今年以來，浙江省寧波市鄞州區人民法院東錢湖法院受理的房屋買賣案件急劇增多，爭議房屋多為位于下營、東錢湖等地轄區內的安置房，如“賣方改變主意，買方起訴”的主要原因，急劇增加的項目可以歸結為在過去兩年市場價格飆升。也可以說，這是近兩年寧波樓市非理性發展留下的“后遺癥”。與普通房屋交易糾紛不同的是，這些安置房在交易時沒有取得權屬證書，土地使用權的性質也有其特殊性。在審判實踐中也存在一些誤區，觀點和做法不一。案件一：2003年9月8日，原告婁某與被告應某簽訂《房屋買賣協議書》，約定被告將拆遷安置房出售給原告，面積77.63平方米，總價22.5萬元。協議簽訂后，原告按合同約定支付了定金和預付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告，原告入住。2004年4月初，被告人在領取房產證、土地證后拒絕履行協議，至今未辦理過戶手續。原告要求被告繼續履行協議，協助原告辦理房屋過戶手續。庭審中，被告人聲稱，雙方簽訂協議時，轉讓房屋尚未交付，也未收到任何權屬證明。原告與被告之間的這一交易違反了《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記的房地產權屬證書不得轉讓”的強制性法律規定，需要雙方確認買賣協議無效當事人。

案件二，原告陳某與被告王某因房屋買賣發生糾紛。與案件一一樣，當雙方簽訂協議并收到原告預付款，原告也入住時，被告拒絕履行協議，辦理了房屋過戶手續。被告將房屋作為夫妻共同財產，未經共有人同意，被告擅自處分共有財產無效，要求駁回原告的訴訟請求。二是無權屬證明的房屋（預購房屋）轉讓的效力。首先要明確“房地產不能轉讓”不等于“房地產不能出售”。該法第三十六條規定：“不動產轉讓，是指不動產權利人通過出售、贈與或者其他合法手段將其不動產轉讓給他人的行為。”因此，“不動產轉讓”應當包括簽訂合同、付款、交付房屋、轉讓房屋等一系列債權、財產權利的行為所謂不轉讓，應理解為合同履行的目的是上述一系列行為不能完全完成，所有權不能發生轉移。但不應認為法律禁止訂立預購（預購）轉讓合同或簽訂的合同均無效。此外，《城市房地產管理法》第四十五條規定：“預售商品房的，預購人轉讓未完成預售商品房的問題，由國務院規定。”，可見，在取得權屬證書前轉讓預售商品房是可行的，否則應予以禁止。事實上，《城市房地產管理法（草案）》已經明確禁止預售住房再轉讓，但該法正式頒布時，改為上述45條規定。由此，我們可以看到我國法律承認預售房再轉讓的基本精神。從以上兩起案件來看，雙方簽訂協議時，被告的安置房尚未竣工，但這并不影響轉讓協議的效力。再者，現實生活中以不存在或尚未實際取得的標的物訂立合同的現象屢見不鮮，合同法也持肯定態度。典型的例子有融資租賃合同、期貨交易等，目前理論界對無過戶手續的房屋買賣合同的效力已經統一，不動產登記只是物權變動的成立要件，不是銷售合同的有效內容。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》也明確規定：“當事人未辦理登記手續，不影響合同效力，而合同標的物所有權等物權不可轉讓”，這一做法的改變，有效地制止了一些以未經登記的房地產銷售為借口，為追求更大利益而聲稱合同無效的不誠實行為。正確認識和區分預售房屋轉租合同的效力，具有同樣的社會效果。就上述兩起案件而言，雙方在簽訂房屋買賣協議時均知道未取得房屋所有權證，雙方對房屋買賣有明確約定，不存在其他產權糾紛。如果所購房屋已交付原告，被告在訴訟前已領取房屋所有權證，則《城市房地產管理法》第三十七條仍將嚴格適用，這一條勢必助長一種隨意毀約、違背誠信的不良社會風氣，這也是對誠實信用原則的踐踏。你知道嗎