廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003） 佛中法民一終字第3151號

　　上訴人（原審被告）勞達源，男，1970年11月12日出生，漢族，住所：佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)勞村村壺五村民小組。

　　委托代理人涂建軍，廣東豪盛律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人林海紅，女，1976年11月30日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)大麥南街1巷1號A302.

　　被上訴人（原審原告）勞柱堅，男，1967年10月7日出生，漢族，住所：佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)勞村村。

　　委托代理人關(guān)仕平，廣東廣立信律師事務(wù)所律師。

　　上訴人勞達源因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順法民一初字第02574號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：1999年10月9日，劉健良、勞滿維將位于樂從鎮(zhèn)勞村敬老院側(cè)的三塊宅基地轉(zhuǎn)讓給被告勞達源的妻子黎結(jié)貞。其間，原告與被告雙方達成了初步協(xié)議：被告以勞村老人院右側(cè)的三塊屋地折價與原告位于勞村欖根中心街七巷1號的一間房屋（含兩塊屋地，產(chǎn)權(quán)人為勞柱堅與何慕結(jié)夫妻二人）互易。同年12 月8日，黎結(jié)貞出具“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”一份，并在勞村企業(yè)辦直接制單，將上述的宅基地全部轉(zhuǎn)讓給原告勞柱堅。“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”簽訂后不久，被告夫妻便于2000年元旦前搬進原告位于勞村欖根的房屋，并對房屋進行了裝修和添附。為了確認(rèn)房、地互易行為，原、被告于2000年2月25日簽訂了《買賣協(xié)議》（協(xié)議內(nèi)容如前所述）。在協(xié)議簽訂后，被告沒有按照協(xié)議的第3、第4條所定給付價款予原告，而原告已于2001年7月份辦理了交易房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，并向被告出示，并通過電話和發(fā)律師信等手段催收到期價款，但被告認(rèn)為原告向其索要額外費用且認(rèn)為自己是行使不安抗辯權(quán)，有充分理由可以不向原告支付價款。雙方不能達成諒解，原告遂向原審法院起訴。另查明，在原、被告互易房、地后，原告已將交換得來的三塊宅基地轉(zhuǎn)賣給同村村民勞穎甜，勞穎甜已在該地上建房。

　　原審判決認(rèn)為：本案中原、被告簽訂的《買賣協(xié)議》雖然有各自代理妻子簽訂合同的行為，但原、被告雙方均有理由相信對方行為人有代理權(quán)（勞達源妻子黎結(jié)貞經(jīng)手簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，勞柱堅妻子將辦理房地證的單據(jù)交予被告），故合同是雙方在平等、自愿、等價有償?shù)臈l件下簽訂，沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，是有效合同協(xié)議（理由認(rèn)證時已敘述，在此不再重復(fù)）。依法成立的合同受法律保護，對原、被告均具有法律效力，原、被告應(yīng)當(dāng)按照約定和合同的精神履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。故對被告認(rèn)為原告與之簽訂合同是乘人之危的主張，不予采納。本案中，爭議最大的焦點為：被告認(rèn)為自己行使不安抗辯權(quán)而不給付對價是否合理。被告行使該權(quán)利的最大理據(jù)是原告簽訂協(xié)議時并沒有辦理好房地產(chǎn)權(quán)證及在給付了價款后，原告有可能不予辦理房屋過戶手續(xù)并向其索要額外費用，令被告可能陷入兩難境地。不安抗辯權(quán)是指雙務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人有證據(jù)證明對方不能履行債務(wù)或者有不能履行債務(wù)的可能存在時，在對方?jīng)]有對待履行或提供擔(dān)保前，有權(quán)中止履行合同債務(wù)。依照《合同法》第六十八條，當(dāng)事人可以行使不安抗辯權(quán)的情形有如下具體規(guī)定：（一）、經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）、喪失商業(yè)信譽；（四）、有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，原告并不存在喪失商業(yè)信譽的可能，相反，原告交給被告房地產(chǎn)價值遠大于被告作為交換的三塊土地，《買賣協(xié)議》第3和第4條規(guī)定，被告要在 2000年12月30日前向原告給付對價65000元，而被告并沒有依約履行。及至2001年，原告辦理好作為交換的房地產(chǎn)權(quán)證后，向被告示證（將復(fù)印件交予被告），可以認(rèn)為原告是為了促成交易，而被告仍無給付分文。如原告當(dāng)時索要額外費用，被告可以依法主張辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)的有關(guān)費用按法律、法規(guī)的相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行。故應(yīng)認(rèn)定被告違約在先，在本合同的履行過程中首先存在過錯。故原告依據(jù)《買賣協(xié)議》的第五條：“如到還款期，勞達源不能還清所欠款項，勞柱堅可以按勞達源的實際情況，將還款期延長一年，但余下所欠款項不能超過40000元，如超過40000元，勞柱堅將有權(quán)收回所賣勞村欖根房地的使用權(quán)。”現(xiàn)被告拖欠了交易對價達125000元之巨，明顯違反了合同約定。綜上所述，原告提出的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持；被告的抗辯理由不成立，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第四十四條、第六十條和《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定，判決：被告勞達源應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)搬出佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)勞村村欖根中心街七巷1號的房屋，將房屋使用權(quán)交回原告勞柱堅。本案受理費100元，由被告承擔(dān)。

　　勞達源不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人雙方簽訂的《買賣協(xié)議》第5條是一個顯失公平的條款，一審對此未予依法審查，以致判決錯誤。上訴人與被上訴人簽訂的《買賣協(xié)議》第5條關(guān)于“勞達源余下欠款項如超過40000元，勞柱堅有權(quán)收回所賣勞村欖根房地的使用權(quán)”的內(nèi)容顯失公平。理由有二：1、上訴人與被上訴人簽訂的《買賣協(xié)議》并非一般簡單的買賣合同，而是一個房地產(chǎn)互易合同，如按照上述第5條，則只要上訴人欠款超過40000元，被上訴人就不但可以收回原屬自己的房地使用權(quán)，同時還可以不花分文地得到上訴人價值達105000元的三塊屋地，這一違約方式意味著，一個僅僅40000元的較小違約行為，承受的違約責(zé)任將是價值105000元的不動產(chǎn)的損失，就本案來說，這顯然失卻最起碼的公平，因此第5條是一個顯失公平的條款，不應(yīng)作為本案判決依據(jù)。2、雙方上述《買賣協(xié)議》是入住在先，簽約在后，在簽約之前，上訴人交付給被上訴人的三塊屋地已經(jīng)辦理好過戶手續(xù)，但被上訴人交付給上訴人的房地卻遲遲未予辦理過戶手續(xù)，在此情況下，被上訴人還以第5條這一苛刻條款來要求已處于弱勢地位的上訴人，顯然違反公平原則。二、本案違約在先的是被上訴人而不是上訴人，一審認(rèn)定上訴人違約在先與事實嚴(yán)重不符。本案雙方雖未在《買賣協(xié)議》中提及被上訴人何時辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，但辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)是房產(chǎn)交易出讓方的法定附隨義務(wù)，按交易慣例，在被上訴人未辦理好房地產(chǎn)過戶手續(xù)并將房地產(chǎn)權(quán)證交付上訴人之前（而不僅僅是將房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件示證），上訴人完全有充分理由拒付轉(zhuǎn)讓款。上訴人并不是故意不支付余款，而是被上訴人遲遲不將過戶手續(xù)交付給上訴人，反而屢次要求上訴人承擔(dān)各種額外費用，直至一審訴訟，被上訴人仍然沒有向上訴人交付已辦理好的過戶產(chǎn)權(quán)證原件。至此，被上訴人違反法定義務(wù)在先，上訴人拒付余款是依法行使抗辯權(quán)的事實非常清楚，一審認(rèn)定是上訴人違約在先顯然與事實不符。三、一審判決未予考慮執(zhí)行的現(xiàn)實可能。一審沒有考慮上訴人已經(jīng)投入大量裝修的客觀情況，直接判令上訴人搬出勞村村欖根中心街七巷1號房屋，將房屋使用權(quán)交回被上訴人勞柱堅，顯然不利于執(zhí)行。而且，上訴人也完全有給付余款的經(jīng)濟能力，并多次表明在被上訴人履行義務(wù)之后，并且不向上訴人要求合同外的額外費用的前提下一次性付清余款，現(xiàn)一審如此判決，一味偏向被上訴人，而無視合同雙方利益的平衡，何以能讓上訴人服判息訟。四、雙方簽訂的《買賣協(xié)議》中買賣的標(biāo)的有農(nóng)村宅基地，該《買賣協(xié)議》是無效協(xié)議。請求：1、撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。2、本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔(dān)。

　　勞柱堅答辯稱：一、《買賣協(xié)議》第5條的約定是合法有效的，不存在顯失公平，一審法院的認(rèn)定是正確的。被上訴人在與上訴人簽訂《買賣協(xié)議》時，上訴人履行付款的義務(wù)已顯困難。從《買賣協(xié)議》的第3、4、5條都反映了被上訴人寬容的態(tài)度，讓上訴人克服困難，分期付款，一年付不起，兩年支付；兩年付不起，再延期一年，且要求三年后的欠款只要不超過40000元，換言之，通過三年的努力，即使尚有不足40000元的欠款，買賣仍可以繼續(xù)。如此寬松的條款還說是顯失公平，難道讓被上訴人不收錢才算公平嗎。簽約之時，房屋已交付上訴人使用，房屋的使用權(quán)已交付。如果上訴人依約付款，即可辦理房屋所有權(quán)過戶，否則，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移撤銷，房屋的使用權(quán)收回。三年多的付款時間都無法支付10萬多元，作為出賣方自然沒有信心再把產(chǎn)權(quán)過戶給上訴人，這樣的約定是你情我愿，合情合理的。何況，被上訴人無權(quán)無勢，怎么可能在簽約之時恃強凌弱、欺詐脅迫，買賣雙方是在平等、自愿、公開、有償?shù)那闆r下簽訂的協(xié)議，無疑是合法有效的。如前所述，《買賣協(xié)議》第5點，除了約定了房屋使用權(quán)是否收回，還包含房屋所有權(quán)的過戶是在付清房款后再進行的意思，也就是上訴人付清錢在先，被上訴人過戶在后。事實上，上訴人沒有依約付款，就構(gòu)成了違約在先。上訴人不付錢卻要被上訴人把產(chǎn)權(quán)證過戶到他名下，且說被上訴人違約在先，天下間哪有如此的道理。從所周知，房屋產(chǎn)權(quán)證就是所有權(quán)憑證，一旦過戶交易就告完成，被上訴人有言在先，不付清錢就不辦證，即使沒有言在先，見上訴人自簽約后從未付過一分錢，這樣的“誠信”還能信嗎，不安抗辯的應(yīng)該是被上訴人，而不是上訴人。二、上訴人沒有正確行使自己的權(quán)利，并非一審法院不考慮執(zhí)行的現(xiàn)實和不考慮“一個僅僅 40000元的較小的違約行為，承受價值105000元的不動產(chǎn)喪失”問題。被上訴人與上訴人的房屋買賣行為的確是與土地轉(zhuǎn)讓同時進行的，這不等于是同一買賣關(guān)系。土地的轉(zhuǎn)讓過程中，上訴人尚欠村委會59000元，是被上訴人代為支付的，相關(guān)的費用同樣是被上訴人支付的。三塊土地的轉(zhuǎn)讓已完畢，根本不構(gòu)成為上訴人的不利因素，不是本案的抗辯理由。在本案中，被答辯人認(rèn)為土地轉(zhuǎn)讓款折抵購房款有105000元需要如何處理，可以行使法定的權(quán)利，向法院提出訴訟，但上訴人沒有這樣做，是不懂呢還是裝糊涂，只有上訴人自己知道。在一審期間，被上訴人已經(jīng)提出解決上訴人已付的房款的方案，但上訴人一直不正視協(xié)議，堅持己見，這能怪一審法院嗎。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　經(jīng)審查，對原審判決認(rèn)定的事實，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的《買賣協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且上訴人與被上訴人均為佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)勞村村委會的村民，雙方的買賣行為已取得該村委會同意并辦理了部分相關(guān)手續(xù)，雙方的買賣行為符合有關(guān)法律規(guī)定，是合法有效的。上訴人上訴提出該《買賣協(xié)議》中買賣的標(biāo)的涉及農(nóng)村宅基地，《買賣協(xié)議》無效，上訴人該上訴理由不充分，本院不予支持。雙方當(dāng)事人在《買賣協(xié)議》中明確約定了上訴人遲延付款的責(zé)任，而沒有明確約定被上訴人何時辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及如何承擔(dān)責(zé)任，由于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是《買賣協(xié)議》的附隨義務(wù)，因此上訴人應(yīng)按約定履行付款義務(wù)，被上訴人同時也按合同履行主要義務(wù)，之后才由被上訴人履行合同的附隨義務(wù)即辦證，上訴人在上訴中提出的被上訴人應(yīng)先行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，上訴人不付款的行為屬行使不安抗辯權(quán)的理由不充分，本院不予支持。至于上訴人在上訴中提出的顯失公平問題，上訴人在一審中并未提出撤銷權(quán)的請求，且雙方簽訂合同至起訴時已超過行使撤銷請求的一年期間，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定，顯失公平的合同或條款未經(jīng)撤銷不認(rèn)為是無效的合同或條款，上訴人認(rèn)為原審處理錯誤沒有法律依據(jù)，本院不予支持。上訴人上訴認(rèn)為原審判決未考慮執(zhí)行的現(xiàn)實可能，亦沒有事實依據(jù)，本院不予采納。綜上，上訴人上訴理據(jù)不足，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費100元，由上訴人勞達源承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 麥潔萍

　　審 判 員 陳秀武

　　代理審判員 周芹

　　二○○三年十二月十七日

　　書 記 員 邱雪碧