廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　?。?004）佛中法民五終字第610號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：鄒榮昌，男，1958年4月11日出生，漢族，住佛山市南海區鹽步榮陽二巷55號。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：倫燕芬，女，1958年7月2日出生，漢族，住佛山市南海區桂城石石肯格塘村。

　　上述兩上訴人的委托代理人：戴勤，廣東星宇律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市城北綜合批發市場（以下簡稱城北市場）。住所地：佛山市禪城區汾江北路尾段。

　　負責人：楊基。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市禪城區東一紙箱廠（以下簡稱東一紙箱廠）。住所地：佛山市禪城區張槎鎮大江江海公路中段。

　　法定代表人：楊基，董事長。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市禪城區環市鎮敦厚股份經濟聯合社（以下簡稱敦厚經聯社）。住所地：佛山市禪城區敦厚大街。

　　法定代表人：陳熾榮，主任。

　　上述三被上訴人的委托代理人：陳顯敏、李松冰，廣東古今來律師事務所律師。

　　上訴人鄒榮昌、倫燕芬與被上訴人城北市場、東一紙箱廠、敦厚經聯社房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第684號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：兩原告于2002年4月30日與被告城北市場分別簽訂了編號為2167、2168兩份《城北綜合批發市場鋪位承包合同》及其補充協議，同日，廣東古今來律師事務所律師吳青、張馳對簽訂上述合同的行為進行見證。合同的第一條第（1）項約定由被告城北市場將位于C區9號23、25號的共64平方米的鋪位（2167號合同）、C區8路20、22號和C區9路19、21號的共128平方米的鋪位（2168號合同）給兩原告承包使用，使用期為四年半，從2002年7月1日至2006年12月31日止；第（2）項約定，在第二期鋪位全部交付使用二個月內，每間鋪位都要正式開張營業，否則，被告城北市場有權收回鋪位，再作處理。合同第二條第2項第（1）約定兩原告于2002年5月1日前向被告城北市場一次性交付綜合費6萬元和3萬元，該費除征地單位有賠償的按本合同十二條執行外，在任何情況下都不作退還。合同第八條約定，承包期內兩原告必須合同經營，遵守市場有關管理規定，服從市場的同意管理，如有違反市場管理規定，違反經營的，一切責任由兩原告自負，與被告城北市場無關。合同第十六條約定違約責任：在承包期內，雙方均不得無故終止本合同。任何一方違反該約定，均須以未使用年限的全部承包費作為違約金付給對方。兩合同的《城北綜合批發市場鋪位承包合同補充協議》第一條均約定：被告城北市場決定全面開業日期為2002年6月中旬，兩原告同意與被告城北市場所定開業日期同日開鋪營業且中途不停業。簽訂合同后，兩原告按兩合同的約定向被告城北市場交付了綜合費共9萬元、報電安裝費1020元（各510元）、招牌費2620.80元、以及從2002年下半年起至2003年上半年止的租金40896元。被告城北市場于2003年2月14日、28日及3月向各承租戶發布了2份通知、1份檔鋪管理規定及1份評選優秀經營戶各項達標標準，上述的通知和管理規定均規定鋪位的營業時間、鋪內必須貨物充足，否則收回鋪位。其中檔鋪管理規定第十一條規定：“所有檔鋪必須從上午9時至下午5時30分天天開門營業，嚴禁關門或開門無貨形式經營。對關門停止營業達5天或開門經營但只有少量貨物擺賣達1個月、倉庫式使用，或鋪主超期1個月未交各項費用者，市場有權收回該鋪位使用權，且不退回所交的款項?！北桓娉潜笔袌鲇?003年3月17日委托廣東古今來律師事務所律師吳青向原告倫燕芬發出律師函，限原告在2003年3月19日前必須進滿貨并正常開門營業，否則，被告城北市場將收回C區9路23、25號鋪位，另行發包。原告承包的C區9路23、25號鋪位從2003年3月底至4月中旬，經常不開門營業。被告城北市場于2003年4月14日對原告承包的C區9路23、25號鋪位鎖門及貼封條，于同年5月13日收回上述鋪位，并將鋪位內的物品交還給兩原告。兩原告于2003年6月29日向被告城北市場遞交解除合同通知書，要求解除2167、2168號《鋪位承包合同》。同日，原告搬出其承包的C區8路20、22號和C區9路19、21號鋪位（即2168號合同承包的4鋪位），并通知被告城北市場取回鋪位鑰匙。被告城北市場以其不同意解除 2168號合同為由，沒有到原告處取回鑰匙，至今被告城北市場沒有收回上述4鋪位。另查，佛山市工商行政管理局于2000年9月13日向被告城北市場發出市場登記證（工商市字4406011016號），該市場的主辦單位為：東一紙箱廠、敦厚經聯社。原、被告在庭審中均表示雙方所簽訂的鋪位承包合同實際為租賃合同。三被告表示，如原告堅持解除合同，其同意解除2168號合同，但兩原告必須按合同約定支付違約金。

　　原審判決認為：被告城北市場經工商行政管理部門核準登記領取了市場登記證，其作為合同的一方當事人主體適格，其與兩原告簽訂的2167、2168號《城北綜合批發市場鋪位承包合同》和《城北綜合批發市場鋪位承包合同補充協議》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，為有效合同，雙方當事人應按照合同的約定履行合同義務。對于合同的性質，兩原告與被告城北市場均認為是租賃合同，予以確認。綜合本院查明的事實，兩原告在履行 2167號合同過程中，其承租的C區9路23、25號鋪位，于2003年3月底至4月中旬，經常連續多天不開門營業，違反了合同第一條第（2）項以及補充協議第一條的約定，構成違約，應承擔違約責任。兩原告在履行2168號合同過程中，單方提出解除2168號合同的情況下，兩原告自行搬離鋪位，其行為違反了合同第十六條約定，構成違約責任，應承擔違約責任。由于兩原告實際上已終止繼續履行2167、2168號合同，而被告城北市場對兩原告提出解除合同亦無異議，只是認為其違約，要求兩原告承擔違約責任，支付違約金。鑒于雙方已沒有繼續履行合同的可能，現兩原告提出解除兩合同，予以準許。關于綜合費，兩原告認為被告城北市場收取綜合費沒有法律依據，應予返還。合同中，雙方約定由兩原告向被告城北市場一次性交付綜合費，該費除征地單位有賠償的按合同十二條執行外，在任何情況下都不作退還。這一約定沒有違反法律的禁止性規定，為有效條款。在履行合同過程中，沒有出現退還綜合費的約定情形，因此，兩原告要求被告城北市場返還兩合同的綜合費的請求沒有事實和法律依據，不予支持。被告城北市場所發布的通知及檔鋪管理規定等是其單方意思表示，不屬合同條款，對兩原告沒有約束力。在合同履行中，被告城北市場收回兩原告承租的C區9路23、25號鋪位的行為，雖合同有約定，但其在未征得兩原告同意的情形下，擅自收鋪的行為沒有法律依據，其行為對兩原告構成侵權，應承擔侵權的民事責任。綜上，兩原告請求被告城北市場賠償2167號合同所造成的損失之訴證據充分，予以支持。如前所述，由于兩原告要求被告城北市場退還C區9路23、25號鋪位（即2167號合同的鋪位）的租金2400元（從2003年5月14日至同年6月30日）及賠償招牌費、報電安裝費的全部費用要求過高，酌情確定被告城北市場向兩原告退還租金2000元、賠償招牌費200元和報電安裝費200元。由于被告城北市場并沒有收回2168號合同的鋪位，而是兩原告單方解除該合同，故兩原告要求被告城北市場賠償2168號合同損失的請求沒有事實依據，不予支持。兩原告在履行合同過程中，單方提出解除2168號合同，其行為違反了合同第十六條約定，構成違約，應承擔違約責任，被告城北市場提出反訴要求兩原告支付違約金的請求于法有據，予以支持。但從本案租賃合同實際履行情況出發，租賃合同解除后，被告城北市場仍可通過出租訟爭鋪位獲得租金。為平衡雙方當事人利益關系，公平合理解決當事人的紛爭，雙方約定的違約金雖是雙方當事人的真實意思表示，但其數額明顯過高，參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，酌定兩原告應承擔的違約金數額為40320元（134400×30％）為宜。故對被告城北市場過高的反訴請求不予支持。另被告東一紙箱廠、敦厚經聯社不是合同一方當事人，故對其反訴請求，不予支持。被告東一紙箱廠、敦厚經濟聯合社作為被告城北市場的主辦單位，在被告城北市場的財產不足承擔本案民事責任時，應承擔補充清償責任。綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百一十三條的規定，判決如下：一、解除原告鄒榮昌、倫燕芬與被告佛山市城北綜合批發市場簽訂的編號為 2167、2168號《城北綜合批發市場鋪位承包合同》；二、原告鄒榮昌、倫燕芬于本判決生效之次日退還2168號合同的鋪位給被告佛山市城北綜合批發市場；三、佛山市城北綜合批發市場于本判決生效之次日向原告鄒榮昌、倫燕芬退還2167號合同的鋪位租金2000元；四、佛山市城北綜合批發市場于本判決生效之次日向原告鄒榮昌、倫燕芬退還2167號合同的鋪位的招牌費200元、報電安裝費200元；五、原告鄒榮昌、倫燕芬于本判決生效之次日向被告佛山市城北綜合批發市場支付2168號合同的違約金40320元；六、被告佛山市禪城區東一紙箱廠、佛山市禪城區環市鎮敦厚股份經濟聯合社對被告佛山市城北綜合批發市場承擔的上述賠償責任承擔補充清償責任；七、駁回原告鄒榮昌、倫燕芬的其他訴訟請求；八、駁回佛山市禪城區東一紙箱廠、佛山市城北綜合批發市場、佛山市禪城區環市鎮敦厚股份經濟聯合社其他反訴請求。本案本訴受理費3391元，由兩原告承擔3291元，由被告佛山市城北綜合批發市場承擔100元；反訴費 4198元，由兩原告承擔1400元，由被告佛山市城北綜合批發市場承擔2798元。

　　宣判后，鄒榮昌、倫燕芬不服，向本院提起上訴稱：一、一審判決在認定合同性質是租賃合同的基礎上，在被上訴人城北市場自始至終不能交出租鋪位權屬證明的情況下，認定合同有效錯誤。本案訟爭的《城北綜合市場鋪位承包合同》，名為承包，實為租賃。但被上訴人城北市場始終不能提供出租鋪位的權屬證明，證實其合法擁有，那么雙方簽訂的租賃合同，只能當無效合同處理，被上訴人基于無效合同收取上訴人的費用，應適用返還原則。被上訴人城北市場雖經工商部門核準辦理了市場登記證，但其是否有出租鋪位的資格，不是由市場登記證決定，市場登記證只是工商部門確認市場主辦單位、核準上市商品范圍和商品交易方式所頒發的經營證書。而不是代表可以出租鋪位的授權證書，有權簽訂鋪位出租合同的，只能是對鋪位擁有合法產權和經營權的個人或單位。二、一審判決對被上訴人提交的沒有任何證明力的證據2和兩個證人證言予以采信，認定上訴人2167號合同的鋪位經常無開門營業或開門無貨，并由此認定上訴人違約在先是錯誤的。首先一審判決采信證據2和兩位證人證言錯誤。證據2是被上訴人城北市場某保安做的C區鋪位經營情況登記簿，筆跡新鮮，登記人身份不明，且沒有任何證據輔證。兩位證人由被上訴人方申請出庭，名義上均是被上訴人的市場租戶，與被上訴人存在密切的利害關系。如此片面的單方制作的證據不應被采信。再者，上訴人已按合同約定開張營業，上訴人應有自主經營權。被上訴人以上訴人違反《合同》第一條第（2）項：“鋪位交付使用二個月內，每間鋪位都要正式開張營業?！辈⒉皇嵌€月后每天都要開張！事實上，上訴人并未違約。三、一審判決在認定被上訴人發布的通知和檔鋪管理規定無效的基礎上，不認定被上訴人收鋪違約在先，而認定上訴人違約在先，自相矛盾。四、由于被上訴人違約收鋪在先，上訴人依法解除2168號合同并無不妥，一審判決認為上訴人單方解除又屬違約錯誤。依據合同法第94條第四項之規定，當事人一方有違約行為致使不能實現合同目的，另一方可解除合同。本案上訴人向被上訴人承租的是六間鋪位，雖分開兩個合同，條款都一樣，其實是一個整體，均由上訴人兩夫婦經營。而一審判決卻無端割裂這兩份合同的整體性，人為將其單獨看待。被上訴人越權違法管理和收鋪的行為，令上訴人根本無法安心、愉快地在城北市場繼續做生意，隨時會面臨被收鋪的危險，上訴人租鋪經營的目的根本無法實現，如此情況下上訴人解除另四間鋪的合同不應屬違約的單方解除合同。五、綜合費按無效合同和被上訴人違約在先二種情形，都應返還給上訴人，況且該費用根本不屬房地產租賃合同應收取費用的范疇，毫無疑問是非法收費，一審判決竟以“無違反法律禁止性規定”為由認定為有效是錯誤。規范房屋租賃的相關法律法規均有對租賃費用作出規定，如《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理方法》、《廣東省城鎮房屋租賃條例》均規定出租方可收取押金、租金外，不得額外收取任何費用。而本案綜合費，實際上屬被上訴人收取的基建費，被上訴人應提交合法的收費依據，而不能以“法不禁止”掩蓋過去。綜上，一審判決錯誤認定合同有效，錯誤認定上訴人違約在先，錯誤認定綜合費合法，從而導致判決全盤錯誤，請求二審法院：一、撤銷原判決第三至第八項，依法改判：1、三被上訴人返還上訴人綜合費90000元和租金2400元；2、賠償上訴人招牌費 2620.80元、報電安裝費1020元；3、駁回三被上訴人反訴請求。二、本案一、二審全部訴訟費用由三被上訴人承擔。

　　三被上訴人答辯稱：一、原審判決合同為租賃合同正確。二、上訴人的陳述與事實有悖，是上訴人違約在先，其上訴請求缺乏事實和法律依據。三、關于合同效力，根據合同法和相關司法解釋，被上訴人雖然暫時未領到所有權證，但不影響出租的權利。四、原審判決不存在矛盾之處，上訴人不開門營業，是違約行為；然后被上訴人基于合同規定，收回商鋪，但由于收回方式存在瑕疵，原審法院據此已認定被上訴人侵權?？梢姡⒉淮嬖谏显V人所述的前后矛盾。五、綜合費收取依據是雙方的合同的約定，合同有據，自然綜合費的收取也合法。綜上，請求二審法院維持原判。

　　經審查，一審認定的事實清楚無誤，本院予以確認。

　　本院認為：被上訴人敦厚經聯社和東一紙箱廠是被上訴人城北市場的主辦單位，城北市場經工商行政管理部門核準已領取了市場登記證，具有從事民事活動的資格，且城北市場已經辦理了規劃報建手續。城北市場作為合同一方當事人與兩上訴人簽訂的編號為2167、2168號的《城北綜合批發市場鋪位承包合同》和《城北綜合批發市場鋪位承包合同補充協議》是雙方當事人的真實意思表示，內容并不違反法律、行政法規的禁止性規定，原審判決認定為有效合同正確，雙方當事人應按照合同和補充協議的約定履行合同義務。上述合同第一條第（2）項約定，在第二期鋪位全部交付使用二個月內，每間鋪位都要正式開張營業，否則，城北市場有權收回鋪位，再作處理；上述補充協議第一條約定：城北市場決定全面開業日期為2002年6月中旬，兩上訴人同意與城北市場所定開業日期同日開鋪營業且中途不停業。一審期間，證人勞程洪、鄧金城出庭作證，證明兩上訴人承租的城北市場C區9路23、25號鋪位經常無開門營業，有時開門但鋪內沒有貨物；兩證人也是城北市場的承租戶，與雙方當事人無利害關系，且兩證人證言與三被上訴人在原審時提交的證據2即C區鋪位經營情況登記本記錄的情況能相印證，故原審判決予以認定并無不當。兩上訴人在補充協議約定與城北市場所定開業日期同日開鋪營業且中途不停業，而其承租的城北市場C區9路23、25號鋪位經常無開門營業，雖有時開門但鋪內沒有貨物，因此，兩上訴人在履行2167號合同過程中違反了補充協議的約定，已構成違約，應承擔違約責任；兩上訴人在履行該合同過程中違約在先，雖城北市場依據合同約定有權解除合同，但其采取擅自封鋪，缺乏法律依據，其封鋪的行為不當；經查，城北市場C區9路23、25號鋪2003年5月 14日至同年6月30日的租金應為2400元，因城北市場之前已收取該租金，而城北市場于2003年5月13日實際收回了二商鋪，故租金2400元應如數返還，原審判決只返還2000元不當，應糾正。兩上訴人在履行2168號合同過程中，單方提出解除合同，在未征得合同相對方同意的情況下，擅自解除 2168號合同，已構成違約，原審判決考慮到合同約定的違約金過高，參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，酌定兩上訴人應承擔的違約金數額為40320元并無不妥。合同關于綜合費的收取并沒有違反法律、法規的強制性規定，城北市場依據雙方合同的約定收取綜合費合法有據，且兩上訴人在履行2167號和2168號合同過程中又違約在先，因此，兩上訴人要求返還綜合費缺乏法律和合同依據，不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第684號民事判決第一、二、四、五、六、七、八項；

　　二、變更廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第684號民事判決第三項為：被上訴人佛山市城北綜合批發市場于本判決發生法律效力之次日向兩上訴人鄒榮昌、倫燕芬退還2167號合同的鋪位租金2400元。

　　本案一審本訴受理費3391元，由兩上訴人承擔3241元，由被上訴人佛山市城北綜合批發市場承擔150元；一審反訴費4198元，由兩上訴人承擔 1400元，由被上訴人佛山市城北綜合批發市場承擔2798元；二審案件受理費7589元，由兩上訴人承擔7500元，由被上訴人佛山市城北綜合批發市場承擔89元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年十月八日

　　書 記 員 林 程