天津市祥和房地產開發有限責任公司與穆祥琴房屋買賣合同糾紛一案

天津市河北區人民法院

民事判決書

(2004)北民初字第5496號





原告天津市祥和房地產開發有限責任公司，住所地天津市河北區地緯路黃氏胡同4號。

法定代表人薄鐘鈞，公司經理。

委托代理人韓英，該公司干部。

委托代理人張春山，源海律師事務所律師。

被告穆祥琴，女，1945年2月10日出生，回族，天津市家用電器三廠退休工人，住河北區小關大街金輝里23門609室。

委托代理人尹家瑞（被告妹夫），男，1956年12月12日出生，回族，天津市河北區副食品公司小關基層店工人，住河北區元緯路4號。

委托代理人蔡桐，天津天章律師事務所律師。

原告天津市祥和房地產開發有限責任公司(以下簡稱：祥和公司)與被告穆祥琴房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員郭福來獨任審判，公開開庭進行了審理，原告祥和公司的訴訟代理人韓英、張春山，被告穆祥琴及其訴訟代理人尹家瑞、蔡桐均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告祥和公司訴稱，原、被告于2001年4月11日簽訂《內部認購協議》，由被告購買原告依據編號為97Ⅰ——107的規劃設計圖開發建設的位于河北區地建里項目1號樓102門底商,竣工時間為開工后18個月，銷售面積為80.65平方米，總價款為488223元。付款方式為2001年4月4日交付定金5000元、2001年4月17日前付房款300000元、2001年10月17日前付清余款183223元。如被告按合同約定付款后原告拒售，應退還房款并支付違約金，如被告在2001年10月17日前未交齊全部房款，每逾期一天，對未交納部分按同期銀行貸款利率支付滯納金。協議簽訂后，被告僅支付了300000元房款（含定金轉為房款的5000元），余款188223元，經多次催要始終未交付，已構成違約。此外在協議履行中，非當事雙方任何一方的責任，因政府行為發生的情勢變更，以使原、被告之間的《內部認購協議》根本不能履行。2001年8月3日天津市規劃設計管理局下發規劃成果調整通知后，原告于2001年8月中旬通知被告原規劃設計已不能建設，在雙方就協議變更或解除問題多次協商未果的情況下，原告起訴要求依法解除原、被告雙方的內部認購協議，退還被告已付房款，被告承擔沒有按約定如期付款188223元的違約責任，以188223元自2001年10月18日起至2003年1月17日止按同期銀行貸款利率支付滯納金，訴訟費由雙方各半承擔。

被告穆祥琴辯稱，被告與原告在2001年4月11日簽訂的《內部認購協議》，2004年4月4日向原告交付5000元定金，2004年4月18日交付房款295000元，還應在2004年10月17日前交付余款188223元。第一次付款與第二次應付房款之間相距半年，在這半年時間里，原告一直未動工，據內部人員講原告的投資人要撤資，原告內部管理比較混亂，因此被告沒有交付余款，至今原告剛開始建房，因此原告的誠信在被告心中打折?，F在被告協議中所選房屋，原告不賣給被告，要求被告另行選房，并且房款有所變化，所以目前為止，并非被告不付余款。另外，原告所講的情況不屬于情勢變更。原、被告之間所簽訂的《內部認購協議》有具體的房號、價款和交付時間，完全符合商品房買賣合同的主要內容，原、被告應嚴格履行協議內容。原告應設計與協議規定相同的房屋，現原告所建的房屋房型變了，面積變了，被告可以接受這個事實，應當按照有關規定對房屋面積超出部分的3％，由被告按原價購買，超出此范圍的部分由原告負擔。故要求法院駁回原告的訴訟請求，由原告負擔本案的訴訟費用。

經審理查明：河北區地建里地塊房屋開發建設項目由原告實施開發建設。該地塊靠元緯路一側，原告規劃設計編號為1號樓7層磚混結構的住宅樓宇，首層為框架結構底商。該規劃設計于1999年10月12日經天津市規劃設計管理局審查同意，予以批復。在原告尚未實施建設，未取得商品房預售許可證的情況下，原、被告于2001年4月11日簽訂《河北區地建里房屋內部認購協議》，雙方約定：被告購買原告規劃設計開發建設的河北區地建里項目框架結構1號樓102門底商，銷售面積為80.65平方米，總價款為488223元，付款方式為被告于2001年4月4日付定金5000元，2001年4月17日前付房款300000元,余款183223元于2001年10月17日前付清，房屋竣工時間為正式開工之日起18個月。雙方的權利義務及違約金約定為：被告在交付定金并簽訂本協議之日后要求退房，原告不再返還被告定金，并有權處置該房屋。被告按本協議第三條（即付款方式）履行義務后，如原告方拒售被告方所定購房，除退還全部房款外，另按合同法有關規定支付違約金。被告在2001年4月17日前未交齊300000元房款，視為自動放棄所購優惠房，定金不再返還，原告有權處置該房屋。如被告在2001年10月17日前未交齊全部房款，每逾期一天，應交房款差額部分，按照當期銀行貸款利率，交納滯納金。被告于2001年4月4日向原告交付定金5000元，2001年4月18日向原告交付房款295000元。被告以間隔半年后應交付余額房款時，原告方內部管理混亂，尚未建設房屋，產生不安因素為由，未如期交付余額房款。雙方協議簽訂后，2001年8月3日遇天津市規劃設計管理局下發規管字（2001）460號關于對1995－2000年批復的修建性詳細規劃成果進行調整的通知，該通知涉及到28家建設單位規劃設計成果的調整。其中，原告1999年10月獲準批復的規劃設計成果因涉及到重新規劃退線、預留地鐵出站口問題，亦在調整范圍之內。原告應依政府規劃要求，調整原規劃方案，重新設計，以重新獲得政府規劃審批部門的批準。調整后的新規劃設計方案在房屋整體布局、樓宇高度、房型面積上均發生變化，1號樓由U字型7層磚混結構變更為一字型11層框輕結構樓宇，底商由1層獨立房型變更為1躍2的2層房型，編號為1號樓102門的底商由原80.65平方米的1層底商變更為131.5平方米的1躍2層底商。該新的規劃設計方案于2003年1月24日經天津市規劃和國土資源局審查同意予以批復，現該新規劃的1號樓主體已封頂，原告于2004年2月13日取得了新規劃設計的元康里1號樓商品房的銷售許可證。訴前，2004年6月10日－2004年9月6日間原告3次催告被告終止協議、另選房屋，協商未果。

上述事實，有雙方當事人陳述及相關書證為憑，本院予以確認。

本院認為，原、被告簽訂協議后，在該協議履行過程中，遇天津市城市建設規劃調整，致原告必須重新調整規劃設計，經政府規劃部門批準后的新規劃設計1號樓的布局發生變更，雖仍有編號為1號樓102門的底商，但該新的1號樓102門底商坐標位置、房型、面積與被告認購的原規劃設計圖紙中標注的1號樓102門底商相比均發生了實質性的變化，并不是雙方協議的標的物。原規劃設計根本沒有付諸實施，被告所購的1號樓102門的底商只停留在未能實際建設的規劃建設圖紙上，由于雙方簽訂協議的基礎發生動搖，以致協議的目的不能實現，原告要求解除協議，應予支持。原告應返還被告已付房款，并向被告支付相應的利息。協議解除后，雙方的權利義務終止履行，原告要求被告承擔未按約定付清余額房款違約金的主張，無合法依據，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條的規定，判決如下：

一、解除原、被告簽訂的內部認購協議，該協議約定的雙方權利義務終止履行；

二、原告返還被告已付房款300000元，并自2001年4月18日起至返還被告已付房款日止按中國人民銀行同期貸款利率支付利息；

三、駁回原告的其他請求。

案件受理費9833元，原、被告各負擔4916.5元。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。





代理審判員 郭福來

二00四年12月10日 [Page]

書 記 員 于麗英