天津市建苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與天津市城南供電分公司職工陳玉林商品房面積差價(jià)款糾紛一案

天津市河北區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2004）北民初字第2974號(hào)

原告（反訴被告）天津市建苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建苑公司），住所天津市開(kāi)發(fā)區(qū)翠園1區(qū)11樓206宅。



法定代表人楊洪斌，公司董事長(zhǎng)（未出庭）。



委托代理人趙瑗（系特別授權(quán)），公司職員。



委托代理人郝純?cè)矗ㄏ堤貏e授權(quán)），公司法律顧問(wèn)。



被告（反訴原告）陳玉林，男，1959年3月22日出生，漢族，天津市城南供電分公司職工，經(jīng)常居住河北區(qū)通達(dá)新苑1號(hào)樓2門(mén)202號(hào)（未出庭）。



委托代理人潘海濤（系特別授權(quán)），四方律師事務(wù)所律師。



原告建苑公司與被告陳玉林商品房面積差價(jià)款糾紛（本訴）一案以及被告陳玉林與原告建苑公司更換居室上水管材糾紛（反訴）一案，本院受理后將兩案合并，依法由代理審判員張學(xué)東獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告建苑公司法定代表人楊洪斌的委托代理人趙瑗、郝純?cè)矗桓骊愑窳值奈写砣伺撕酵⒓釉V訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。



原告建苑公司訴稱(chēng)，2000年10月30日，被告購(gòu)買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)建設(shè)的河北區(qū)革新道4號(hào)通達(dá)新苑1號(hào)樓2門(mén)202號(hào)商品住宅一套（以下簡(jiǎn)稱(chēng)訟爭(zhēng)房），當(dāng)時(shí)合同記載訟爭(zhēng)房銷(xiāo)售建筑面積為85.54O，后產(chǎn)權(quán)證記載為87.58O，按合同約定，被告應(yīng)向原告補(bǔ)交面積差價(jià)款4293元。經(jīng)催索，被告拒絕補(bǔ)交。原告訴訟請(qǐng)求如下：一、被告向原告補(bǔ)交面積差價(jià)款4293元，并按合同第六條的約定支付原告利息損失51元及違約金3456元；二、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。



原告提交的證據(jù)目錄及其想要證明的內(nèi)容：



一、原、被告簽定的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份（證實(shí)雙方系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系）；



二、房屋設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)一張（證實(shí)目前訟爭(zhēng)房上水采用的熱鍍鋅鋼管符合原設(shè)計(jì)規(guī)范，原告至今未做任何變更）；



三、合同附件一張（證實(shí)原告發(fā)現(xiàn)附件四中存在“上下水管道：PEX及PVC管材”字樣的文字印刷錯(cuò)誤后，合同中未再有過(guò)此印刷字樣）；



四、2002年價(jià)格信息一份（證實(shí)PE-X管材因有味道，目前國(guó)外已不允許用做給水管，一般用作地板采暖、下水管）；



五、天津市建筑設(shè)計(jì)院（四所）的證明書(shū)兩張（證實(shí)原告在通達(dá)新苑的建設(shè)施工完全符合天津市設(shè)計(jì)規(guī)范，另證實(shí)該處一期工程標(biāo)準(zhǔn)生活給水管只做到水表前為止，表后由住戶(hù)負(fù)責(zé)及PE-X管材不適于用做給水的立管和干管，但可用于給水支管）；



六、業(yè)主入住驗(yàn)收登記表一份（證實(shí)被告等業(yè)主在驗(yàn)收房屋時(shí)對(duì)上水為熱鍍鋅鋼管無(wú)異議）；



七、房屋產(chǎn)權(quán)證一份（證實(shí)產(chǎn)權(quán)證記載的面積比合同記載的面積有所增加，被告應(yīng)補(bǔ)交差價(jià)款）；



八、催交欠款通知書(shū)及掛號(hào)函件收據(jù)各一張（證實(shí)原告2004年2月9日通過(guò)掛號(hào)函件向被告催收面積差價(jià)款）；



九、供水、取暖管材物理使用性能比較表（證實(shí)PE-X管材不適用于給水管，但適用于地面采暖用）；



十、天津市市政工程主要材料2000年12月市場(chǎng)造價(jià)信息一份（證實(shí)熱鍍鋅鋼管并非比PE-X成本便宜）；



十一、天津市建委建材（2001）716號(hào)文件（證實(shí)通達(dá)新苑的工程項(xiàng)目系2001年10月1日前，熱鍍鋅鋼管未列入該文件規(guī)定的淘汰產(chǎn)品之中）；



十二、天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證一張（證實(shí)通達(dá)新苑工程已通過(guò)主管部門(mén)天津市建委的驗(yàn)收，完全具備使用條件）。



被告陳玉林辯稱(chēng)，被告對(duì)雙方約定的面積差異處理的客觀事實(shí)無(wú)異議。但被告認(rèn)為，雙方雖有合同約定，可是原告在簽約時(shí)未能明確告知被告以下事實(shí)：本樓的一樓底商用戶(hù)不走樓道，不應(yīng)分?jǐn)偣珨偯娣e。原告實(shí)際是按底商用戶(hù)分?jǐn)偛糠止珨偯娣e后計(jì)算的房款，以原告的專(zhuān)業(yè)性?xún)?yōu)勢(shì)地位而言，其侵犯了被告的知情權(quán)，故該差價(jià)損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)。另被告認(rèn)為原告未按合同附件四約定的“上下水管道：PEX及PVC管材”履行，屬于違約，應(yīng)依法采取補(bǔ)救措施，現(xiàn)被告反訴請(qǐng)求如下：一、原告應(yīng)將被告家中上水管更換為PE-X（交聯(lián)聚乙烯）管材；二、反訴案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)。



被告提交的證據(jù)目錄及其想要證明的內(nèi)容：



一、津建質(zhì)檢字（2004G）第048號(hào)檢測(cè)報(bào)告一份（證實(shí)通達(dá)新苑1號(hào)樓、2號(hào)樓的自來(lái)水上水管道外壁不是交聯(lián)聚乙烯（PE-X）管材）；



二、訟爭(zhēng)房買(mǎi)賣(mài)合同原面積與產(chǎn)權(quán)處核準(zhǔn)面積對(duì)比說(shuō)明一張（證實(shí)原告向被告在內(nèi)的眾多業(yè)主下發(fā)過(guò)此類(lèi)文件）；



三、天津建材信息一張（證實(shí)冷、熱鍍鋅鋼管均系落后且應(yīng)淘汰的產(chǎn)品，不得用作給水管）；



四、天津市建委建材（2001）716號(hào)文件一份（同原告證據(jù)十一，證實(shí)本市建委已明確指出熱鍍鋅鋼管在住宅建設(shè)中屬于落后且應(yīng)淘汰的產(chǎn)品）；



五、建設(shè)部建住房（1999）295號(hào)文件一份（證實(shí)自2000年6月1日起，建設(shè)部明令在城鎮(zhèn)新建住宅中禁止使用冷鍍鋅管用于室內(nèi)給水管道，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況逐步限時(shí)禁止使用熱鍍鋅鋼管，推廣（PE-X）管等新型建材，有條件的地方也可推廣應(yīng)用銅管）；



六、原、被告簽定的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四一張（證實(shí)雙方簽定的合同中明確標(biāo)明上水為PE-X）。



針對(duì)被告的反訴，原告建苑公司辯稱(chēng)，原告認(rèn)為，一、被告的反訴請(qǐng)求與原告的訴訟請(qǐng)求非屬同一訴訟標(biāo)的；二、被告在驗(yàn)收房屋時(shí)已明確對(duì)熱鍍鋅鋼管無(wú)異議，現(xiàn)其反訴請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效；三、原設(shè)計(jì)圖紙迄今為止均標(biāo)明的是上水采用熱鍍鋅鋼管而非PE-X管材，通達(dá)新苑的部分業(yè)主（包含被告）的購(gòu)房合同附件四中所有的“上下水管道：PEX及PVC管材”字樣屬于原告文字印刷錯(cuò)誤，并非合同違約。綜上，原告答辯請(qǐng)求如下：請(qǐng)求貴院依法駁回被告的反訴請(qǐng)求。



經(jīng)審理查明，雙方無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)如下：



一、原、被告系商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。2000年10月30日，原、被告簽定了《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同），被告（為乙方）購(gòu)買(mǎi)了原告（為甲方）開(kāi)發(fā)建設(shè)的河北區(qū)革新道4號(hào)通達(dá)新苑1號(hào)樓2門(mén)202號(hào)商品住宅一套（即訟爭(zhēng)房）。該房銷(xiāo)售建筑面積 85.54O。其中，雙方在合同第六條[乙方逾期付款的處理]中約定：“如乙方未按本合同第四條約定日期付款，逾期在10日內(nèi)的，甲方有權(quán)追究乙方逾期付款及其利息。利息自合同約定之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過(guò)上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述的第一種約定追究乙方的違約責(zé)任：合同繼續(xù)履行，乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，乙方還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二向甲方支付違約金”。第七條[商品房建筑面積與銷(xiāo)售建筑面積差異的處理]則約定：“商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)，商品房建筑面積與甲方銷(xiāo)售建筑面積差異不超過(guò)±3%（包括±3%）的，每平方米價(jià)格保持不變，商品房?jī)r(jià)款按商品房建筑面積與銷(xiāo)售建筑面積的差異多退少補(bǔ)。面積差異超過(guò)±3%的，合同繼續(xù)履行，按合同成交價(jià)多退少補(bǔ)”。



二、2001年下半年，天津市建委向原告核發(fā)了《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證》。2001年10月25日，被告自原告處辦理了入住手續(xù)。2003年5月29日，訟爭(zhēng)房經(jīng)河北區(qū)房地產(chǎn)管理局核發(fā)產(chǎn)權(quán)證（目前載于原告名下），建筑面積為87.58O。2004年2月9日，原告根據(jù)合同約定，向被告發(fā)出掛號(hào)信函，要求被告補(bǔ)交面積差價(jià)款4293元，被告對(duì)該面積差價(jià)無(wú)異議，但以當(dāng)初原告在簽定合同時(shí)未告知其面積差異的詳情而侵犯其知情權(quán)，該差價(jià)損失應(yīng)由原告承擔(dān)為由予以拒絕。



三、雙方在合同附件四中，圍繞上水管材一節(jié)，約定“上下水管道：PEX及PVC管材”。目前被告家中上水管材為熱鍍鋅鋼管，非PE-X管材。訴訟期間，2004年8月11日，四方律師事務(wù)所委托天津市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心及天津市質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站第二十四站對(duì)通達(dá)新苑1號(hào)樓、2號(hào)樓的自來(lái)水上水管道外壁材質(zhì)做了檢驗(yàn)，檢測(cè)結(jié)論：通達(dá)新苑1號(hào)樓、2號(hào)樓的自來(lái)水上水管道外壁不是交聯(lián)聚乙烯（PE-X）管材。[Page]



雙方有爭(zhēng)議的事實(shí)（焦點(diǎn)）如下：



一、原告收取面積差價(jià)款是否合理，其是否負(fù)有向被告的解釋義務(wù)？原告舉出己方證據(jù)一、七、八，認(rèn)為按合同約定，被告就應(yīng)補(bǔ)交差價(jià)款。被告對(duì)此證據(jù)無(wú)異議，但舉出己方證據(jù)二，認(rèn)為原告未盡充分的解釋義務(wù)，損失應(yīng)自負(fù)。原告認(rèn)為，被告舉出的證據(jù)二僅是一張說(shuō)明而已，因無(wú)己方蓋章，不屬己方的法人行為，不具有任何法律效力。況且己方對(duì)產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)的內(nèi)容也無(wú)權(quán)解釋?zhuān)始悍讲怀袚?dān)任何解釋義務(wù)，被告有疑問(wèn)只能向房屋主管部門(mén)質(zhì)詢(xún)。



二、原告主張的逾期利息及違約金是否存在合理依據(jù)？原告舉出己方證據(jù)一，認(rèn)為己方是按面積售房，面積差價(jià)款也屬于房款范圍，故按合同第六條[乙方逾期付款的處理]規(guī)定，被告應(yīng)支付逾期利息及違約金。被告認(rèn)為，雙方未在合同第七條約定面積差價(jià)款的利息及違約金問(wèn)題，況且該第六條指向的是全部房款而非差價(jià)款，與面積差異問(wèn)題無(wú)關(guān)，故面積差價(jià)款一節(jié)不能適用此條款解決。



三、被告能否針對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求主張先履行抗辯權(quán)？被告舉出己方證據(jù)一，認(rèn)為原告未按合同約定采用PE-X，屬于違約在先，己方在補(bǔ)交面積差價(jià)款前，有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)即原告先更換上水管材。原告認(rèn)為，被告提及的上述問(wèn)題與己方的訴訟請(qǐng)求屬于不同性質(zhì)的兩個(gè)問(wèn)題，根本不存在所謂“先后履行”一說(shuō)，即使涉及履行問(wèn)題也應(yīng)該同時(shí)履行，何況己方并未違約，也談不上同時(shí)履行一說(shuō)（具體理由見(jiàn)焦點(diǎn)六）。



四、被告反訴請(qǐng)求是否與原告訴訟請(qǐng)求屬于同一訴訟標(biāo)的，能否合并審理？原告認(rèn)為，被告的反訴與本案非屬同一訴訟標(biāo)的，不應(yīng)合并審理。被告認(rèn)為，二者均屬于商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，且存在原告先履行一說(shuō)，應(yīng)合并審理。



五、被告的反訴請(qǐng)求即實(shí)體權(quán)利是否超過(guò)訴訟時(shí)效？原告舉出己方證據(jù)六，認(rèn)為被告在驗(yàn)收訟爭(zhēng)房時(shí)已明確知曉上水管材為熱鍍鋅鋼管而非PE-X這種塑料管材，并已簽字驗(yàn)收入住，現(xiàn)在提出訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，不應(yīng)支持。被告對(duì)原告的證據(jù)六無(wú)異議，但舉出己方證據(jù)一，認(rèn)為該驗(yàn)收單并不代表被告發(fā)現(xiàn)且認(rèn)可熱鍍鋅鋼管，因該項(xiàng)涉及的專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)，被告作為一個(gè)普通買(mǎi)受人，不可能立即發(fā)現(xiàn)自身的權(quán)利受到侵犯，直至2004年8月間的檢測(cè)結(jié)果出來(lái)后方才知曉，故未超過(guò)訴訟時(shí)效。



六、圍繞PE-X一節(jié)，本案是否系原告所述的文字印刷錯(cuò)誤而非被告主張的原告合同違約？原告舉出己方證據(jù)二、三、四、五、九、十、十一、十二，認(rèn)為己方完全按照設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)圖紙施工，且經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，包括熱鍍鋅鋼管在內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施均符合天津市設(shè)計(jì)規(guī)范，完全可以證明上水按設(shè)計(jì)規(guī)范應(yīng)該且事實(shí)上一直就是熱鍍鋅鋼管，己方系文字印刷錯(cuò)誤才印成“上下水管道：PEX及PVC管材”，而被告舉出的檢測(cè)報(bào)告純屬多此一舉。被告舉出己方證據(jù)三、四、五及反引用原告的證據(jù)十一，認(rèn)為熱鍍鋅鋼管屬于國(guó)家明令禁止采用的產(chǎn)品，又認(rèn)為既然合同載明“上下水管道：PEX及PVC管材”，原告卻未及時(shí)行使撤銷(xiāo)權(quán)，說(shuō)明原告一直未將此視為文字印刷錯(cuò)誤。



七、圍繞著“室內(nèi)給水管道”中的“管道”概念，此處是否包括戶(hù)內(nèi)水表之前的部分管材？原告舉出己方證據(jù)四、五、九、十、十一，認(rèn)為PE-X管材按建設(shè)部文件及應(yīng)用實(shí)踐情況來(lái)看，應(yīng)僅適用于室內(nèi)給水支管，具體到被告室內(nèi)應(yīng)理解為水表之后的管材即支管部分而非水表之前的干管、立管部分。被告認(rèn)為，建設(shè)部的文件并無(wú)水表前后之分，應(yīng)理解為適用于室內(nèi)所有的給水管道。



本院判決的理由如下：



本案的焦點(diǎn)即上述幾個(gè)爭(zhēng)議的事實(shí)。



關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，因上述原告的證據(jù)一即合同，雙方均未持有異議。本院應(yīng)認(rèn)定合同真實(shí)有效，在原告無(wú)先合同履行義務(wù)的情形下，本著公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，原告有權(quán)按合同第七條的約定向被告收取訟爭(zhēng)房面積差價(jià)款。關(guān)于被告上述所謂知情權(quán)一說(shuō)，過(guò)分地加重了原告的責(zé)任，亦缺乏法律依據(jù)，故對(duì)被告的觀點(diǎn)，本院不予支持。



關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，基于合同的真實(shí)有效，雙方雖于第七條中未約定利息損失及違約金，但考慮該款的性質(zhì)仍屬于房款范圍，且經(jīng)原告催告，被告仍拒絕給付，本著公平原則，本院應(yīng)考慮由被告承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任一節(jié)，即被告應(yīng)依法向原告支付逾期付款違約金。至于原告提出的利息一節(jié)，因本院已在逾期付款違約金中予以考慮，故不再重復(fù)適用。關(guān)于原告主張的按訟爭(zhēng)房全部?jī)r(jià)款計(jì)算利息及違約金的觀點(diǎn)，因有失公平，本院不予支持，只在差價(jià)款4293元的基礎(chǔ)上計(jì)算逾期付款違約金即可。值得指出的是，原告該項(xiàng)主張仍應(yīng)以原告無(wú)先合同履行義務(wù)為前提。



關(guān)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，關(guān)于被告主張的先履行抗辯權(quán)一節(jié)，因原告對(duì)被告的證據(jù)一無(wú)異議，應(yīng)認(rèn)定該證據(jù)真實(shí)有效，故從程序而言，原則上被告憑此證據(jù)可以提出抗辯，但應(yīng)憑借反訴程序加以對(duì)抗，否則無(wú)法對(duì)抗原告的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，本著公平原則，本院已切實(shí)地保障了被告該種程序救濟(jì)權(quán)即依法受理了被告的反訴。而從實(shí)體來(lái)看，該權(quán)利能否對(duì)抗原告的訴訟請(qǐng)求則屬于本院以下重點(diǎn)論述的內(nèi)容。



關(guān)于焦點(diǎn)四，本院認(rèn)為，就原、被告兩種訴訟請(qǐng)求的內(nèi)容來(lái)看，二者均屬于商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系即同一訴訟標(biāo)的中的權(quán)利義務(wù)事項(xiàng)，而且彼此之間互有牽連性，本院既已受理被告的反訴，即應(yīng)合并審理。



關(guān)于焦點(diǎn)五，本院認(rèn)為，被告反訴請(qǐng)求能否成立的重點(diǎn)即在于被告在驗(yàn)收訟爭(zhēng)房時(shí)是否知道或應(yīng)當(dāng)知道“上水非PE-X”。就原告的證據(jù)六及被告的證據(jù)一而言，均屬真實(shí)有效，只是針對(duì)雙方觀點(diǎn)分歧的證明力各異。通過(guò)比較上述證據(jù)的證明力，可以發(fā)現(xiàn)，雙方爭(zhēng)議的并非上水管道質(zhì)量而是上水管道選材一節(jié)，且不論熱鍍鋅鋼管與PE-X管材的物理特性及外觀的明顯差異，單以PE-X的名稱(chēng)而言，本著基本的日常生活經(jīng)驗(yàn)、常識(shí)，被告在驗(yàn)收訟爭(zhēng)房時(shí)即應(yīng)發(fā)現(xiàn)上水管材存在的問(wèn)題并提出質(zhì)疑，但此后直至2004年8月間，此期間被告未提出任何異議且主張相應(yīng)的權(quán)利，故應(yīng)認(rèn)定上述證據(jù)六的證明力大于證據(jù)一，即足以認(rèn)定被告反訴請(qǐng)求業(yè)已超過(guò)訴訟時(shí)效。



關(guān)于焦點(diǎn)六，本院認(rèn)為，雖以原告自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)而言，合同附件四中“上下水管道：PEX及PVC管材”的記載尚不能構(gòu)成原告行使撤銷(xiāo)權(quán)的法定事由，但鑒于被告的反訴請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，故對(duì)雙方上述證據(jù)的證明力及原告所謂“文字印刷錯(cuò)誤”一說(shuō)，本院已無(wú)必要置議。



關(guān)于焦點(diǎn)七，本院認(rèn)為，此焦點(diǎn)亦因上述訴訟時(shí)效一節(jié)而不予置議。



概括以上內(nèi)容，本院認(rèn)為，因被告的反訴請(qǐng)求業(yè)已超過(guò)訴訟時(shí)效，故本院對(duì)其持有的先履行抗辯權(quán)事由及主張不予支持。鑒于此，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，本院應(yīng)予大部分支持。



綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第 六十一條、第一百五十九條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條的規(guī)定，判決如下：



一、被告陳玉林給付原告建苑公司訟爭(zhēng)房面積差價(jià)款4293元，并自2004年3月1日起按同期中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期付款違約金；

二、駁回被告的反訴請(qǐng)求。



案件受理費(fèi)322元，由被告承擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)250元，亦由被告承擔(dān)。



如不服本判決，可于判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級(jí)人民法院。







代理審判員 張學(xué)東



二00四年九月十六日



書(shū) 記 員 張 瑩