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房屋征收有哪些預防措施和對策

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-26 · 278人看過

如果“逾期交付”，開發商通常可以要求終止或索賠。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條，出賣人在被催告按期交付房屋后三個月內未履行合同的，一方有權要求解除合同，但當事人另有約定的除外。

例如，如果合同規定房屋將于2005年1月1日交付，但開發商尚未于2005年1月10日交付房屋，那么您作為買方可以開始行使通知權，并向開發商寫信：“XXX公司（開發商名稱）”。根據協議，貴公司應于2005年1月1日交房，但尚未交房。我在此敦促你，“一定要用掛號信。

這樣，如果開發商在2005年5月1日之前沒有交房，可以要求開發商解除合同。如果開發商不同意，可以向法院起訴，法院應該予以支持。

有一個問題需要注意：本次催告后解除合同的權利需要在一年內行使，即如果您沒有發信，或者沒有證據證明您已經發信，那么在2006年1月1日之后，您就不能再據此要求解除合同了準備金。

還有一點需要注意：本條最后一條規定是“除非雙方另有約定”。因此，如果你想保留這一權利，你在簽訂合同時就不能“另有約定”。索賠的前提是在購房合同中明確約定賠償金額或者計算方法。曾經有這樣一個案例：合同約定2004年12月1日交房，但直到2005年10月27日開發商才通知業主辦理居住手續。《違約賠償條款》規定：“除不可抗力外，違約金的支付時間為合同約定的房屋交付之日起第二天至實際交付之日止，按客戶支付的房屋價款的0.03%賠償最后，業主拿到了逾期交貨的違約金共計327765元。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規定，商品房買賣合同未約定違約金數額或者損失賠償金計算方法的，賠償金數額為：違約金或者損失賠償金可以參照下列標準確定：逾期交付使用的，應當在房屋使用期間、有關主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準或者約定的期限內支付由有資質的房地產評估機構評估確定。

關于不可抗力

這里需要注意的另一個詞是“不可抗力”，因為一旦“不可抗力”發生，你就不能終止合同，開發商也不需要支付違約金。根據我國《民法通則》和《合同法》的規定，“不可抗力”是指不能預見、不能避免或不能克服的客觀情況，但不清楚哪些情況可以認定為不可抗力，具體內容需在購房合同中約定。開發商為了減輕責任，往往在合同中擴大“不可抗力”的范圍。你知道嗎

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