廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第618號

　　上訴人（原審原告）：黃源照，男，漢族，1958年5月28日出生，住所：佛山市禪城區河邊路六座504房

　　上訴人（原審原告）：何玉冰，女，漢族，1963年12月31日出生，住所同上。

　　上訴人（原審原告）：黃柏堅，男，1989年9月6日出生，住所同上。

　　法定代理人：黃源照，男，漢族，1958年5月28日出生，住所：佛山市禪城區河邊路六座504房。

　　法定代理人：何玉冰，女，漢族，1963年12月31日出生，住所同上。

　　被上訴人（原審被告）：佛山市鴻翔房地產開發有限公司。住所：佛山市禪城區彩虹路鴻翔北一街23號二層。

　　法定代表人：戴新華，董事長。

　　委托代理人：劉景平，系廣東天倫律師事務所律師。

　　原審第三人：中國建設銀行佛山市分行。住所：佛山市禪城區佛山大道南路327號。

　　負責人：張真理，行長。

　　委托代理人：張永昌，分行職員。

　　上訴人黃源照、何玉冰、黃柏堅因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第1511號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現己審理終結。

　　原審判決認定：原、被告雙方于2002年12月23日簽訂《商品房買賣合同》2份。合同約定原告向被告購買位于佛山市彩虹路北側鴻翔商住區008組團1號樓B座405房及其首層24號汽車庫，價格分別為456869元及117915元；原告在2002年12月23日前一次性將車房款及405號房購房款 20%支付給被告，其余的購房款辦理銀行按揭；合同在房管交易所登記備案后，原告若需要辦理銀行按揭貸款，應在接到被告通知后十天內到銀行辦理有關按揭手續。合同還約定，原告在簽訂買賣合同時，應與被告或其委托的物業管理公司簽訂《前期物業管理服務協議》。合同第8條約定，被告應在2003年3月31日前，將經驗收合格后的商品房交付原告使用；合同第九條約定，若逾期交樓超過30日，原告有權解除合同，被告并應自原告解除合同通知到達之日起10日內退還全部已付款，并按原告累計已付款的2.25%向原告支付違約金。原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自2003年4月1日起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之一0.625的違約金。合同簽訂后，原告于2003年12月23日交付了車房款117915元及20%的購房款91869 元。之后，由于原告對《前期物業管理服務協議》某些條款不滿意，多次進行修改，至2003年5月7日，原告才與被告委托的物業管理公司佛山市兆興物業管理有限公司簽訂《前期物業管理服務協議》，被告于2003年5月16日到房管部門辦理了該訟爭房屋的備案手續，于同年5月17日通知原告辦理銀行按揭手續。原告于2003年5月29日與第三人簽訂了《樓宇按揭合同》，約定由第三人貸款265000元給原告，原告將所購訟爭商品房用作借款抵押。同日，原告與第三人又簽訂了《佛山市住房公積金戶購房、大修理住房抵押貸款合同》，約定第三人貸款100000元給原告，并約定原告將所購訟爭房屋作借款抵押。同年6月 5日，該訟爭房屋在佛山市房產管理局辦理了抵押登記手續。同年6月13日，第三人依約借款365000元給原告，當天被告即收到原告支付的購房款 365000元。同年6月24日，被告通知原告收樓。此后，原告以被告逾期交樓為由提出要求解除與被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并要求被告返還價款及利息，并支付違約金，雙方未能達成協議，原告遂訴至法院。2002年4月24日，被告與第三人簽訂《商品房銷售貸款合作協議書》，協議約定第三人對購買被告開發建設并依法銷售的鴻翔008組團1、2、3號樓商品房的符合貸款條件的購房人發放個人住房貸款，被告同意在第三人貸款額度內，對每一購房人向第三人借款提供無條件、不可撤銷的連帶責任保證。

　　原審判決認為：原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》，合法有效，依法應受法律保護。本案中，雖然合同約定房屋交付時間是2003年3月31日，合同也沒有約定付款期限，但由于原告提出對《前期物業管理服務協議》進行修改，在2003年5月7日才與佛山市興兆物業管理有限公司簽訂《前期物業管理服務協議》，致使被告無法對原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》登記備案。原告于2003年5月29日才辦理銀行按揭手續且還于同年6月13日向被告付清了購房款，在此期間，原告對被告逾期交樓并未提出異議，視為原告已默認了被告延期交樓的行為同意繼續履行合同，且原告在同年6月13日付清購房款后，被告就于 6月24日通知原告收樓，由此可見，延期交樓責任不在被告。綜上，原告判請被告逾期交樓，請求解除合同的訴訟請求理由不成立，本院不予支持。被告相關抗辯理由成立，本院予以采納。由于原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》本院不予解除，故第三人提出的訴訟請求理由不成立，本院不予支持。據此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第八條的規定，判決：一、駁回原告的訴訟請求；二、駁回第三人的訴訟請求。本案受理費 10941元，由原告承擔。

　　上訴人黃源照、何玉冰、黃柏堅不服上述判決，上訴稱：一、原審法院孤立地將本案上訴人、被上訴人之間特殊的商品房買賣法律關系處理成為一般的商品買賣法律關系，這必然導致審判認定案件性質、實體適用法律和審判結果的錯誤。上訴人認為，上訴人對被上訴人逾期交樓未提出異議不會構成具有法律意義上默認了被上訴人延期交樓的行為同意繼續履行合同，默認被上訴人延期交樓的行為同意繼續履行合同，實際上是對原《商品房買賣合同》內容作了變更，合同內容的變更也是合同訂立。依據《城市房地產管理法》第44條第4款和《城市商品房預售管理辦法》第10條的規定，商品房預售合同應當辦理登記備案手續，這是國家強制性的規定，如果合同的簽訂和變更都可以采用自由的默認形式，那么，怎么辦理登記備案手續呢？顯然違反了一般邏輯；被上訴人于2003年6月24日向上訴人發出的收樓通知書，是在該訟爭房屋沒有經過驗收合格的情況下發出的，除了起到證明被上訴人違反合同約定延期交樓外，屬無效通知，原審法院支持被上訴人的該項主張，沒有法律依據，給人以偏袒之嫌；原審法院以上訴人對被告愈期交樓未提出異議，視為上訴人已默認了被上訴人延期交樓的行為同意繼續履行合同的認定不但沒有法律依據和事實依據，而且違反一般邏輯。二、原審法院有意回避該訟爭房屋沒有經過驗收合格后向上訴人發出交樓書面通知書要求收樓是違反國家強制性規定這一重要起因。上訴人不僅僅只是被上訴人違約延期交樓唯一因素提起訴訟，而是以被上訴人沒有依照合同約定的時間、質量和達不到交付使用條件向上訴人發出交樓通知為由向原審法院提起訴訟的，這就包含了延期交樓時間因素、裝飾質量因素和沒有經過驗收合格的因素。被上訴人在有效的舉證期內，一份合格證書也未能提供。上訴人認為，在有效的舉證期內，在沒有正當理由的情況下，未能提供房屋驗收合格相關文件，依法承擔舉證不能的不利后果，據此，可以認定該訟爭房屋到目前為止，尚未經任何的驗收合格，不具備合同約定的交付使用條件。三、雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定交付該訟爭房屋的前提條件只有經過驗收合格和符合合同的約定，并沒有約定《商品房買賣合同》辦理登記備案手續也是交樓的前提條件，在《商品房買賣合同》沒有辦理登記備案手續的情況下，只要房屋經驗收合格和符合合同約定，被上訴人在2003年3月31日前任何一天都可以交付該訟爭房屋這并未被法律所禁止；四、原審法院不細查本案究竟，沒有在《判決書》中闡述證據是否采納的理由。對審判工作不認真履行，把上訴人的民事訴訟程序流于形式，得出延期交樓的責任不在被上訴人的錯誤判斷，實是沒有事實和法律的依據。上訴人認為，本案雙方當事人在合同中約定解除合同的條件已經成就，依法應當解除，上訴人不服原審法院所有的判決，特提起上訴。請求改變原審全部判決（含訴訟費由被上訴人承擔）。

　　被上訴人佛山市鴻翔房地產有限公司答辯稱：一、答辯人并沒有逾期交房，《商品房買賣合同》在2002年12月23日簽訂后，直到2003年5月7日，上訴人才在《前期物業管理服務協議》和《商品房買賣合同》上簽名，故該合同的生效時間應是2003年5月7日，而非2003年3月31日。因原告長時間修改《前期物業管理服務協議》，導致2003年5月29日才辦理銀行按揭，2003年6月17日才付清房款，而答辯人于2003年6月24日便通知其收樓，故沒有逾期交房。二、假定答辯人逾期交房，也是由上訴人造成的，答辯人沒有責任。三、假定答辯人逾期交房，上訴人無權提出解除合同，合同第9條規定，逾期 30日后，買受人有權解除合同，但買受人要求繼續履行合同的合同繼續履行，事實上原告辦理銀行按揭、支付房款等行為分明表示其繼續履行合同，而非解除合同，既然原告選擇了繼續履行合同，且雙方的主要義務已履行完畢，故上訴人要求解除合同明顯有違法律及合同約定。四、原告無任何合法有效的證據證明訟爭房屋裝修有質量問題。故答辯人認為，原審判決認定的實事清楚，適用法律正確，懇請二審法院依法駁回上訴人的上訴，維持原判。

　　原審第三人中國建設銀行佛山市分行未陳述新的意見。上訴人、原審第三人在二審期間未提交新的證。

　　被上訴人在二審期間提交了二份曾在一審開庭時間向原審法院提交的證據：1、佛山市建設工程規劃驗收合格通知；2、工程竣工驗收報告。均系復印件。一審法院以逾舉證期限為由未組織質證。被上訴人二審提交的理由：起訴狀只提到訟爭房屋裝修裝飾質量問題，但上訴狀提到房屋沒有驗收合格。經審查，根據最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定，合議庭認為，被上訴人是在上訴人變更訴訟請求和第三人提出獨立的訴訟請求后在一審開庭時提交的，一審法院應該重新指定舉證期限，或應視為一審程序中的新證據予以質證。二審中上訴人以逾舉證期限為由不同意質證。本院對該二份證據的合法性、真實性、關聯性予以認定。

　　經審理查明：本院認定的事實與原審判決認定的事實一致，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》符合平等自由、協商一致的原則，意思表示真實，未違反法律或行政法規的強制性規定，是合法、有效的合同，依法應予以保護。因《商品房買賣合同》第三條約定，上訴人在簽訂本合同時，應當與被上訴人或其委托的物業管理公司簽訂《前期物業管理服務協議》，正是由于上訴人多次修改《前期物業管理服務協議》，至2003年5月7日才最終簽訂該協議，即合同在2003年5月7日才正式生效，而此時合同約定的2003 年3月31日交樓已經成為不可能的事實。雙方交樓時間應隨合同生效而順延一個合理期限，被上訴人在2003年6月24日通知交樓是在合理期限內，因此，上訴人認為被上訴人違約逾期交樓依據不足，本院不予采納。在合同雙方當事人未重新協議變更交樓時間的情況下，上訴人2003年5月29日與原審第三人簽訂《樓宇按揭合同》、同年6月13日又將按揭貸款365000元轉給被上訴人的行為，是上訴人繼續履行合同的具體表現，既然上訴人選擇了繼續履行合同，就意味著合同約定的解除權上訴人自動放棄，且上訴人付清全部購房款，被上訴人就于2003年6月24日通知了上訴人收樓，至此雙方均已履行完合同約定的主要義務。上訴人要求解除合同沒有合理的依據，其請求不予支持。至于上訴人請求解除合同的另一個理由是訟爭房屋質量不合格、沒有達到交付使用的條件，但上訴人在一、二審中均未提供任何有效的證據予以證實，而被上訴人卻提交了相關的證據予以反駁。故上訴人的上訴理由不能成立，對其主張，本院不予支持。對被上訴人的相關抗辯理由，本院予以采信。原審判決認定事實清楚、適用法律正確、處理妥當，應予以維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費10941元，由上訴人黃源照、何玉冰、黃柏堅承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 張 雪 潔

　　代理審判員 鐘 國 樹

　　二○○四年六月二十一日

　　書 記 員 余 珂 珂