海　南　省　高　級　人　民　法　院

民事判決書

（２００６）瓊民終字第３７號

　　
　　上訴人（原審原告）：萬寧怡景房地產有限公司。住所地海南省萬寧市文明中街建行五樓。
　　法定代表人：周福根，該公司總經理。
　　委托代理人：陶嘉樂，海南尚濠律師事務所律師。
　　被上訴人（原審被告）：海南千嘉實業有限公司。住所地海南省海口市瓊山區環湖路１號（紅城湖島）。
　　法定代表人：趙大千，該公司總經理。
　　委托代理人：林立，海南寶島律師事務所律師。
　　上訴人萬寧怡景房地產有限公司（以下簡稱怡景公司）因與被上訴人海南千嘉實業有限公司（以下簡稱千嘉公司）項目轉讓合同糾紛一案不服海口市中級人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號民事判決，向本院提起上訴。本院于２００６年１１月７日公開開庭審理了本案。上訴人怡景公司的法定代表人周福根及其委托代理人陶嘉樂和被上訴人千嘉公司的委托代理人林立到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原審查明，２００５年１１月５日，千嘉公司與怡景公司簽訂《項目轉讓協議書》。協議約定：該項目位于海口市龍昆南路東側，中國人民解放軍第１８７醫院對面，東至海南卷煙廠，西至海南省高級人民法院辦公區，南至龍昆南到政府規劃路，北至海南省高級人民法院住宅區。項目土地使用證號為：海口市國用（２００３）第００８４９５號，使用權面積２２４３．８５平方米及海口市國用（２００３）第００８４９４號，使用權面積９６００．０３平方米。項目占地面積１１８４３．８８平方米。項目轉讓方式為現狀整體轉讓，轉讓價格為１０００萬元（此價格不含過戶等其他費用）。付款方式及期限：怡景公司簽約７日內付定金２６０萬元人民幣，千嘉公司辦理好容積率指標后１０日內支付５４０萬元人民幣，余２００萬元（其中１００萬元合作開發款）待辦理好規劃許可證后１０日內付清。協議還約定，千嘉公司應按約定按時交付項目及本項目相關現有的全部手續及資料，如因未按時交付給怡景公司造成損失，應按實際損失承擔賠償責任。千嘉公司在簽約之日起三個月內不能辦好規劃許可證，怡景公司有權選擇合同終止或合同繼續。若選擇合同終止，千嘉公司應在怡景公司確認終止合同之三天內退還已付轉讓項目款，并支付怡景公司項目轉讓款４０％的賠償。怡景公司應依約按時支付本項目的轉讓款，每逾期一天，則向千嘉公司支付遲付款的千分之三的滯納金。如超過３０天未付，千嘉公司有權終止合同，定金款不予退還。協議簽訂后，怡景公司于２００５年１１月１１日向千嘉公司支付定金款２６０萬元人民幣。
　　另查明，本案所涉上述之土地，系海南省高級人民法院（以下簡稱省高院）１９９２年８月所征用的土地，該院為此成立海南環宇房地產開發公司（以下簡稱環宇公司），擬在該地興建＂環宇高級商住小區＂。１９９３年８月５日，環宇公司與省高院辦理了該項目的報建手續。２００３年８月１５日，省高院取得該土地的使用權證，土地性質為機關團體用地。２００３年９月３日，省高院將該土地使用權轉讓給千嘉公司，每畝地價２５萬元，總價款４４４萬元。２００４年６月８日，千嘉公司取得該土地的使用權證，土地性質改為城鎮混合住宅用地。２００５年１１月２日，怡景公司與海南雅克建筑設計有限公司簽訂《建設工程設計合同》。２００６年１月２４日，海口市規劃局對千嘉公司申報的＂環宇高級商住小區＂停緩建工程項目處置方案，按處置停緩建工程項目的程序進行審核后，以市規處（２００６）００４號作出《關于環宇高級商住小區停緩建工程項目處置方案的批復》：該項目原批建于１９９３年。項目完成樁基工程后停工至今。經省建設標準定額站審查核算，認為已投資比例為總投資額的２６．３９％，符合停緩建工程條件。經研究，同意在滿足消防、質檢安全要求的條件下，按調整方案限期建設的方式處置。并按省、市處置停緩建項目相關的法規條款享受相應優惠政策。由于該項目調整方案涉及規劃設計方案的變更，該批復限千嘉公司在收到批復后２０個工作日內向規劃局申領新的規劃設計條件，并按該規劃設計條件的要求調整設計方案，按程序報批后方可實施。由于規劃設計條件已變更，在產權人申領新的規劃設計條件時依法撤銷該項目原有的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃臨時許可證》及相關附件。之后，千嘉公司既未取得該項目的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃臨時許可證》及相關附件，也未在該項目上進行任何施工。２００６年２月１３日，怡景公司向千嘉公司發出《終止合作解除合同告知函》，以其沒有在約定的時間內辦妥容積率指標和規劃許可證為由，告知終止雙方的合作，解除雙方于２００５年１１月５日簽訂的合同。同時要求千嘉公司在三日內退還定金２６０萬元和支付項目轉讓款４０％的賠償金。千嘉公司未允，遂引起訴訟。
　　又查明，在本案訴訟中，怡景公司曾訴請千嘉公司返還借款８１萬元。因該請求與本案系不同的法律關系，怡景公司申請撤回該起訴，原審法院已口頭裁定予以準許。
　　原審認為，位于海口市龍昆南路的＂環宇高級商住小區＂項目，系海南環宇房地產開發公司于１９９３年規劃、報建并進行開發。２００３年９月３日，省高院只是將該項目的土地使用權轉讓給千嘉公司，并非轉讓該項目的所有權，千嘉公司在此之后也僅僅是該項目的土地使用權人。況且根據海口市規劃局《關于＂環宇高級商住小區＂停緩建工程項目處置方案的批復》及《關于＂環宇高級商住小區＂停緩建工程規劃設計條件》之精神，＂環宇高級商住小區＂雖屬停緩建工程，但建筑密度、容積率、綠地率等規劃設計條件和規定性指標已發生變化，均應進行調整，該項目原有的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃臨時許可證》及相關附件應依法撤銷。同時，千嘉公司在受讓土地并取得土地使用權后，也未進行任何的投資和開發建設，而并非該項目的產權人。因此，千嘉公司在未對項目進行規劃報建、取得項目產權的情況下，與怡景公司簽訂《項目轉讓協議書》，即以未確定的項目作為轉讓標的，從協議簽訂之日至今，項目仍不存在，違反了我國法律的相關規定，千嘉公司認為協議無效的抗辯主張有理，應予支持。由于協議無效，千嘉公司由此取得的怡景公司所支付的定金款及其利息應予返還，怡景公司主張判令千嘉公司立即返還合同定金２６０萬元的訴訟請求，符合法律的規定，本院應予支持，千嘉公司在訴訟中表示愿意返還怡景公司所支付定金款的利息，予以照準。至于怡景公司請求千嘉公司支付賠償金４００萬元之訴請，由于協議無效而缺乏依據，且怡景公司在訴訟中又未能提供因協議無效所造成損失的相關證據，對怡景公司的這一訴訟請求不予支持。另外，怡景公司在訴訟中提交的《終止協議書》，因當事人雙方并未簽字蓋章，且千嘉公司對此提出異議，故對該證據不予采信。其次，怡景公司提交千嘉公司與李彥省所簽訂的《合同協議書》，因該證據系復印件，且千嘉公司對此不予認可，對該證據亦不予認定。判決：一、萬寧怡景房地產開發有限公司與海南千嘉實業有限公司所簽訂的《項目轉讓協議書》無效；二、海南千嘉實業有限公司應在本判決發生法律效力后十日內償還萬寧怡景房地產開發有限公司人民幣２６０萬元及其利息（利息按中國人民銀行同期流動資金貸款利率從２００５年１１月１１日計算至本判決限定的還款之日止）；三、駁回萬寧怡景房地產開發有限公司的其他訴訟請求。一審案件受理費９７０６０元、訴訟保全費２７４２０元，共計１２４４８０元，由萬寧怡景房地產開發有限公司負擔７４６８８元，海南千嘉實業有限公司負擔４９７９２元。

　　上訴人怡景公司上訴稱：原判認定事實有誤。雙方合同轉讓的標的是＂項目＂，海口市規劃局批復的也是項目。原判卻認定該項目不存在。原判無法律依據。原判認為＂項目轉讓協議書＂違反法律相關規定，卻沒有明確違反什么法律規定是錯誤的。被上訴人通過競拍取得＂環宇高級商住小區＂項目所有權，并辦理了土地過戶手續是不爭的事實。被上訴人取得土地使用權不屬于以出讓方式取得，不屬于城市房地產管理法第３７條和城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第１９條規定的不得轉讓的禁止范圍。被上訴人因盤活停緩建工程的手續沒有辦好，尚未能進行實質性建設，法律沒有任何不允許再轉讓的規定。原判認定合同無效錯誤。本案合同是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律強制性規定（即應以全國人大及其常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。）項目轉讓是不爭的事實。本合同轉讓項目的土地是省高院以出讓的方式取得的，原由環宇公司開發經營，由省高院和環宇公司聯合報建，項目名稱＂環宇高級商住小區＂。盡管被上訴人與省高院簽訂的是土地使用權轉讓合同，但不能認定該土地上已經投資完成了樁基工程的事實。而項目和土地是不能分開的。當事人雙方簽訂的是＂項目轉讓合同＂，該項目也被海口市政府列為＂停緩建項目＂。被上訴人應承擔違約責任。合同約定：被上訴人在簽約日起３個月內不能辦好規劃許可證，上訴人有權選擇合同終止或繼續履行。上訴人選擇終止合同，被上訴人應在上訴人確認終止合同之日起三日內退還已付轉讓項目款并支付上訴人項目轉讓款４０％的賠償。上訴人有權解除合同。原判沒有載明退還上訴人撤回部分訴求的費用，違反法律規定。原判關于定金款以及利息返還的判詞表述不當。請求：撤銷海口市中級人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號民事判決。支持上訴人一審訴訟請求。
　　被上訴人千嘉公司口頭答辯：原判認定合同無效正確，原判認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
　　二審中雙方當事人沒有提交新的證據。
　　二審查明的事實與一審查明的事實基本一致，本院予以確認。另查明：２００６年１月９日千嘉公司與怡景公司共同向海口市停緩建工程處置辦公室申請工程處置報告和重新報建設計條件。２００６年１月２４日海口市規劃局下發了《關于＂環宇高級商住小區＂停緩建工程項目處置方案的批復》。
　　本案爭議焦點：１、當事人簽訂的項目轉讓合同是否有效？２、若合同有效，千嘉公司是否構成違約，是否應向怡景公司支付４００萬元違約金？
　　本院認為：１、關于合同效力。本案事實表明，千嘉公司從海南省高級人民法院受讓了本案涉及的土地使用權，并辦理了該土地使用權的過戶手續。千嘉公司轉讓給怡景公司的工程項目是省高院和環宇公司共同報建的項目。原判認定該項目實際不存在不符合本案的實際情況。雖然該項目的原《建筑用地規劃許可證》、《建筑工程規劃臨時許可證》已被海口市規劃局依法撤銷，但千嘉公司又以自己的名義就該項目重新進行了報建，故應視為其已取得了該項目的所有權。千嘉公司與怡景公司簽訂的項目轉讓合同，應為有效。原判認定千嘉公司未取得該項目的實際權利，判決合同無效不當。上訴人主張合同有效的上訴理由成立。
　　２、關于千嘉公司的違約責任。雙方合同第七條第４款約定：甲方在簽約之日起三個月內不能辦好規劃許可證，乙方有權選擇終止合同或合同繼續，若合同終止，甲方應在乙方確認終止合同之日起三日內退還已付轉讓項目款，并支付乙方項目轉讓款４０　％的賠償。雖然雙方在合同中約定千嘉公司三個月內要辦好項目規劃許可證，但因該項目屬停緩建工程項目，且原報建的各項行政批準文件已被撤銷，需按海口市規劃局規定重新報建。而報建申請何時被批準，是行政職能管理部門的權限，非當事人自身所能控制，故千嘉公司未在三個月內辦理好項目規劃許可證不應并視為違約。現上訴人請求解除合同，千嘉公司對于合同不再履行亦無異議，故合同應予解除。因千嘉公司在締約上負有一定責任，原審判令千嘉公司返還上訴人２６０萬元人民幣及利息的處理結果并無不當。原判認定事實清楚，但對合同效力的認定不當，應予糾正。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項、第（二）之規定，判決如下：
　　一、撤銷海口市中級人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號民事判決第一項。
　　二、維持海口市中級人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號民事判決第二項。
　　三、解除萬寧怡景房地產開發有限公司與海南千嘉實業有限公司簽訂的《項目轉讓協議書》。
　　二審案件受理費９７０６０元由上訴人怡景公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　

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審　　判　　長　張　　明　　安
審　　判　　員　王　　志　　剛
審　　判　　員　劉　　　　　　嘉
二○○六年　十　二　月　十　五日
書　　記　　員　賀　　　　　　鶯