農村房屋拆遷補償糾紛的處理原則是什么？

（1）承認農村房屋買賣糾紛合同的效力，表明農村房屋可以買賣。然而，并不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據我國《合同法》的規(guī)定，合同是有效的，不僅合同主體要合格，而且合同內容要合法。筆者認為，農村房屋買賣合同的效力，除依據《合同法》關于合同效力和無效的一般原則外，還應依據國家政策的有關規(guī)定確定。根據農村房屋買賣合同主體的不同，農村房屋買賣合同糾紛可分為三類：1、農村集體經濟組織成員之間的糾紛，農村集體經濟組織成員與外國集體經濟組織成員之間的糾紛；

3農村集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。由于合同主體的不同，所涉及的相關法律法規(guī)和政策也大相徑庭。因此，在適用法律確定農村房屋買賣合同效力時，會得出不同的結論。農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

由于買受人具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，消除了宅基地不能轉讓的障礙。因此，只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法關于合同生效的規(guī)定，買賣合同即視為生效。2在集體經濟組織成員與其他集體經濟組織成員之間房屋買賣合同效力的認定上要慎重。

雖然我國相關法律法規(guī)禁止將農村宅基地使用權轉讓給上述集體經濟組織成員以外的人，但法律法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權沒有禁止性規(guī)定，而國家相關政策也不禁止向集體經濟組織以外的農村居民出售住房。因此，在法律不禁止轉讓房屋的情況下，法官基于主觀理解，不得也無權以禁止轉讓農村宅基地使用權的規(guī)定否定農村房屋買賣合同的效力，阻礙村民行使自己的房屋所有權。因此，筆者主張，農村房屋買賣合同只要符合合同法的其他規(guī)定，就應認定為有效合同。農村集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同無效。據國土部介紹，2009年，國務院辦公廳在《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》中明確規(guī)定，“農民住房不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農民集體土地上建房國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》進一步規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購買宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購買、非法建房核發(fā)土地使用證”。雖然民法第六條的規(guī)定應嚴格適用于民事活動，但沒有國家政策。因此，筆者認為，這種合同違反了國家政策，應當認定為無效合同。（2） 農村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農村私人房屋交易是在城鄉(xiāng)流動性增強、居住區(qū)邊界打破、城鄉(xiāng)一體化的背景下產生的。監(jiān)管缺失是造成這種局面的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上漲、房屋拆遷補償金等是此類案件發(fā)生的主要原因。這類案件的審理應結合案件情況，區(qū)別對待：

1。對于農村集體經濟組織成員之間的農村房屋交易，經認定不存在欺詐行為和明顯不公平的，應當認定房屋交易合同有效，駁回當事人要求退房的訴訟請求。房屋出售給集體經濟組織以外的人的，經有關組織、部門批準，可以認定合同有效，當事人確認合同無效的主張可以駁回。合同未實際履行或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效，雙方應當分別返還房屋和購房款。合同履行完畢，未經有關組織、部門批準，買受人實際居住、使用該房屋的，買受人應當本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，在調解的基礎上，承認買受人對該房屋的現(xiàn)狀和繼續(xù)使用的權利占領、居住和使用這所房子。如果合同已經履行，買受人未經有關組織和部門批準，實際居住和使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退房時，應充分考慮雙方的利益和各方的過錯責任，特別是退房人出賣人從土地增值或拆遷補償中獲得的利潤，以及買受人因房屋現(xiàn)值與原購銷價格的差額而造成的損失；其次，買受人應當補償房屋改擴建時的增值。行政復議：是指公民、法人或者其他組織對行政主體的具體行政行為不服，認為行政主體的具體行政行為侵犯其合法權益的行為。依法向法定行政復議機關申請復議，行政復議機關對屬于行政行為的行政主體依法有權對行政行為的合法性、適當性進行審查，作出行政復議決定。行政救濟是公民、法人或者其他組織通過行政救濟解決行政糾紛的一種方式。

行政復議的最大特點是可以跳出某一領域。對某省國土資源廳的行為不服的，可以向國土資源部申請復議。如果您在辦案過程中擔心某地存在地方保護，您應該選擇這種救濟方式。征地糾紛行政訴訟，是指公民、法人對具體行政行為向人民法院提起訴訟，由人民法院審理、作出判決、裁定的司法程序。即我們通常所說的“民告官”，是解決行政糾紛的一項重要制度。

3。土地征收糾紛中的民事訴訟

在土地征收糾紛中，大部分訴訟屬于行政訴訟，很少有民事訴訟，但并不是所有的程序都需要行政訴訟，有時也可以采取民事訴訟程序。比如對于非法占用土地的行為，可以從民事的角度起訴民事侵權，要求停止侵權損害賠償和恢復原狀。對于已經簽訂的土地補償協(xié)議，如果在簽訂協(xié)議過程中存在脅迫等手段，將從民事訴訟的角度起訴解除協(xié)議。一言以蔽之，我們在辦案時應該動腦筋，而不是把注意力放在行政訴訟上。如果民事訴訟對我們更有好處的話，我們就應該盡最大的努力走民事訴訟程序。土地征收糾紛中經常發(fā)生的民事糾紛包括：土地征收補償協(xié)議糾紛；土地侵權糾紛；土地承包經營糾紛。征地補償協(xié)調裁定征地補償裁定又稱征地補償協(xié)調裁定，是指對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調；協(xié)調不成的，由批準征地的人民政府決定，這是國家實施的減少和解決征地糾紛的制度。其機制可分為兩部分，一是協(xié)調，二是執(zhí)政、協(xié)調