重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2005）渝一中民終字第3697號

　　上訴人（原審被告）重慶市北碚區中皓機械廠，住所地：重慶市北碚區童家溪鎮大土村。

　　負責人鐘華富，該廠廠長。

　　委托代理人包學東，重慶華立律師事務所律師。

　　上訴人（原審被告）鐘華富，男，1953年8月18日出生，漢族，重慶市人，重慶市北碚區中皓機械廠廠長，住重慶市北碚區童家溪鎮大土村埡口社。

　　委托代理人包學東，重慶華立律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告） 鐘華智，男，1951年8月5日出生，漢族，重慶市人，重慶華普電子有限公司經理，住重慶市北碚區童家溪鎮大土村埡口社。

　　委托代理人陳代貞，重慶市北碚城區法律服務所法律工作者。

　　上訴人重慶市北碚區中皓機械廠、鐘華富因財產權屬一案，不服重慶市北碚區人民法院（2005）碚民初字第786號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　原審審理查明，2000年7月，被告鐘華富以其自身的名義向重慶市北碚區童家溪鎮大土村村民委員會購買原大土小學的房屋和土地使用權，雙方于2000年 7月14日簽訂《房屋買賣及土地使用權轉讓合同》，約定由鐘華富購得大土小學房屋454 m2，土地使用權1298 m2，并支付房屋價款及土地使用權轉讓費18萬元。2000年7月20日，鐘華富辦理完畢土地使用權證，獲得位于北碚區童家溪鎮大土村埡口社原大土小學的土地使用權1298 m2.此后，鐘華富在該1298 m2土地上以中皓機械廠的名義申請修建廠房。2001年3月1日，中皓機械廠獲得建設規劃許可，被允許以投資70萬元修建三層磚混廠房1557 m2，2001年4月19日再次獲得建設規劃許可，投資40萬元修建三層磚混廠房846 m2.2001年4月初，前述規劃許可的房屋修建完畢。2001年4月27日，鐘華富與鐘華智根據房管部門對前述房屋的測量結果，簽訂《房產分割協議》，在該《房產分割協議》中，雙方約定：“鐘華富、鐘華智……于2000年7月為擴大各自生產規模共同購買北碚區童家溪鎮大土村埡口社原大土小學房產454 m2和土地使用權1298 m2……擴建新建廠房面積2436 m2，經甲乙雙方協商對房產及土地使用權達成協議如下：一、土地使用權按所占廠房占地面積劃分，其中鐘華富占地33%，即430 m2，鐘華智占地67%，即868 m2，土地使用權證由鐘華富、鐘華智共同辦理。二、新建和改建廠房共2436 m2，其中后樓簡易廠房256 m2，中右底樓216 m2，地下室三間70 m2，中右樓三樓辦公室56 m2，前樓右邊三樓休息室一套100 m2共648 m2為鐘華富所有，其余房產1788 m2歸鐘華智所有。三、土地使用權轉讓費：舊房購買費及所發生的各項費用按各自所占用地面積比例承擔。四、新建和改建廠房建設費用按各自所有建筑面積的比例造價分攤……”雙方于當日對該《房產分割協議》進行了公證。次日，原被告雙方共同前往房屋和土地行政主管部門辦理房地產手續，并于當日領取了房屋產權證，但房屋產權證上載明的產權人為中皓機械廠，房屋狀況為磚混3層2147 m2簡易1層256 m2，磚混2層119 m2，共計2522 m2.但是在本案的審理過程中，經被告鐘華富申請，本院委托重慶市房屋勘測院北碚區房產測量所，對前述房屋進行了測量，該房屋實際面積為3199.53 m2，這表明該房屋的所有權面積比實際面積小。對于這一結果，原被告均表示當時為了少交納各種規費，讓測量人員測量少了。土地使用權證沒有變更，權利人仍為鐘華富。2001年8月1日，中皓機械廠與重慶華普電子有限公司（以下簡稱華普電子公司）簽訂《企業法人住所租用協議》，約定由中皓機械廠將位于北碚區童家溪鎮大土村埡口社房屋2522 m2中的1900 m2租給華普電子公司使用，租金為1500元／月，租賃期限從2001年8月1日至2006年8月1日。此后，《房產分割協議》所確定的歸鐘華富享有產權的房屋和土地由中皓機械廠一直使用至今，由鐘華智享有產權的房屋和土地由華普電子公司一直使用至今。2004年12月，原被告雙方為房屋及土地使用權的權屬問題發生糾紛，原告鐘華智遂起訴來院。

　　另查明，中皓機械廠為私營獨資企業，投資人和負責人為鐘華富；華普電子公司的主要投資人為鐘華智，法定代表人亦為鐘華智。

　　原判認為，在共同共有財產關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；依法成立的財產分割協議，受法律保護，協議當事人應按照協議的約定，確認各自所有的財產。本案中，原告鐘華智與鐘華富各自使用的位于北碚區童家溪鎮大土村埡口社的廠房及土地使用權，雖系鐘華富出面購買、修建，但實為鐘華智與鐘華富共同出資。雙方在出資修建廠房的過程中沒有約定各自所占的份額及出資比例，各自出資的具體金額也無詳細記載，因此，雙方對建成的廠房享有共同的所有權，并對廠房所占土地享有共同的使用權。但是，在2001年4月27日，鐘華智與鐘華富簽訂《房產分割協議》對房屋和土地使用權進行了分割，終止了共同共有關系。該《房產分割協議》雙方自愿簽定，系其真實意思表示，并經過了公證，合法有效，雙方應當遵守協議的約定，各自按約定享有房屋所有權及土地使用權。現該廠房的房屋所有權證載明產權單位為中皓機械廠，土地使用權證載明產權人為鐘華富，這顯然與該房屋和土地產權的真實狀況不符。原告鐘華智認為其原因是在辦房地產手續時，為了避免交納房地產分割交易稅，才沒有分開辦證。因為鐘華智確實出資修建廠房，《房產分割協議》合法有效，所以該辯解意見是符合常理的，本院對鐘華智的這一辯解意見予以采信。被告鐘華富認為，如果鐘華智享有該廠房的所有權，中皓機械廠與華普公司就不用簽訂廠房租賃協議，華普公司自己使用就行了。鐘華智對這一意見不予認可，認為當初簽訂租賃協議是因為華普公司申領營業執照必須要有住所，才簽訂了一個假的租賃協議。本院認為，因為已經有證據表明鐘華智出資修建廠房，享有《房分割協議》所確定的房屋所有權和土地使用權，所以，鐘華智的這一辯解意見亦是符合常理的，本院予以采信。被告鐘華富還認為《房產分割協議》上所約定的房屋不在房屋產權證上，但本院認為《房產分割協議》上所確定的房屋和土地位置與房屋產權證上所確定位置均在同一位置，即北碚區童家溪鎮大土村埡口社，被告鐘華富并無證據證明在該位置上除房屋產權證上所指的房屋之外，還有其他獨立的房屋的存在，因此，本院對被告鐘華富的抗辯意見不予采納。被告鐘華富認為原告鐘華智的訴訟請求已過訴訟時效，但本院認為，原告鐘華智與被告鐘華富簽訂《房產分割協議》之后，按協議約定各自使用房屋和土地至今，并未對房屋和土地產權發生爭議，現原告鐘華智提起確權之訴，并不適用訴訟時效規則，故對被告鐘華富的這一抗辯意見，本院不予采納。此外，《房產分割協議》中所約定的房屋面積與實際面積不一致，原因在于原告鐘華智與被告鐘華富在簽訂協議時沒有對房層進行精確測量，但雙方在簽訂協議時，待分割的房屋是明確具體的，《房產分割協議》對雙方具體享有的房屋位置有明確的規定，因此，雙方應分得的房屋不能以協議所載明的面積為準，而應以實際面積為準，即：除鐘華富按協議所有或使用的房屋外，其余房屋均應由鐘華智所有或使用。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第七十八條、《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條之規定，判決如下： 一、位于重慶市北碚區童家溪鎮大土村埡口社的1298 m2的土地使用權（現土地使用權證為碚集用（2000）字第1070號）由鐘華富享有430 m2；由鐘華智享有868 m2，由鐘華富協助辦理過戶手續。二、位于前款所述土地上的房屋，其中后樓簡易廠房、中右底樓、中右樓三樓辦公室二間、前樓右邊三樓休息室一套、地下室三間由鐘華富所有（所有權面積以01-239號鄉村房屋所有權證為準，實際面積超出所有權面積的由鐘華富使用）；其余房屋歸鐘華智所有（所有權面積以01- 239號鄉村房屋所有權證為準，實際面積超出所有權面積的由鐘華智使用），由重慶市北碚區中皓機械廠與鐘華富協助辦理過戶手續。案件受理費20010元，其他訴訟費9603.77元（含鑒定費1599.77元），共計29613.77元，由鐘華智負擔96313.77元，由鐘華富負擔20000元（此款已由鐘華智墊付18400.23元，由鐘華富于本判決生效后十日內給付鐘華智）。

　　宣判后，重慶市北碚區中皓機械廠、鐘華富不服上訴，請求撤銷原判，其理由是：1.原判認定事實錯誤，將共同出資建房理解為共有房屋。雙方約定的房屋分割協議未履行，雙方共同辦理產權證仍然辦在鐘華富一人名下。一審以分割協議而不以實際投資分割錯誤。2.被上訴人請求分割房產1788平方米，而一審判決在原告未變更訴訟請求的情況下，認定房屋分割不以協議載明的面積為準，將2500平方米左右的房屋分配給被上訴人錯誤。

　　被上訴人鐘華智答辯稱，原判正確，應予維持。

　　二審中雙方當事人對一審查明的事實無異議，本院予以確認。

　　本院認為，鐘華富與鐘華智簽訂《房產分割協議》中關于土地分割的內容系雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效，協議雙方應當按此履行。但雙方協議中約定的房屋分割，雖有具體的位置和面積，但雙方均認可約定用于分割的房屋面積即房產證上載明的面積少于實際面積，目的是為了少繳行政機關規費，而且對約定的分割的房屋的位置雙方陳述也不一致。故雙方協議約定的面積并不屬實，且規避法律法規，故雙方分割協議對面積的約定無效。雙方應當在重新由產權部門核定面積后分割。故對鐘華智的該項請求不予支持。因為現在房屋所有權證和土地使用權證已合并辦理，不能單獨辦理，故土地使用權證現在也不能過戶。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）、（二）項、《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，判決如下：

　　一、變更重慶市北碚區人民法院（2005）碚民初字第786號民事判決第一項為位于重慶市北碚區童家溪鎮大土村埡口社的1298 m2的土地使用權（現土地使用權證為碚集用（2000）字第1070號）由鐘華富享有430 m2；由鐘華智享有868 m2.

　　二、撤銷重慶市北碚區人民法院（2005）碚民初字第786號民事判決第二項即位于前款所述土地上的房屋，其中后樓簡易廠房、中右底樓、中右樓三樓辦公室二間、前樓右邊三樓休息室一套、地下室三間由鐘華富所有（所有權面積以01-239號鄉村房屋所有權證為準，實際面積超出所有權面積的由鐘華富使用）；其余房屋歸鐘華智所有（所有權面積以01-239號鄉村房屋所有權證為準，實際面積超出所有權面積的由鐘華智使用），由重慶市北碚區中皓機械廠與鐘華富協助辦理過戶手續。

　　三、駁回鐘華智要求鐘華富、重慶市北碚區中皓機械廠分割房屋的訴訟請求。

　　一審訴訟費用29613.77元。二審案件受理費20010元、其它訴訟費4002元，合計24012元（上訴人已預交）。一、二審共計53625.77元，由二上訴人負擔11000元，被上訴人負擔42625.77元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　蒲宏斌

　　代理審判員　聶　毅

　　代理審判員　劉　毅

　　二　OO　五年十二月九日

　　書　記　員　廖　薔