廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第401號

　　上訴人（原審被告）：李振輝，男， 1950年2月11日出生，漢族，住所：佛山市順德區容桂街道辦事處桂中北路百昌商業城六樓五座6號。

　　被上訴人（原審原告）：順德市新百昌實業有限公司容桂物業管理部。住所：佛山市順德區容桂街道辦事處桂中北路百昌商業城一樓一號。

　　代表人：梁翠芳。

　　委托代理人：沈斌勇，廣東國強鴻業律師事務所律師。

　　委托代理人：梁苗鋒，廣東國強鴻業律師事務所實習律師。

　　上訴人李振輝因與被上訴人順德市新百昌實業有限公司容桂物業管理部物業管理糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第5313號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：原告系經工商行政管理部門核準具有物業管理資質的企業。1995年10月26日，被告李振輝與順德市百昌實業公司（現更名為順德市新百昌實業有限公司）簽訂商品房預售合同，約定被告購買位于佛山市順德區容桂街道辦事處桂中北路百昌商業城六樓五座6號的房屋。在原告等住戶入住時，順德市百昌實業公司已指定其下屬機構順德市新百昌實業有限公司容桂物業管理部對百昌商業城進行物業管理，原告與被告等人形成事實上的物業管理合同關系。1996年9月 15日，原告制定物業管理制度，確定住宅用戶的物業管理管理費為1996年按每月收費50元，1997年每月收費70元，1998年以后根據情況另行修訂。被告等人亦依該制度交納相應的管理費用。2001年12月3日，原告認為經營虧損，向有關部門作出報告，要求提高相應管理費用的收取標準，2002年 8月7日，順德市物價局作出[2002]95號批復，同意住宅樓每戶按每月80元計收管理費。因被告等人認為原告管理不到位且存在亂收費問題，雙方產生爭議，被告等人向相關部門進行了投訴，順德市物價局亦復函要求原告糾正并建議雙方重新簽訂協議。因從2003年1月起被告未交納管理費，原告因此提起訴訟要求被告支付從2003年1月至10月的管理費800元。訴訟中，被告抗辯認為重新簽訂協議后才交納管理費。

　　原審判決認為，原告具有合法的物業經營資質且與被告形成了事實物業管理關系，該關系應為有效。在相應部門核準原告可以每月80元的標準收取管理費后，原告收取該費用有合法的依據，被告應依法予以交納，而被告未交納，已構成違約，應承擔違約責任。原告要求被告支付管理費的理由成立，予以支持。被告抗辯需另行簽訂協議后再交納管理費，該抗辯理由不成立，不予采納。綜上，依照《物業管理條例》第七條第（五）項的規定，判決如下：被告李振輝在本判決生效之日七日內支付800元及利息（從2003年11月4日起按中國人民銀行同期貸款利率計至款項清還完畢之日止）給原告順德市新百昌實業有限公司物業管理部。本案的受理費50元由被告李振輝負擔。

　　李振輝不服上述判決，向本院提起上訴稱：1：被上訴人偷稅漏稅，上訴人自買座落于佛山市順德區容桂街道桂中北路百昌商業城八樓五座六號以來，每月所繳的管理費，百昌容桂物業管理部都以收據作為憑證，上訴人咨詢過順德地稅稅務機關，證實是一種偷稅漏稅行為。2：被上訴人一直非法從事物業管理工作，至2003 年12月止，仍然沒取得《物業管理資質證書》（《物業管理資質證書》由順德城管科發放）。按《物業管理條例》第379號60條：未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。3：雖然有部分業主繳費已成為事實合同，但違反行政法規的合同是無效合同。綜上所述，上訴人請求變更原審判決為：1：判令上訴人不必向被上訴人繳管理費。2：本案及一審訴訟費用由被上訴人承擔。

　　被上訴人答辯稱：一、上訴人買樓以后一直是被上訴人提供物業管理，兩上訴人是承認的，而且，兩上訴人購買的該兩樓至今都是被上訴人提供物業管理。二、被上訴人依據順德市物價管理局的規定收費是合法，其收取的費用是經過順德市物價管理局的批準的，所以原審法院的判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。上訴人提出的《物業管理條例》的適用時間是2003年9月1號，故在本案中是不適用的。

　　上訴人在二審期間提交了下列新證據：上訴人向順德區建設局投訴的回執等資料，用以證明被上訴人是沒有物業管理資質的。經質證，被上訴人認為：資質證書在一審時已經提交過。上訴人說我方在2003年前沒有資質是不符合實際的，我方的資質證書上換發證后的時間就是2002年8月。我方雖然不具有法人資格，但我方是經過物業管理部門批準有合法資格的。關于回執，不能證明任何問題。我方的證據已經證明我方是經過有關部門許可的，是合法的。

　　經審查，本院對原審認定的事實予以確認。另查明：至今為止，被上訴人尚未取得由縣級以上人民政府建設行政主管部門頒發的物業管理資質證書。

　　本院認為：本案上訴爭議焦點為被上訴人是否具備物業管理資質及其是否有權收取物業管理費用的問題。從當事人提供的證據來看，被上訴人至今為止仍尚未取得由縣級以上人民政府建設行政主管部門頒發的物業管理資質證書。然而，據此并不能簡單地得出被上訴人無權收取物業管理費用的結論。眾所周知，新建住宅小區的物業管理服務在我國是近幾年才興起的新生事物，物業管理市場發育還不完善，相關的法律、行政法規相對滯后，在國務院制定、從2003年9月1日施行的《物業管理條例》出臺之前，法律、行政法規沒有規定對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，包括在此之前已經出臺的相關部門規章如建設部頒行的《城市新建住宅小區管理辦法》以及地方性法規《廣東省物業管理條例》等亦無作出具體的規定，一直以來，對于物業管理的收費由縣級以上人民政府物價管理部門進行管理。直至2003年9月1日國務院出臺的《物業管理條例》第32條規定：“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”，建設部據此制定了從2004年5月1日起施行的相關部門規章《物業管理企業資質管理辦法》，從此時開始，才有對物業管理資質的申請、取得及管理進行了規范的具體規定。而本案被上訴人作為開發商成立的物業管理部從1996年已經開始對其銷售的商品房實施物業管理活動，取得了工商營業執照，批準的經營范圍為自有物業管理，其收費征得當地縣級以上的人民政府物價主管部門的批準并取得了《廣東省經營服務性收費許可證》，而且被上訴人亦已實際履行了物業管理職責，因此，從依據法不溯及既往的法律適用原則、公平合理原則以及尊重歷史出發，本院認定被上訴人應當享有收取在嚴格實行物業管理企業資質制度之前相應的物業管理之費用。上訴人上訴請求的理由不成立，本院不予采信。但是，需要說明的是，由于前述提及的行政法規及其配套的部門規章已經有了明確的規定，被上訴人如繼續實施物業管理活動，應當及時辦理物業管理企業的資質。至于上訴人上訴提及被上訴人僅出具收據而不出具發票的偷稅漏稅問題，不屬本民事糾紛案件處理的范圍，依法不予審查。原審判決認定事實基本清楚，處理并無不妥，本院予以維持。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案受理費50元，由上訴人李振輝負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學

　　二○○四年八月十三日

　　書 記 員 余 珂 珂