關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)有許多爭(zhēng)議。《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，自記入不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)生效。實(shí)踐中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記，不得取得和享有不動(dòng)產(chǎn)，法律另有規(guī)定的除外。登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟，撤銷或者變更登記。“這種觀點(diǎn)有廣泛的受眾。這在很大程度上導(dǎo)致了民事、行政司法部門推卸責(zé)任的現(xiàn)象以及民事判決與行政判決的沖突。這不僅增加了當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)，也損害了司法權(quán)威和社會(huì)公信力，“對(duì)此，解釋規(guī)定，當(dāng)事人因房地產(chǎn)權(quán)利歸屬及買賣、贈(zèng)與、抵押等糾紛提起民事訴訟的。，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法予以受理。當(dāng)事人在行政訴訟中申請(qǐng)解決上述民事糾紛，但人民法院同時(shí)審理的除外。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載與物權(quán)狀態(tài)不一致，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，請(qǐng)求確認(rèn)其物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。未經(jīng)登記權(quán)利人事先同意，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)無(wú)效，人們?cè)谫I房時(shí)，最怕交了房款后拿不到房子。“一房?jī)少u”甚至“多賣”的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度是保護(hù)尚未取得物權(quán)的買受人等債權(quán)人權(quán)益的制度。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過(guò)簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通知登記后，未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，該生物權(quán)無(wú)效。

實(shí)踐中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)存在模糊認(rèn)識(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人違反法律規(guī)定，不具有生物權(quán)利效力。在某些情況下，甚至存在不當(dāng)擴(kuò)大通知登記效力的傾向。房產(chǎn)證上的“產(chǎn)權(quán)來(lái)源”可分為以下幾種方式：分割、合并、購(gòu)買、繼承、贈(zèng)與、變更、交換和財(cái)產(chǎn)分析。

購(gòu)買是最常見(jiàn)的方式，市場(chǎng)上的大部分來(lái)源都是從購(gòu)買收入中轉(zhuǎn)出的。分立和合并是一對(duì)截然相反的關(guān)系。分割是指產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)重新分割，房產(chǎn)證由一張變?yōu)槎鄰垺：喜⑹悄嫦虿僮鳎慨a(chǎn)證由多張變?yōu)橐粡垺＠^承和捐贈(zèng)以前已經(jīng)討論過(guò)很多次了。在捐贈(zèng)房屋的交易中，可能存在巨額稅費(fèi)（占評(píng)估總價(jià)的20%）。購(gòu)房者遇到這類房子一定要小心。“更改”是指所有者已更改其名稱，并用新名稱重新頒發(fā)證書(shū)。

主要業(yè)主可以提供有效的證明文件，即使名稱已經(jīng)變更，也不會(huì)影響銷售和轉(zhuǎn)讓，無(wú)需專門為名稱變更出具新的證明。交換一般是指征收補(bǔ)償。財(cái)產(chǎn)分析與婚姻變遷、繼承和贈(zèng)與密切相關(guān)。如果房產(chǎn)證上的“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源”寫(xiě)有“分割”字樣，說(shuō)明業(yè)主名下必須有多處房產(chǎn)，因此業(yè)主至少應(yīng)承擔(dān)1%的所得稅。自“宅中有屋”出現(xiàn)以來(lái)，房管局對(duì)住宅分割審批一直非常嚴(yán)格，房產(chǎn)分割難度很大。因此，在“限購(gòu)令”下，住宅分割房產(chǎn)證對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是“數(shù)不清”的，房產(chǎn)證的合并可能會(huì)增加業(yè)主的購(gòu)房數(shù)量，房管局審批申請(qǐng)并不容易。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分配是依法產(chǎn)生的。我希望這篇文章能對(duì)你有所幫助。欲了解更多法律知識(shí)，請(qǐng)前往律霸進(jìn)行專業(yè)咨詢。你知道嗎