廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1248號

　　上訴人（原審被告）李波，男，1966年6月17日出生，漢族，住佛山市順德區大良華寶新村3-101號。

　　委托代理人陳詩斌，廣東海順律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）順德市泰禾物業管理有限公司，住所地：佛山市順德區大良紅崗工業區順安棉紡織企業原公司辦公樓二樓之2.

　　法定代表人梁國成，總經理。

　　委托代理人羅晟，廣東盈建律師事務所律師。

　　原審第三人順德市華寶房產實業公司，住所地：佛山市順德區大良紅崗工業區。

　　法定代表人何學志，總經理。

　　委托代理人羅晟，廣東盈建律師事務所律師。

　　上訴人李波因物業管理合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院（2002）順法民初字第1039號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：第三人順德市華寶房產實業公司是廣東華寶集團公司的子公司，具有獨立法人資格。被告向第三人順德市華寶房產實業公司購買了順德市大良區華寶新村3-101號的房屋后，與第三人簽訂了物業管理協議，委托第三人行使華寶新村的物業管理權，由被告支付物業管理費給第三人。2000年12月30日第三人通過廣東華寶集團公司與原告簽訂了《華寶新村物業管理移交確認書》，將包括被告的房屋在內的華寶新村房屋的物業管理權移交給原告負責，雙方約定由原告維持第三人與華寶新村的業主簽訂的物業管理協議，物業管理權移交后，與華寶新村物業管理有關的一切債權債務由原告自行負責。原告就此事在華寶新村內進行了公告后，便在華寶新村實施物業管理行為。被告購買的房屋面積為75.35平方米，1997年8月、1998年4月、從1998年7月開始至今被告沒有支付物業管理費。2001年7月24日順德市物價局作出《關于“華寶新村”住宅小區綜合物業管理服務收費的批復》，同意原告收取物業管理服務費標準為按住宅單元建筑面積0.6元/月?平方米。

　　原審法院認為：第三人順德市華寶房產實業公司通過廣東華寶集團公司與原告簽訂了《華寶新村物業管理移交確認書》，約定由順德市華寶房產實業公司將華寶新村的有關物業管理移交給原告，原告據此實施了華寶新村的物業管理行為，原告雖然沒有直接與被告簽訂書面的物業管理合同，但與被告已形成了事實的物業管理合同關系。被告對原告行使物業管理權有異議，應當依照法律規定的程序主張自己的權利，該主張不屬本案的處理范疇。原告已事實履行了物業管理的義務，被告應當按照順德市物價局規定的華寶新村的物業管理收費標準支付物業管理費給原告。被告的房屋面積為75.35平方米，每月應繳物業管理費為75.35平方米× 0.6元/平方米＝45.21元，1997年8月、1998年4月和從1998年7月至2003年2月共57個月，應繳管理費2576.97元。原告要求被告支付2531.76元，合情合理，本院予以支持。雖然被告與第三人簽訂的合同中有滯納金的規定，但該條款對原、被告之間沒有約束力，原告沒有與被告簽訂書面的物業管理合同，沒有約定滯納金問題，所以原告要求被告支付滯納金，沒有事實和法律依據，本院不予支持。但被告應按實際拖欠原告的管理費數額，從實際拖欠之日起至付款之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率支付拖欠期間的利息給原告。依據《中華人民共和國民法通則》第四條、《廣東省物業管理條例》第二十七條第一款的規定，判決：被告李波應于本判決發生法律效力之日起三日內支付原告順德市泰禾物業管理有限公司物業管理費2531.76元，并從實際欠款之日起至付款之日止，按每月實際拖欠原告的管理費數額，按中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息給原告。本案受理費260元，由原告順德市泰禾物業管理有限公司負擔150元，被告李波負擔110元。

　　上訴人李波不服上述判決，向本院提起上訴認為：一審判決關于“原告雖然沒有直接與被告簽訂書面的物業管理合同，但與被告已形成了事實的物業管理合同關系” 的認定是錯誤的。《代收華寶新村物業管理費、水費協議書》，僅僅表明第三人順德市華寶房產實業公司作為華寶新村的建設單位與業主形成了暫時的物業管理合同關系，協議明確約定是由業主作為委托人授權順德市華寶房產實業公司暫時代理該小區的物業管理和供水工作。協議內容即清楚表明了享有物業管理權利的權利人是購買了房地產的業主，而作為建設單位順德市華寶房產實業公司在出賣所開發的房地產后，只能被委托從事物業的臨時管理工作，它作為受托人應當親自處理委托事務。未經業主同意，受托人無權轉讓委托事務。華寶新村業主委員會是在政府部門親自指導并依據《廣東省物業管理條例》的規定經新村業主依法于1999年5月 23日選舉成立的。由于是順德區的首個住宅小區業主委員會，其成立被新聞媒體報道后獲得了廣泛的關注。新村業主委員會成立后，受業主委托積極準備選聘物業管理公司，并明確要求解除業主與華寶房產實業公司訂立的臨時代管協議。由于業主有權隨時解除委托合同，所以大部分業主在新村業主委員會依法產生后即開始拒交管理費，少部分業主考慮到申領房地產證需要開發商的支持和迫于開發商停止供水、供電的威脅不得不支付物業管理費。華寶房產實業公司顧慮到自身不具備從事物業管理的經營資格以及迫于業主的不滿，在未告知業主的情況下擅自將華寶新村的物業管理工作通過廣東華寶集團公司非法轉移給被上訴人。一審中被上訴人提供了一份上訴人當庭表示異議的書證―順德市大良區順峰居民委員會《關于華寶新村物業管理情況說明書》，在一審判決書中卻變成了是“被告對此事實沒有異議”，這分明是在偏袒被上訴人。綜上，上訴人認為，一審認定的所謂事實合同關系成立的前提條件必須是合法的。即使新村沒有成立業主委員會，作為前期受托暫時從事物業管理工作的第三人要轉委托，亦必須征求含上訴人在內的業主的同意，否則是對業主享有的物業管理權的侵犯，況且華寶新村已依法成立了業主委員會。被上訴人在明知小區業主已選舉產生了業主委員會，在未得到業主委員會的同意和授權的情況下而接管物業管理工作，也同樣是侵權。他們的非法行為對上訴人沒有約束力。故請求二審法院撤銷一審判決，依法改判，本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。

　　上訴人李波在二審期間提交了下列新證據：

　　1、順德市物業管理住宅小區（大廈）業主委員會成立備案表復印件，證明：華寶新村業主委員會成立于1999年5月23日，原審第三人未征得業主委員會同意即將物業管理事務交給被上訴人管理，其行為構成侵權。

　　被上訴人、原審第三人質證認為：華寶新村的業主委員會在1999年的時候選舉出，業主委員會的任期應該是兩年，至2002年就應終止了，當時選舉時業主只有200多人，現在已有400多人了，沒有理由200多人選出的業主委員會可以代表400多業主的意見。

　　2、佛山市順德區華寶新村業主委員會的喜報，證明：被上訴人對華寶新村的管理是非法的。被上訴人現已離開華寶新村，新的物業管理公司已經開始對華寶新村進行物業管理。

　　被上訴人、原審第三人質證認為：被上訴人是自動退出了華寶新村，但這并不是喜報。

　　3、會議紀要，證明的內容與證據2一致。

　　被上訴人、原審第三人質證認為：會議紀要不具有法律效力。

　　被上訴人順德市泰禾物業管理有限公司答辯認為：原審判決正確，請求二審法院維持原判。

　　原審第三人順德市華寶房產實業公司陳述：原審判決正確，請求二審法院維持原判。

　　被上訴人順德市泰禾物業管理有限公司、原審第三人順德市華寶房產實業公司在二審期間沒有提交新證據。

　　經審查，上訴人對原審判決確認的① “2000年12月30日第三人通過廣東華寶集團公司與原告簽訂了《華寶新村物業管理移交確認書》”的事實有異議，認為該確認書未征求上訴人的意見，是被上訴人與第三人的行為，與上訴人無關；②對“2001年7月24日順德市物價局作出《關于”華寶新村“住宅小區綜合物業管理服務收費的批復》，同意原告收取物業管理服務費標準為按住宅單元建筑面積0.6元/月?平方米。”的事實有異議。對其余事實無異議，對上訴人無異議的事實，本院予以確認。

　　本院認為：被上訴人對華寶新村物業管理權的取得，雖不符合《廣東省物業管理條例》中規定的取得方式，但其在接管華寶新村后，對華寶新村的居住環境進行了完善，如消防設施的增設、排污管道的更換等，并對華寶新村提供了保安服務、公共場所衛生服務，實際上已對華寶新村實施了物業管理行為，上訴人也接受了物業管理和服務，因此上訴人與被上訴人之間形成了事實的物業管理關系。由于被上訴人對華寶新村進行了管理，為小區業主提供了服務，根據民法中的公平原則、權利義務一致原則，被上訴人有收取管理費的權利，而上訴人實際接受了物業管理和服務，享受了利益，有支付相應的物業管理費的義務。原審判決上訴人支付物業管理費給被上訴人恰當，本院予以維持。上訴人提出被上訴人未得到業主委員會的同意和授權的情況下而接管物業管理工作對上訴人構成侵權，應駁回被上訴人的訴訟請求的主張，沒有法律依據，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理恰當，應予維持。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費260元，由上訴人李波承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 黃 學 軍

　　代理審判員 羅 睿

　　代理審判員 奉 慕 明

　　二00三年十月十八日

　　書 記 員 周 芹