業(yè)主逾期交房有何法律風(fēng)險？

業(yè)主逾期收房也應(yīng)有正當(dāng)理由，否則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)專業(yè)房屋檢查員檢查，發(fā)現(xiàn)房屋有問題的，接管人可以不予驗收。但買受人無正當(dāng)理由的，不接受房屋期間可能發(fā)生的房屋風(fēng)險應(yīng)由買受人自行承擔(dān)。比如，房屋因外力造成的損失、期間的違約責(zé)任以及開發(fā)商解除合同等。商品房買受人可以解除合同的情形很多。以下是買方享有的法定解除權(quán)。只要開發(fā)商的行為符合解除條件，買受人就可以行使解除權(quán)，這對房地產(chǎn)開發(fā)商、保障消費者利益、規(guī)范開發(fā)是一種沉重的約束，這是立法者和司法解釋者的共同含義。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等有關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，商品房買受人有下列情形之一的，可以與房地產(chǎn)開發(fā)商行使解除和終止買賣合同的權(quán)利：（一）房屋主體質(zhì)量不合格的，買受人可以請求解除合同。《解釋》第十二條規(guī)定，“房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核實不合格，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。”房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人可以解除合同并要求賠償損失。（2）如果拆遷人將房屋出售給第三方，被拆遷人可以要求拆遷人終止安置協(xié)議。根據(jù)《解釋》第七條，被拆遷人要求終止安置協(xié)議的，按照《解釋》第八條的規(guī)定辦理，表明被拆遷人有權(quán)終止安置協(xié)議。但這種安置協(xié)議必須滿足兩個條件：一是在內(nèi)容上，雙方必須按照權(quán)屬交換的形式簽訂安置協(xié)議；二是補償安置房屋在安置協(xié)議中有明確的位置和使用協(xié)議。此外，拆遷人必須將房屋出售給第三人。

（3）如果開發(fā)商出售商品房并抵押同一房屋，買方可以要求終止合同。《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋抵押給第三人”，“商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，買受人不能取得房屋的，買受人可以請求解除合同”。在這種情況下，買受人還可以要求返還已付購房款及利息，賠償損失，并要求出賣人解除合同承擔(dān)不超過已付房價一倍的賠償責(zé)任。但在這種情況下，一個重要的制約因素是，它只能在合同目的無法實現(xiàn)時適用。（4） 如果開發(fā)商將同一房屋出售給兩個以上的消費者，購房者可以要求解除合同。《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人”，“商品房買賣合同的目的不能實現(xiàn)，房屋無法取得的，買受人可以請求解除合同”。此時，買受人還可以要求返還已付的購房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不付款的責(zé)任，賠償責(zé)任為已付房價的兩倍以上；限制條件是只能在合同目的無法實現(xiàn)時適用。（五）出賣人故意隱瞞所售房屋已抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知道后可以解除合同。《解釋》第九條第二款規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已抵押的事實”，“合同無效或者解除、終止的，買受人可以要求返還已支付的購房價款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)賠償不超過已付購房款兩倍的責(zé)任”。這一內(nèi)容意味著，只要出賣人故意隱瞞所售房屋已抵押的事實，將房屋出售給買受人，買受人在知道后可以解除合同并要求賠償。該條沒有進(jìn)一步規(guī)定實現(xiàn)合同目的的條件和限制，容易被消費者濫用。（六）出賣人故意隱瞞房屋已賣給第三人或者房屋拆遷補償的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知道后可以解除合同。《解釋》第九條第三款規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已賣給第三人或者房屋因拆遷補償被拆遷的事實”，“合同無效、解除或者終止的，買受人可以要求返還已支付的購房款”價格、利息和賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任”。內(nèi)容還意味著，只要出賣人故意隱瞞房屋已出售給第三人或者房屋拆遷補償?shù)氖聦崳绻课莩鍪劢o買受人，買受人知道后可以解除合同。但該條款不能濫用，應(yīng)以合同目的是否實現(xiàn)為限制。（7）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常生活使用，買受人可以要求解除合同。根據(jù)《解釋》第十三條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。因此，出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響了買受人的正常居住。買方可以解除合同并要求賠償損失。

（8）房屋內(nèi)部面積或建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致，且合同中無處理約定，面積誤差率絕對值超過3%的，買受人可以解除合同。根據(jù)《解釋》第十四條，出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，合同有約定的，按約定辦理；合同無約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差率絕對值超過3%，買受人要求解除合同并返還已付購房款及利息的，予以支持。建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致，且合同中無處理約定，面積誤差率絕對值超過3%的，買受人可以解除合同。（九）催交后三個月屆滿，出賣人不交付的，買受人可以請求解除合同。根據(jù)《解釋》第十五條，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，出賣人在催告后三個月內(nèi)未履行合同的，一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)支持解除合同的請求。（10）因出賣人原因，買受人不能按期辦理房屋權(quán)屬登記，買受人可以要求解除合同。根據(jù)《解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的房屋權(quán)屬登記期限屆滿一年以上的，買受人不能辦理登記因出賣人原因喪失房屋所有權(quán)，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定，預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)；預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)