什么是商業用地出讓？

在取得國有土地使用權時，一些單位和個人往往不理解綜合用地的概念，錯誤地認為“綜合用地”是指可以用于任何用途的國有土地，包括商業用地、工業用地、倉儲用地或居住用地。這種把“綜合用地”理解為“普惠用地”的做法是錯誤的。將綜合用地作為商業用地使用、轉讓也不妥當，面臨法律風險。

綜合用地是指由同一土地的不同用途組成的土地。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，我國國有土地出讓用途包括商業用地和綜合用地，其中商業用地出讓年限最長為40年，綜合用地出讓年限最長為50年。因此，商業用地和綜合用地是兩種不同的用途，其取得方式和地價也不同。在土地出讓過程中，受讓人除核對出讓人的《國有土地使用證》及其上載明的土地用途外，還應要求出讓人提供土地出讓或出讓時簽訂的《土地使用權出讓合同》進行兩階段核對，以查明具體的土地用途，并避免因只以商業用地價格購買綜合用地而造成的損失。

如果標的地塊目前的用途明顯是綜合性的，受讓人擬取得商業用地，如何變更？根據《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定，土地使用者需要變更城市國有土地使用權出讓合同約定的土地用途的，經出讓人同意，并經規劃部門批準，報土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，辦理登記。本條規定了土地用途變更的審批程序，可能涉及增加土地使用權出讓金。受讓人應當向當地政府和有關行政主管部門咨詢變更手續。

如果原綜合用地不轉為商業用地，用于商業用途，則存在風險：一是存在被認定擅自改變土地用途、非法占用土地、罰款或收回土地的風險；二是存在被責令繳納土地使用費的風險土地出讓金按商業用途收取，以增加受讓人的投資；三是在未來可能發生出讓或補償拆遷的情況下，對土地進行綜合評估，因使用價值較低。為降低取得風險，建議出讓人依法將土地綜合利用變更為商業用途，然后由受讓人購買（合同中可以明確約定，并以土地變性為支付出讓金的條件）。以下有關事項是國有土地出讓交易中經常遇到的一些問題。土地出讓當事人應當更加注重細節，這不僅有利于降低交易成本，也有利于控制法律風險，避免違法現象的發生。首先，轉讓合同的形式國有土地使用權的轉讓應當簽訂書面合同，明確雙方的權利和義務。土地使用權轉讓時，土地使用權轉讓合同和登記文件規定的權利義務隨之轉移。在簽訂轉讓合同前，應當核實轉讓人的資格。出讓人必須是《國有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國有或者集體單位的，應當提交有資產處置權的機構出具的同意轉讓證明。出讓方還應仔細審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務糾紛等，避免土地使用權出讓后資金無法收回的結果。出讓前，應當對土地出讓價格進行評估。由于土地使用權出讓價格明顯低于市場價格，市縣人民政府有優先購買權。土地使用權出讓市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國有單位時，國有土地及相關資產必須經法定評估機構評估，并經國土資源部門確認。國有土地使用權出讓是否存在瑕疵，是受讓人必須關注的焦點。在簽訂轉讓合同前，一定要到國土部門和房地產部門進行調查，核實是否有抵押和司法限制。鑒于調查是否存在土地權屬及相關糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應當明確雙方應當相互擔保。轉讓合同簽訂時，雙方應協商應交稅費的項目、標準和金額，明確稅費負擔。根據相關規定，一般按土地交易價格計稅。成交價格明顯低于正常市場價格的，以土地評估價格為計算依據。國有土地流轉往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權的流轉。土地用途及相關條件是否可以變更，變更程序及費用負擔等應在出讓合同中明確規定。出讓前，大部分土地為工業用地、辦公用地等。出讓后，大部分土地用于商業或住宅開發。規劃部門不僅要改變土地用途，繳納土地出讓金，還要繳納相關配套費。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。7土地使用權轉讓時地上建筑物及其他附著物的所有權。1地上建筑物及其他附著物的所有人或者共有人享有建筑物及其附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物和其他附著物所有權的，應當相應轉讓使用范圍內的土地使用權，但地上建筑物和其他附著物作為動產轉讓的除外。國有土地使用權轉讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒有協議，則推定包括。已出讓的國有土地未達到規定開發水平的，不得轉讓；已劃撥的國有土地，無地上建筑物的，不得轉讓。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓，應當按照規定辦理登記。分割、轉讓土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，轉讓登記按照規定辦理。由于國有土地使用權轉讓必須經過合同簽訂、國土部門審批、辦理相關手續、登記發證等多個環節，有時還涉及抵押權注銷等手續，因此轉讓費的支付應采取分期付款的方式。也就是說，按照轉賬程序，設定支付期限和金額，體現相互制約和監督，降低雙方的交易風險。9國有土地使用權抵押后的轉讓。轉讓的目的可以通過與抵押權人協商、以其他方式擔保或者以支付轉讓費的方式解除抵押權來實現。

在商業用地出讓中，有上述出讓步驟，也有相關注意事項。比如，土地是國家所有還是集體所有都不能忽視。如果土地屬于集體所有，就不能交易。如果你處境復雜，律師網為律師提供在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎