三塊屋地已經辦理好過戶手續，但被上訴人交付給上訴人的房地卻遲遲未予辦理過戶手續，在此情況下，被上訴人還以第5條這一苛刻條款來要求已處于弱勢地位的上訴人，顯然違反公平原則。二、本案違約在先的是被上訴人而不是上訴人，一審認定上訴人違約在先與事實嚴重不符。本案雙方雖未在《買賣協議》中提及被上訴人何時辦理房地產過戶手續，但辦理房產過戶手續是房產交易出讓方的法定附隨義務，按交易慣例，在被上訴人未辦理好房地產過戶手續并將房地產權證交付上訴人之前（而不僅僅是將房地產權證復印件示證），上訴人完全有充分理由拒付轉讓款。上訴人并不是故意不支付余款，而是被上訴人遲遲不將過戶手續交付給上訴人，反而屢次要求上訴人承擔各種額外費用，直至一審訴訟，被上訴人仍然沒有向上訴人交付已辦理好的過戶產權證原件。至此，被上訴人違反法定義務在先，上訴人拒付余款是依法行使抗辯權的事實非常清楚，一審認定是上訴人違約在先顯然與事實不符。三、一審判決未予考慮執行的現實可能。一審沒有考慮上訴人已經投入大量裝修的客觀情況，直接判令上訴人搬出勞村村欖根中心街七巷1號房屋，將房屋使用權交回被上訴人勞柱堅，顯然不利于執行。而且，上訴人也完全有給付余款的經濟能力，并多次表明在被上訴人履行義務之后，并且不向上訴人要求合同外的額外費用的前提下一次性付清余款，現一審如此判決，一味偏向被上訴人，而無視合同雙方利益的平衡，何以能讓上訴人服判息訟。四、雙方簽訂的《買賣協議》中買賣的標的有農村宅基地，該《買賣協議》是無效協議。請求：1、撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。2、本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。

　　勞柱堅答辯稱：一、《買賣協議》第5條的約定是合法有效的，不存在顯失公平，一審法院的認定是正確的。被上訴人在與上訴人簽訂《買賣協議》時，上訴人履行付款的義務已顯困難。從《買賣協議》的第3、4、5條都反映了被上訴人寬容的態度，讓上訴人克服困難，分期付款，一年付不起，兩年支付；兩年付不起，再延期一年，且要求三年后的欠款只要不超過40000元，換言之，通過三年的努力，即使尚有不足40000元的欠款，買賣仍可以繼續。如此寬松的條款還說是顯失公平，難道讓被上訴人不收錢才算公平嗎。簽約之時，房屋已交付上訴人使用，房屋的使用權已交付。如果上訴人依約付款，即可辦理房屋所有權過戶，否則，房屋所有權的轉移撤銷，房屋的使用權收回。三年多的付款時間都無法支付10萬多元，作為出賣方自然沒有信心再把產權過戶給上訴人，這樣的約定是你情我愿，合情合理的。何況，被上訴人無權無勢，怎么可能在簽約之時恃強凌弱、欺詐脅迫，買賣雙方是在平等、自愿、公開、有償的情況下簽訂的協議，無疑是合法有效的。如前所述，《買賣協議》第5點，除了約定了房屋使用權是否收回，還包含房屋所有權的過戶是在付清房款后再進行的意思，也就是上訴人付清錢在先，被上訴人過戶在后。事實上，上訴人沒有依約付款，就構成了違約在先。上訴人不付錢卻要被上訴人把產權證過戶到他名下，且說被上訴人違約在先，天下間哪有如此的道理。從所周知，房屋產權證就是所有權憑證，一旦過戶交易就告完成，被上訴人有言在先，不付清錢就不辦證，即使沒有言在先，見上訴人自簽約后從未付過一分錢，這樣的“誠信”還能信嗎，不安抗辯的應該是被上訴人，而不是上訴人。二、上訴人沒有正確行使自己的權利，并非一審法院不考慮執行的現實和不考慮“一個僅僅 40000元的較小的違約行為，承受價值105000元的不動產喪失”問題。被上訴人與上訴人的房屋買賣行為的確是與土地轉讓同時進行的，這不等于是同一買賣關系。土地的轉讓過程中，上訴人尚欠村委會59000元，是被上訴人代為支付的，相關的費用同樣是被上訴人支付的。三塊土地的轉讓已完畢，根本不構成為上訴人的不利因素，不是本案的抗辯理由。在本案中，被答辯人認為土地轉讓款折抵購房款有105000元需要如何處理，可以行使法定的權利，向法院提出訴訟，但上訴人沒有這樣做，是不懂呢還是裝糊涂，只有上訴人自己知道。在一審期間，被上訴人已經提出解決上訴人已付的房款的方案，但上訴人一直不正視協議，堅持己見，這能怪一審法院嗎。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《買賣協議》，是雙方當事人真實意思表示，且上訴人與被上訴人均為佛山市順德區樂從鎮勞村村委會的村民，雙方的買賣行為已取得該村委會同意并辦理了部分相關手續，雙方的買賣行為符合有關法律規定，是合法有效的。上訴人上訴提出該《買賣協議》中買賣的標的涉及農村宅基地，《買賣協議》無效，上訴人該上訴理由不充分，本院不予支持。雙方當事人在《買賣協議》中明確約定了上訴人遲延付款的責任，而沒有明確約定被上訴人何時辦理產權轉移及如何承擔責任，由于辦理產權轉移是《買賣協議》的附隨義務，因此上訴人應按約定履行付款義務，被上訴人同時也按合同履行主要義務，之后才由被上訴人履行合同的附隨義務即辦證，上訴人在上訴中提出的被上訴人應先行辦理產權過戶手續，上訴人不付款的行為屬行使不安抗辯權的理由不充分，本院不予支持。至于上訴人在上訴中提出的顯失公平問題，上訴人在一審中并未提出撤銷權的請求，且雙方簽訂合同至起訴時已超過行使撤銷請求的一年期間，依照《合同法》有關規定，顯失公平的合同或條款未經撤銷不認為是無效的合同或條款，上訴人認為原審處理錯誤沒有法律依據，本院不予支持。上訴人上訴認為原審判決未考慮執行的現實可能，亦沒有事實依據，本院不予采納。綜上，上訴人上訴理據不足，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，處理正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費100元，由上訴人勞達源承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 麥潔萍

　　審 判 員 陳秀武

　　代理審判員 周芹

　　二○○三年十二月十七日

　　書 記 員 邱雪碧