法公布（2003）第2號

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書

　?。?002）民一終字第4號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威路中段。

　　法定代表人：鄭麗，經(jīng)理。

　　委托代理人：馬四喜，公司股東。

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：甘肅誠信電線電纜有限責(zé)任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)西津西路27號。

　　法定代表人：岑祿光，經(jīng)理。

　　委托代理人：李謙，公司職員。

　　委托代理人：蔡亞華，甘肅興正天律師事務(wù)所律師。

　　上訴人蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱紅麗園公司）為與上訴人甘肅誠信電線電纜有限責(zé)任公司（以下簡稱誠信公司）房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：1998年5月29日，甘肅誠信電力工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱誠信工貿(mào)公司）與紅麗園公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書》，約定在訟爭房屋土建工程完工后，將房屋交付紅麗園公司使用，在簽訂協(xié)議之日起5日內(nèi)，紅麗園公司需向誠信工貿(mào)公司交付履約保證金10萬元。紅麗園公司于1998年6月8日向誠信公司交付房屋租賃保證金10萬元。1998年7月，誠信公司在土建工程完工后將訟爭房屋交付紅麗園公司，隨即紅麗園公司開始對承租房屋進(jìn)行裝修，并于 1998年12月25日以“千禧龍海鮮美食世界”（以下簡稱千禧龍酒店）的名義開張?jiān)嚑I業(yè)。1999年3月10日千禧龍酒店裝修工程竣工。1999年4月 12日，誠信公司與紅麗園公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威北路西側(cè)甘肅送變電工程公司（以下簡稱送變電公司）住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為1580.2平方米。承租房屋為新建框架式結(jié)構(gòu)，水、電、暖設(shè)施齊全。租賃期限為1999年4月12日至2004年 4月11日，租賃期限5年。第一個租賃年度每月租賃費(fèi)用為49776.3元。租金按每平方米31.5元計算，第一個租賃年度租賃費(fèi)用為597315.6 元，5年租賃期總金額為3300545.75元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費(fèi)，后使用的原則，即在每個租賃季度初5日內(nèi)交納本季度租賃費(fèi)。從第二季度起，租賃費(fèi)用在前一個租賃年度基礎(chǔ)上逐年遞增5%.租賃期間的水、電、暖費(fèi)用另計。租賃期間發(fā)生質(zhì)量問題，紅麗園公司應(yīng)及時向誠信公司書面提出修繕要求，誠信公司負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由誠信公司承擔(dān)。在紅麗園公司提出書面維修意見后，沒有及時對房屋進(jìn)行維修，給紅麗園公司造成的損失，誠信公司應(yīng)對紅麗園公司給予一定的補(bǔ)償。紅麗園公司對所租憑的房屋及設(shè)施有日常維護(hù)和維修的責(zé)任。房屋發(fā)生不可預(yù)見的嚴(yán)重?fù)p壞，雙方協(xié)商解決。租賃期間如紅麗園公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應(yīng)向誠信公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應(yīng)費(fèi)用由紅麗園公司負(fù)擔(dān)。紅麗園公司于每月5日前向誠信公司繳納上月所發(fā)生的水電費(fèi)用。采暖費(fèi)在每個來暖期前一個月一次性向誠信公司全額繳納。紅麗園公司如拖欠，每延期一天，按本期應(yīng)交費(fèi)用總額的5%向誠信公司支付違約金。紅麗園公司如拖欠水、電、暖費(fèi)用達(dá)30天時，誠信公司可以從紅麗園公司的保證金中扣除拖欠費(fèi)用。如紅麗園公司拖欠租金累計達(dá)6個月時，除交納拖欠房租及違約金外，誠信公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應(yīng)提前3個月通知對方，取得對方同意后，應(yīng)同時向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嘧赓U期間內(nèi)的租金的20%作為賠償。1999年4月16日，紅麗園公司交納一個月房租49776.30元。同年5月18日，千禧龍酒店開業(yè)。1999年5月 26日，千禧龍酒店致函誠信公司的上級主管部門送變電公司稱：千禧龍酒店大門前地基變形導(dǎo)致四次更換相應(yīng)的玻璃門，霓虹燈管損壞，室內(nèi)裝飾多次漏水給酒店帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，千禧龍酒店再次致函送變電公司稱：千禧龍酒店開業(yè)至今，花費(fèi)幾十萬元的門頭因多次漏水，現(xiàn)已嚴(yán)重裂縫，霓虹燈不能使用，使千禧龍酒店處于一片黑暗之中。千禧龍酒店內(nèi)部，庫房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請求盡快予以解決。8月26日，再次致函誠信公司稱，由于對承租房屋的質(zhì)量問題至今得不到解決，故請求終止租賃關(guān)系，誠信公司賠償因租賃房屋質(zhì)量給其造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。1999年9月23日、10月7日，誠信公司復(fù)函稱：出租房屋不存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，千禧龍酒店門頭霓虹燈管損壞，門面黑暗與本公司無關(guān)。截止到1999年9月，千禧龍酒店已拖欠房租199105.20元，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。以后，雙方又為承租房屋的質(zhì)量、物業(yè)管理等事宜相互發(fā)函協(xié)商。1999年9月10日，誠信公司提出《關(guān)于千禧龍海鮮美食世界裝修維修計劃的協(xié)議》，稱：由于出租房屋三樓個別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問題，提出價值為9480元的維修方案。千禧龍酒店未在協(xié)議上簽字，協(xié)議未生效。

　　紅麗園公司向一審法院起訴，請求確認(rèn)雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無效，誠信公司返還投資款500萬元并賠償給其造成的經(jīng)濟(jì)損失100萬元，訴訟費(fèi)由誠信公司負(fù)擔(dān)。1999年11月25日，誠信公司向一審法院提出反訴請求：紅麗園公司交納房租509377.47元、拖欠的水電費(fèi) 20301.45元、滯納金15694.67元，由紅麗園公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。2001年5月15日，紅麗園公司變更訴訟請求為：請求人民法院判令誠信公司承擔(dān)因房屋質(zhì)量和無《建筑工程消防驗(yàn)收合格證》導(dǎo)致紅麗園公司無法正常經(jīng)營而造成的經(jīng)濟(jì)損失150萬元。2001年10月11日，紅麗園公司再次變更訴訟請求為：誠信公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門費(fèi)用3600元、千禧龍酒店固定資產(chǎn)損失172292.3元、酒店員工工資支出 1436224.91元、貸款利息1299500元、經(jīng)營利潤損失1820000元，誠信公司返還履約保證金10萬元。

　　2001年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心對訟爭房屋的裝修進(jìn)行評估。2001年9月11日，評估單位出具的造價鑒定結(jié)論為按三類乙級取費(fèi)裝修工程造價為1447310元，按四類工程取費(fèi)造價為1434269元。作出該結(jié)論后，紅麗園公司提出異議，造價評估單位于2001年9月30日重新作出評估結(jié)論為1883920元，有爭議的項(xiàng)目價值為343698元。2001年10月15日，再次作出《漏計鋁塑料板材料差價的補(bǔ)充函》將工程造價調(diào)增金額為65650元。一審中雙方當(dāng)事人認(rèn)可裝修價值為1847126元。千禧龍酒店大面積滲漏水發(fā)生在1999年10月14日第二個采暖期暖氣試壓時，千禧龍酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是由于“飲露”包廂頂部暖氣閥門未關(guān)且裝修時未留出預(yù)檢口造成的。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受一審法院委托對訟爭房屋一、二層滲漏水、一層地面起鼓等質(zhì)量問題進(jìn)行檢測鑒定。結(jié)論為：1、該建筑滲漏水主要原因?yàn)榕潘艿来┻^樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構(gòu)件強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計要求，且強(qiáng)度值離散較大，最小值為13.3MPa.該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。

　　訟爭房屋屬送變電公司住宅樓的組成部分。1994年9月29日蘭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)文決定擴(kuò)建甘肅省蘭州市武威北路。1997年蘭州市七里河區(qū)人民法院政府發(fā)文稱：根據(jù)市政府、市建委、市規(guī)劃局文件精神，擴(kuò)路工程系政府行為，武威路商住樓建設(shè)許可證可以免辦，有關(guān)撥地手續(xù)、售房手續(xù)正在辦理中。1999 年12月10日，蘭州市人民政府頒布《關(guān)于劃撥搬遷樓建設(shè)用地的通知》明確訟爭房屋占地性質(zhì)為劃撥，作為城市道路改造，修建搬遷樓建設(shè)用地，需補(bǔ)辦土地登記手續(xù)。2000年3月16日，蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局致函送變電公司稱：“訟爭房屋屬改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的造福工程。該工程項(xiàng)目系政府行為（屬指令性計劃），有關(guān)手續(xù)可以免辦或今后補(bǔ)辦，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)正在補(bǔ)辦中（撥地事宜已辦完畢）。你單位（送變電公司）擁有商住樓的產(chǎn)權(quán)是無爭議的，手續(xù)之所以滯后，是享有國家有關(guān)優(yōu)惠政策，需要各個部門審核?！?996年12月10日對訟爭房屋的框架結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格。1998年5月1日，送變電公司與誠信公司簽訂《房屋管理委托協(xié)議書》，訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)人送變電公司授權(quán)誠信公司管理訟爭房產(chǎn)，可采取聯(lián)營、租賃、自營等方式經(jīng)營訟爭房地產(chǎn)，以保障資產(chǎn)的保值、增值。工程于 1998年9月1日竣工。1999年2月2日，蘭州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具書證證明訟爭工程經(jīng)該站1998年檢驗(yàn)定為合格工程，2000年11月10日誠信公司取得《工程質(zhì)量等級認(rèn)證書》，但有權(quán)機(jī)關(guān)未向訟爭工程核發(fā)工程質(zhì)量合格證書。1999年6月9日，誠信公司取得《房屋租賃證》。2000年5月 23日，蘭州市七里河區(qū)公安局消防局向千禧龍酒店出具《消防安全檢查意見書》，認(rèn)為千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年。2001年7月25日，蘭州市公安局消防局向訟爭房屋的施工單位蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局發(fā)函指出：該樓房一、二層商場裝修時未經(jīng)審核、驗(yàn)收擅自使用，違反《消防法》，影響該樓整體消防驗(yàn)收。2001年2月15日，送變電公司取得訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證。

　　另查明：1999年4月15日，誠信工貿(mào)公司取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2000年6月5日，誠信工貿(mào)公司經(jīng)工商部門辦理企業(yè)法人變更登記變更為誠信公司。 1999年5月14日，紅麗園公司注冊了非法人經(jīng)營實(shí)體蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司千禧龍海鮮美食城。紅麗園公司拖欠誠信公司房屋租金，100天裝修期為 33184.20元，從試營業(yè)至2001年10月11日為1676424.41元，拖欠水、電、暖費(fèi)用至2001年10月9日為188119.19元。根據(jù)物價部門有關(guān)規(guī)定，酒店每日營業(yè)額為7187.21元。根據(jù)物價部門的有關(guān)規(guī)定，酒店每日營業(yè)利潤2731.14元。

　　2000年5月29日，一審法院作出（1999）甘民初字第26號民事判決，紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴。本院于2000年12月26日作出（2000）民終字第77號民事裁定：撤銷甘肅省高級人民法院（1999）甘民初字第26號民事判決；本案發(fā)回甘肅省高級人民法院重審。

　　一審法院重審認(rèn)為，誠信公司與紅麗園公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)自愿的意思表示，不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同有效。鑒于合同已無法履行，應(yīng)依法解除。誠信公司作為出租方雖及時交付了房屋，但房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，滲漏水的主要原因是承建單位在土建、安裝中不規(guī)范施工造成的，影響承租人的使用，對此誠信公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。紅麗園公司作為承租人未依約按時交納房租構(gòu)成違約，在裝修時未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。紅麗園公司對房屋進(jìn)行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，故隨房屋一并由誠信公司接受。房屋裝修價值，扣除折舊后由誠信公司給予紅麗園公司合理補(bǔ)償。由于房屋的質(zhì)量問題，給紅麗園公司的經(jīng)營活動造成一定的影響，紅麗園公司的營業(yè)損失應(yīng)予保護(hù)，紅麗園公司交納的履約保證金部分返還。紅麗園公司依約應(yīng)交納的房屋租金適當(dāng)減少，其余部分由誠信公司自行負(fù)擔(dān)。水、電、暖費(fèi)用按照合同約定由紅麗園公司全額支付給誠信公司。對于紅麗園公司請求賠償更換玻璃門費(fèi)用的主張，根據(jù)質(zhì)檢報告大門地坪起鼓的原因?yàn)槭芰蛩猁}腐蝕膨脹所致，由于裝修鋪設(shè)地板的混凝土砂漿中含有磷酸鹽成份，造成地坪起鼓擠壓玻璃門破碎，因裝修工程由紅麗園公司組織裝修施工，故對紅麗園公司要求賠償玻璃門損失的請求不予支持。紅麗園公司請求賠償固定資產(chǎn)損失、貸款利息損失、員工工資損失的主張，缺乏合同依據(jù)，紅麗園公司為酒店經(jīng)營購置的設(shè)備屬動產(chǎn)，與承租房屋可分離，應(yīng)由其自行移走處理。員工工資支出是紅麗園公司正常經(jīng)營活動的必要支出，與本案的房屋租賃合同無關(guān)。紅麗園公司主張的貸款利息損失因無正式的貸款合同、借據(jù)無原件、借款行為不合法而不予支持。誠信公司要求紅麗園公司支付拖欠房租滯納金的請求因缺乏法律依據(jù)而不予支持，據(jù)此依據(jù)《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十一條第（二）項(xiàng)、第一百零九條、第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條規(guī)定，判決如下：一、解除紅麗園公司與誠信公司簽訂的《房屋租賃合同》。二、紅麗園公司在判決生效之日起10日內(nèi)將承租房屋交還誠信公司。三、誠信公司給付紅麗園公司裝修費(fèi)用640336.98元。四、紅麗園公司向誠信公司支付拖欠的房屋租金1367686.89元及從2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463.42元計算。五、紅麗園公司向誠信公司支付拖欠的水、電、暖費(fèi)用188119.19元及從2001年10月10日至合同解除之日實(shí)際發(fā)生的水、電、暖費(fèi)用。六、誠信公司賠償紅麗園公司營業(yè)利潤損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除之日的營業(yè)利潤損失，每日按2184.91元計算。七、誠信公司返還紅麗園公司交納的履約保證金80000元。八、駁回雙方當(dāng)事人的其他訴訟請求。以上各項(xiàng)款項(xiàng)自判決生效10日內(nèi)結(jié)清。一審案件受理費(fèi)59041元，紅麗園公司承擔(dān) 11808.20元，誠信公司承擔(dān)47232.80元。反訴費(fèi)14843元，紅麗園公司承擔(dān)11874.4元，誠信公司承擔(dān)2968.6元。鑒定費(fèi) 43000元，紅麗園公司負(fù)擔(dān)8600元，誠信公司負(fù)擔(dān)34400元。評估費(fèi)20000元，由紅麗園公司承擔(dān)4000元，誠信公司承擔(dān)16000元。

　　紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴，請求：1、撤銷甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決。2、誠信公司賠償紅麗園公司損失816萬元。3、誠信公司返還紅麗園公司10萬元。4、誠信公司承擔(dān)一審、二審案件受理費(fèi)。事實(shí)和理由：第一、雙方簽訂房屋租賃合同后，紅麗園公司即支付了一個月租金，試營業(yè)期間發(fā)現(xiàn)承租房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，導(dǎo)致開業(yè)至今無法使用。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受甘肅省高級人民法院委托對訟爭房屋質(zhì)量監(jiān)測并作出甘建發(fā)（2001）012號鑒定報告為該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。根據(jù)該鑒定結(jié)論誠信公司違約在先，根據(jù)《合同法》第66條、第111條規(guī)定，誠信公司違約在先，紅麗園公司拒付租金的行為不構(gòu)成違約。第二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤。一審判決認(rèn)定紅麗園公司“在裝修時未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任?！边@一認(rèn)定與檢測鑒定結(jié)論不符，請求二審法院改判。一審判決將地坪起鼓的原因歸責(zé)紅麗園公司與事實(shí)不符。誠信公司應(yīng)賠償紅麗園公司更換玻璃門的費(fèi)用3600元。第三、誠信公司應(yīng)向紅麗園公司賠償 1999年4月12日至1999年10月19日折舊費(fèi)1550513.3元，員工工資損失1436224.91元，借款利息90萬元，固定資產(chǎn)損失 1722792.3元。一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心出具的“2001年9月30日及2001年10月15日房地產(chǎn)估價報告”認(rèn)定：紅麗園公司出具的裝修費(fèi)為1883920元+343698元（裝修中有爭議的部分）+65650元（評估漏項(xiàng)部分）=2293268元。紅麗園公司自1999年4月 12日至1999年10月19日，扣除折舊后，誠信公司應(yīng)向紅麗園公司支付裝修費(fèi)2063941元。自1999年4月12日至2001年10月12日長達(dá)兩年六個月時間內(nèi)，紅麗園公司向千禧龍酒店投入各項(xiàng)資金696萬元，借款利息為1299500元。第四、由誠信公司承擔(dān)一、二審案件受理費(fèi)。

　　誠信公司亦不服一審判決向本院提起上訴，請求：一、一審判決書主文第三項(xiàng)“誠信公司給付紅麗園公司裝修費(fèi)640336.98元”，這一判項(xiàng)違反了建筑裝修管理規(guī)定，千禧龍酒店裝修工程是違法工程，裝修費(fèi)不應(yīng)受保護(hù)。二、一審判決書主文第六項(xiàng)“誠信公司賠償紅麗園公司營業(yè)利潤損失290593.30元及 2001年10月12日至合同解除日的營業(yè)利潤損失，每日按2184.91元計算?！睕]有證據(jù)支持，也缺乏法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷。

　　紅麗園公司答辯稱：紅麗園公司裝修千禧龍酒店是合法的，并不違反建筑裝修管理規(guī)定。誠信公司出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，造成紅麗園公司無法正常經(jīng)營，這是造成合同無法正常履行的主要原因，不存在紅麗園公司經(jīng)營和管理不善的問題。據(jù)此，應(yīng)駁回誠信公司的上訴請求。誠信公司答辯稱：交納房租是紅麗園公司的合同義務(wù)，不交納房租即構(gòu)成違約，不存在行使抗辯權(quán)問題。因紅麗園公司使用不當(dāng)造成房屋漏水，一審判決紅麗園公司承擔(dān)一定責(zé)任是正確的。紅麗園公司上訴主張由誠信公司賠償固定資產(chǎn)損失、員工工資損失、營業(yè)利潤損失、貸款利息損失、裝修費(fèi)損失、玻璃門破碎損失，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)予以駁回。

　　本院認(rèn)為：紅麗園公司與誠信公司簽訂《房屋租賃合同》意思表示真實(shí)、自愿。誠信公司在房屋產(chǎn)權(quán)人送變電公司委托授權(quán)經(jīng)營范圍之內(nèi)出租訟爭房屋，屬合法經(jīng)營。1999年6月9日，誠信公司取得《房屋租賃證》，雖蘭州市公安局消防局曾于2001年7月25日發(fā)函指明對承租房一、二層商場裝修未經(jīng)審核、驗(yàn)收擅自使用，但在此之前蘭州市七里河區(qū)公安局消防局發(fā)出的《消防安全檢查意見書》認(rèn)為，千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年，即千禧龍酒店開業(yè)是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的。由于租賃房屋座落的土地為國有劃撥土地，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。據(jù)此，一審判決認(rèn)定《房屋租賃合同》有效是正確的，應(yīng)予維持。鑒于本案的實(shí)際情況，合同已無法繼續(xù)履行，且雙方當(dāng)事人對解除合同并無異議，一審判決解除合同是正確的，應(yīng)予維持。

　　根據(jù)一審法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站作出的《關(guān)于“千禧龍海鮮美食世界”房屋滲漏監(jiān)測結(jié)果的通知》，1、該建筑滲漏水主要原因?yàn)榕潘艿来┻^樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構(gòu)件強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計要求，且強(qiáng)度值離散較大，最小值為 13.3MPa.該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。依據(jù)《建筑法》第六十條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得貿(mào)有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷。”誠信公司履行上述法定義務(wù)是紅麗園公司使用承租房屋的前提條件，由于誠信公司未履行法定義務(wù)已違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，且不符合租賃房屋的使用條件，應(yīng)認(rèn)定誠信公司違約在先。根據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第一條規(guī)定：“合同法施行以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時的法律規(guī)定，當(dāng)時沒有法律規(guī)定的，可以使用合同法的有關(guān)規(guī)定?！睋?jù)此，紅麗園公司拒付租金的行為是行使后履行抗辯權(quán)的行為，不構(gòu)成建約，不承擔(dān)違約責(zé)任，誠信公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　《租賃合同書》約定：在紅麗園公司提出書面維修意見后，誠信公司沒有及時對房屋維修，給紅麗園公司造成的損失，誠信公司應(yīng)對紅麗園公司給予一定的補(bǔ)償。紅麗園公司在承租房屋內(nèi)開辦的千禧龍酒店正式開業(yè)不久即依約書面致函出租人誠信公司，告知由于承租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，導(dǎo)致其不能正常經(jīng)營，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，請求解決出現(xiàn)的問題并中止履行合同。以后，承租人紅麗園公司又多次致函誠信公司督促出租人盡快解決房屋質(zhì)量問題，誠信公司復(fù)函不承認(rèn)出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，以后才提出價值9000余元的維修計劃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由于誠信公司怠于履行合同約定的維修義務(wù)，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在第二個采暖期，由于承租人紅麗園公司對房屋設(shè)施使用不當(dāng)，導(dǎo)致房屋大面積漏水，致使損失進(jìn)一步擴(kuò)大，紅麗園公司應(yīng)對因此造成的擴(kuò)大損失自己承擔(dān)。經(jīng)營利潤損失不僅發(fā)生在停業(yè)以后合同解除前的一段時間內(nèi)，而是存在整個經(jīng)營期間，損失與誠信公司的違約行為有直接的因果關(guān)系，誠信公司應(yīng)予適當(dāng)賠償。依據(jù)《民法通則》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失。”參照《合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。”裝修作為出租房屋的添附，在解除房屋租賃合同時應(yīng)隨原物返還，出租人誠信公司應(yīng)對因添附增值部分予以補(bǔ)償。由于出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，導(dǎo)致承租人自試營業(yè)至停業(yè)期間始終不能正常經(jīng)營，裝修工程自完工后即不能正常、全面發(fā)揮其使用功能，對正常折舊和加速折舊的財產(chǎn)價值應(yīng)認(rèn)定為損失，由誠信公司和紅麗園公司按損失造成的原因分擔(dān)，一審判決紅麗園公司承擔(dān)租金的比例與誠信公司承擔(dān)損失的比例不對等，未體現(xiàn)過錯責(zé)任原則，應(yīng)予糾正。雙方認(rèn)可的裝修價值為1847126元，應(yīng)由誠信公司承擔(dān)80%，即1477700.80元《房屋租賃合同》約定紅麗園公司向誠信公司交納履約保證金的性質(zhì)為定金，依據(jù)《民法通則》第八十九條第一款第（三）項(xiàng)、《擔(dān)保法》第八十九條、第九十條規(guī)定，誠信公司本應(yīng)向紅麗園公司雙倍返還定金，但紅麗園公司在起訴、上訴中只請求返還10萬元，依據(jù)《民事訴訟法》第一百五十一條規(guī)定，只支持返還10萬元。紅麗園公司主張的員工工資損失、經(jīng)營酒店借款利息損失、固定資產(chǎn)折舊損失三項(xiàng)屬經(jīng)營成本，一審判決已對經(jīng)營利潤損失予以賠償，不應(yīng)對經(jīng)營成本重復(fù)賠償。紅麗園公司上訴提出承租房玻璃門破碎損失是承租房質(zhì)量存在問題引起的，應(yīng)由誠信公司賠償，因證據(jù)不足不予支持。本案合同性質(zhì)為租賃合同糾紛并不涉及紅麗園公司與案外人簽訂的裝修合同的效力問題，參照《合同法》第一百一十三條規(guī)定經(jīng)營利潤屬履行合同后可獲得的利潤，應(yīng)予賠償，誠信公司上訴請求不予賠償因缺乏法律依據(jù)本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第一、二、四、五、六、八項(xiàng)；

　　二、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第三項(xiàng)為：誠信公司給付紅麗園公司裝修費(fèi)1477700.80元；

　　三、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第七項(xiàng)為：誠信公司返還紅麗園公司交納的履約保證金10萬元。

　　以上各項(xiàng)，在本判決生效之日起10日內(nèi)結(jié)清。

　　一審案件訴訟費(fèi)按一審判決執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)73883元，由誠信公司負(fù)擔(dān)59106.4元，由紅麗園公司負(fù)擔(dān)14776.6元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 馮小光

　　審 判 員 孫延平

　　審 判 員 吳曉芳

　　二○○二年八月十六日

　　書 記 員 胡曉菲