1、 城市房屋拆遷的公共利益是什么？

既然城市房屋拆遷本質(zhì)上仍然是國(guó)家對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的征收或征用，那么，根據(jù)憲法第13條，國(guó)家必須在公共利益的基礎(chǔ)上進(jìn)行。雖然《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中沒有涉及公共利益的字眼，但根據(jù)《土地管理法》第五十八條規(guī)定，國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)的條件是：一、土地需要用于公共利益（二）實(shí)施城市規(guī)劃需要調(diào)整舊城區(qū)改造用地的；（三）土地出讓合同和其他有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的；（四）原劃撥的國(guó)有土地因單位撤銷、搬遷而停止使用的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦山等經(jīng)批準(zhǔn)報(bào)廢的。第一個(gè)條件是基于公共利益的需要。然而，令人費(fèi)解的是，本文將“公共利益”與“舊城改造”并列，單獨(dú)規(guī)定舊城改造似乎不屬于公共利益。但是，如果舊城改造不屬于公共利益，那么收回國(guó)有土地使用權(quán)的合憲性就值得懷疑，沒有當(dāng)事人的過錯(cuò)。因此，為了維護(hù)城市房屋拆遷的合法性，立法者最好在《土地管理法》第五十八條中對(duì)公共利益作出具體解釋。而且，我國(guó)的危舊房改造往往與土地的商業(yè)開發(fā)相關(guān)聯(lián)，即危舊房改造后騰出的土地除一部分用作原居民的回遷房外，其余進(jìn)入土地交易市場(chǎng)用于商業(yè)用途。以酒仙橋拆遷案為例，在實(shí)際重建的84萬平方米中，用于拆遷和配套規(guī)劃的58萬多平方米，占69%；市場(chǎng)交易的土地面積25萬多平方米，占31%。那么，即使危房改造屬于公共利益，危房改造遺留土地的商業(yè)開發(fā)是否也能達(dá)到因危房改造收回這部分國(guó)有土地使用權(quán)的正當(dāng)目的呢？第二，城市房屋拆遷補(bǔ)償方式，以貨幣補(bǔ)償為主。究其原因，一是貨幣補(bǔ)償易于操作，一次性終止，不會(huì)導(dǎo)致過渡期延長(zhǎng)等后續(xù)問題，被拆遷人或用人不能及時(shí)回遷；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，這一點(diǎn)值得商榷不受區(qū)位等方面的限制；三是避免因安置房質(zhì)量差而引發(fā)雙方矛盾；四是更好地體現(xiàn)新規(guī)的立法理念，即在條件允許的情況下盡可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

條例規(guī)定了確定拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則，即等值補(bǔ)償。所采用的方法是根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估方法確定的。各地貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w方式各不相同，很多地方都出臺(tái)了法律法規(guī)加以規(guī)范。

2。產(chǎn)權(quán)交換；

產(chǎn)權(quán)交換是指拆遷人與自己建造或者購(gòu)買的被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，按照被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格和交換房屋的市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算、交換差價(jià)的行為。也就是說，被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)將與被拆遷房屋進(jìn)行交換，被拆遷房屋將失去被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)。交換后，被拆遷房屋將擁有被置換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)交易是房屋拆遷補(bǔ)償安置方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形式反映拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。住宅和非住宅均可采用產(chǎn)權(quán)交易方式，但不包括非公益性住房的附屬物。

差價(jià)結(jié)算基于等價(jià)交換原則。實(shí)質(zhì)上，是對(duì)被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與交換房屋市場(chǎng)價(jià)之間差額的結(jié)算，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于拆遷人先按照房屋評(píng)估價(jià)格對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，然后被拆遷人按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買被拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行房屋置換。

以上兩種方式是否可以選擇？根據(jù)規(guī)定，人民群眾可以選擇賠償方式。但選擇權(quán)受到以下兩個(gè)條件的限制：一是規(guī)定非公益性住房附屬物的產(chǎn)權(quán)不交換，被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是，被拆遷人與房屋承租人不能就解除租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議的，只能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。上述知識(shí)是小編對(duì)“城市房屋拆遷的公共利益是什么”問題的回答。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定了城市房屋拆遷的公共利益。為實(shí)施城市規(guī)劃需要利用土地進(jìn)行公共利益和舊城區(qū)改造的，可以進(jìn)行城市房屋征收拆遷。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎