上訴人（原審原告）：沈陽華新國際實業有限公司。住所地：沈陽市沈河區青年大街215號。

　　法定代表人：盧鏗，該公司董事長。

　　委托代理人：王瀾，遼寧弘立律師事務所律師。

　　委托代理人：王守元，男，1951年8月20日出生，該公司辦公室主任。住址：沈陽市和平區三好街19號。

　　上訴人（原審被告）：楊林華，男，1965年4月6日出生，系沈陽歐通公司經理，住址：沈陽市沈河區青年大街215號河畔花園45號樓1-2號。

　　委托代理人：王蘊采，系遼寧德冠律師事務所律師。

　　上訴人沈陽華新國際實業有限公司與上訴人楊林華因物業管理合同糾紛一案，不服沈陽市沈河區人民法院（2004）沈河民二合初字第860號民事判決，于2004年11 月29日向本院提起上訴，本院于2005年1月17日受理后，依法組成由本院審判員張卓琦擔任審判長并主審、代理審判員才玉瑩主審、審判員韓鵬參加評議的合議庭，于2005年3月10日開庭公開審理了本案。上訴人華新國際的委托代理人王瀾、王守元，上訴人楊林華的委托代理人王蘊采均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

　　經審理查明，華新國際與楊林華于1994年9月7日簽訂《管理公共契約》。約定：甲方（華新國際）現于沈陽市青年大街215號興建“河畔花園”小區，乙方（楊林華）購得河畔花園觀藤閣第1-2單元住宅（建筑面積230.53平方米），楊林華同意“河畔花園”落成入住后的管理權歸甲方，由甲方全權負責“河畔花園”內的管理，并同意甲方有權委托指定的管理公司執行管理“河畔花園”的權利。乙方或承租戶必須按照本契約的規定時間或甲方或受托公司的通知在指定時間內按規定的標準向甲方或受托公司繳納管理費、土地使用費、采暖費、停車場租金、水費以及服務費用等。管理費、停車場租金、水費以及小區內的一切服務費用于每季度第一個月1日―15日內繳納，采暖費于每年8月15日―31日內繳納。合同簽訂后，華新國際將河畔花園的物業委托由沈陽華新國際物業管理公司進行管理，楊林華交納了1994年9月至1996年12月的物業管理費、采暖費、電費，其后費用未交。2004年7月19日，華新國際訴至沈河區人民法院，請求法院判令楊林華給付其1997年1月1日至2004年6月30日物業管理費46，559元，1997年至2003年年度采暖費 58，093元，1997年至2003年6月30日水費13，577元。

　　原審法院認為，華新國際和楊林華簽訂的《管理公共契約》是雙方真實意示表示，亦不違反法律、法規的強制性規定，依法成立，合法有效。該契約簽訂后，華新國際按照約定將物業管理工作委托給沈陽華新國際物業管理有限公司，在實際履行中，物業公司進行了物業管理，楊林華對華新國際提供的欠費明細雖然提出異議，但在舉證期限內未能提供證據證明。楊林華欠物業管理費，已構成違約。因雙方未約定違約金及因違約產生的損失賠償額的計算方法，應依據公平原則確定雙方的權利和義務，按中國人民銀行貸款利率予以保護為宜。華新國際授權物業公司進行物業管理，其作為權利人主張權利，符合雙方約定和法律規定，故華新國際依據物價局規定的取費標準要求楊林華支付拖欠的采暖費、物業管理費及滯納金的主張，予以支持。楊林華拖欠水費問題，因楊林華認可，本院予以支持。楊林華提出華新國際未履行自己的義務而損害了作為業主的利益的主張，因其在本院指定的舉證期限內提供的證據不能證明其主張，本院不予支持，故判決：1、被告楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付原告沈陽華新國際實業有限公司1997年1月1日至2004年6月30日物業管理費46，559元；2、被告楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際1997年度物業管理費4，788元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2000年1月1日始至2004年6月30日止；3、被告楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際1998年度物業管理費5，251元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2000年1月1日至2004年6月30日止；4、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際1999年度物業管理費 6，640元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2000年1月1日至2004年6月30日止；5、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2000年1月1日至3月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2000年1月16日始至2004年6月 30日止；6、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2000年4月1日至6月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2000年4月16始日至2004年6月30日止；7、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2000年7月1日至9月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2000年7月16日始至2004年6月30日止；8、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2000年10月1日至12月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2000年10月16日始至2004年6月30日止；9、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2001年1月1日至3月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2001年1月16日始至2004年6月30日止；10、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2001年 4月1日至6月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2001年4月16日始至2004年6月30日止；11、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2001年7月1日至9月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自 2001年7月16日始至2004年6月30日止；12、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2001年10月1日至12月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2001年10月16日始至2004年6月30日止；13、楊林華于本判決發生法律效力后 10日內給付華新國際2002年1月1日至3月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2002年1月16始日至 2004年6月30日止；14、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2002年4月1日至6月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2002年4月16日始至2004年6月30日止；15、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2002年7 月1日至9月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2002年7月16日始至2004年6月30日止；16、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2002年10月1日至12月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自 2002年10月16日始至2004年6月30日止；17、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2003年1月1日至3月31日物業管理費 1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2002年1月16日始至2004年6月30日止；18、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2003年4月1日至6月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2003年4月16日始至2004年 6月30日止；19、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2003年7月1日至9月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2003年7月16日始至2004年6月30日止；20、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2003年10月1日至 12月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2003年10月16日始至2004年6月30日止；21、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2004年1月1日至3月31日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2004年 1月16日始至2004年6月30日止；22、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際2004年4月1日至6月30日物業管理費1，660元的滯納金，按中國人民銀行逾期貸款利率計算，自2004年4月16日始至2004年6月30日止；23、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際1997年度至2003年度采暖費58，093元；24、楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付華新國際1997年至2003年6月30日水費 13，577元；25、駁回原、被告的其他訴訟請求。案件受理費6，965元，由被告楊林華負擔5，965元，由原告沈陽華新國際實業有限公司負擔 1，000元。

　　宣判后， 華新國際與楊林華均不服原審判決，向本院提起上訴。華新國際上訴稱，原審法院在《遼寧省城市住宅區物業管理條例》明確規定“業主、物業使用人未繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以按照應繳納金額的0.3％按日加收滯納金”的情況下不予適用，卻按公平原則作出判決，而公平原則是在當事人沒有約定或約定不明而法無明文規定情況下司法裁判的準則，故原審法院適用法律錯誤。另滯納金性質具有違約懲罰性，在合同關系中相當于違約金。而銀行逾期貸款利率僅應適用在借貸關系中，原審法院用銀行利息代替滯納金是適用法律不當，故請求二審法院予以改判，判令楊林華按日0.3％的標準支付拖欠的物業管理費的滯納金 126，176.64元。

　　楊林華針對上訴人華新國際的上訴請求未作書面答辯，其在庭審中辯稱：華新國際要求其承擔日0.3％的滯納金沒有法律依據。華新國際所依據的《遼寧省城市住宅區物業管理條例》的性質是地方法規，不是必須適用。而且，雙方對違約金問題在《管理公共契約》中并沒有約定，因此，華新國際無權要求其承擔日0.3％的滯納金。

　　楊林華對原審法院判決亦不服，其上訴稱：1、華新國際無訴訟主體資格資格，華新國際并未在《管理公共契約》上簽字、蓋章，該契約未生效，故其無權要求我給付物業管理費。2、華新國際的部分訴訟請求已超過法定訴訟時效，不應受法律的保護；3、物價局兩份收費批復施行之前，華新國際不應按批復中的收費標準收取物業費和采暖費；4、華新國際存在嚴重的違約行為，我有權拒絕履行給付義務，原審判決給付物業管理費并承擔滯納金無法律依據。

　　華新國際針對上訴人楊林華的上訴請求未作書面答辯，其在庭審中辯稱：1、華新國際有訴訟主體資格。楊林華已在管理契約上簽字，而且雙方也按該契約履行各自的義務，該合同成立并生效。2、華新國際的訴訟請求沒有超過訴訟時效。物業管理行為是連續的行為，華新國際按照季度向楊林華催繳相關費用，楊林華對于交費標準及時間都是明知和認可的，楊林華不繳納費用的行為是違約行為；3、華新國際不存在違約行為。華新國際對河畔花園小區實行物業管理主要的義務是：公共環境的維護，公共秩序的維持，公共設施的維修等。對于物業管理范圍內的義務華新國際均已履行；4、華新國際收費的標準是依據物價部門的批復及每年審驗的收費許可證嚴格執行的，收費完全符合標準；5、《遼寧省城市住宅區物業管理條例》是經省人大批準實行的地方行政性法規，在司法實踐中應遵照執行，因此按照《遼寧省城市住宅區物業管理條例》第41條的規定，要求楊林華承擔日0.3％的滯納金有法律依據。

　　本院認為，1、關于《管理公共契約》是否成立及生效問題。

　　該《管理公共契約》系華新國際擬定后提供給楊林華，屬向楊林華發出要約行為，楊林華在該管理契約上簽字行為視為承諾，該契約從楊林華簽字時成立并生效，雙方也按該《管理公共契約》進行了履行，故該契約成立。《管理公共契約》是雙方真實意示表示，且不違反法律規定，故合法有效，對楊林華所提該《管理公共契約》未成立，華新國際無訴訟主體資格的上訴請求，本院不予支持。

　　2、關于物業管理費給付問題。雙方在簽訂《管理公共契約》時，雖未對物業管理費、采暖費的收費標準進行約定，但華新國際按沈陽市物價局批準的收費標準收取物業管理費、采暖費時，楊林華并未提出異議，視為雙方對收費標準的認可。關于楊林華所提華新國際未提供合格的服務，存在供暖未達標準及不及時維修問題，而且將業主會所轉讓他人，影響業主使用，帶來安全隱患，故不同意給付物業管理費之上訴主張，針對供暖問題，楊林華在原審僅提供二份證人證言及照片若干張，但該證人系楊林華所雇人員且沒有出庭，其證言不能作為定案依據。其提供照片未能反應形成時間，而且如業主認為供暖設備出現問題，應及時報修，但其未提供任何報修記錄，故其主張華新國際不及時履行維修義務之主張，本院不予認定。楊林華所提業主會館轉讓問題，雙方對業主會館的使用在公共管理契約上沒有約定，而且原業主會館亦是有償服務，華新國際在將業主會館出租后，其繼續履行日常公共秩序的維持和對公共環境的維護，楊林華以此為由不交物業管理費本院不予支持，原審法院判決楊林華按原標準給付物業管理費并無不當。楊林華未按時履行約定義務，應給付滯納金。但對華新國際提出的應適用《遼寧省城市住宅區物業管理條例》第41條的規定，按日0.3%滯納金的上訴請求，本院認為，《遼寧省城市住宅區物業管理條例》第41條關于滯納金的規定是“物業管理企業可以按照應繳納金額的0.3％按日加收滯納金”而不是必須適用，而且，雙方在《管理公共契約》中對違約金問題并沒有約定。故原審法院按中國人民銀行貸款利率予以判令楊林華給付滯納金并無不當。因此，對于上訴人華新國際提出的該項上訴請求，本院不予支持。

　　3、關于訴訟時效問題。本院認為，根據《中華人民共和國民法通則》第135條的規定“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2 年，法律另有規定的除外”，在本案中，華新國際向原審法院主張權利的時間是2004年7月19日，而其所主張的楊林華應支付拖欠的物業管理費是從1997 年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖費分別是1997年度至2004年度。故對于2002年7月19日前發生的費用應適用法律關于訴訟時效的規定。華新國際所提其一直主張權利，但未提供任何證據證明，本院不予認定。物業管理雖屬一種連續行為，但其仍是債權的一種，應適用訴訟時效的規定，對楊林華該上訴請求，本院予以支持。因上訴人楊林華對水費給付未提出異議，本院不再重新審理水費問題。

　　綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款（3）項、《中華人民共和國民法通則》第135條及《中華人民共和國合同法》第5條、第44條之規定，判決如下：

　　一、維持沈河區人民法院（2004）沈河民二合初字第860號民事判決第十五至第二十二項、二十四項；

　　二、撤銷沈河區人民法院（2004）沈河民二合初字第860號民事判決第二項至十四項、二十五項；

　　三、變更沈河區人民法院（2004）沈河民二合初字第860號民事判決第一項為：被告楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付原告沈陽華新國際實業有限公司2002年7月19日至2004年6月30日物業管理費13，279元。第二十三項為：被告楊林華于本判決發生法律效力后10日內給付原告沈陽華新國際實業有限公司2002年至2003年度、2003年至2004年度采暖費16，598元；

　　四、駁回雙方其他訴訟請求。

　　一、二審案件受理費20，895元，由上訴人沈陽華新國際實業有限公司負擔11，448元，由上訴人楊林華負擔9447元。

　　審 判 長 張卓琦

　　代理審判員 韓 鵬

　　代理審判員 才玉瑩

　　二OO五年六月四日

　　書 記 員 孝劍波