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寧波
商業拆遷與公益性拆遷的區別
準確地說，這里的拆遷指的是“征收”，而公益性拆遷則是公益性的征收。公益性征收與商業性拆遷有拆遷的過程，而在原《城市房屋拆遷管理條例》中，二者的區別并不明確，因此公益性征收可以稱為公益性拆遷，這與商業性拆遷形成鮮明對比。在實踐中，無論是“明知故犯”還是“糊涂蟲”都分不清二者，公益性拆遷與商業性拆遷之間的諸多困惑層出不窮。但實際上，區分公益性拆遷和商業性拆遷是非常有意義和必要的。它們具有不同的法律關系，對公眾具有不同的意義。首先，從法律關系的角度看，公益性拆遷是公法調整的自上而下的法律關系，由代表國家行使公權的具體行政機關主導；而商業性拆遷則是私法調整的平等主體之間的法律關系，由私法調整行政機關不得干預。第二，從公共權利的角度看，對于公眾來說，面對公益性拆遷時，公眾沒有話語權，只能接受拆遷。當然，公益性拆遷應當以對公眾的合理補償和安置為必要條件；商業性拆遷是純民事法律關系，因為沒有政治力量參與，因為公眾有權決定是否同意實施拆遷，而在補償安置方面，也強調公眾與開發商之間的自由議價。第三，從法律依據的角度看，法律依據的存在是區分公益性拆遷和商業性拆遷的關鍵之一，因為區分公益性拆遷和商業性拆遷的初衷是防止地方政府和開發商共同違規公共利益，實質上是商業開發拆遷。在這個過程中，公共利益是核心。如果抓住公共利益，嚴格把公益性拆遷的目的限定在公共利益上，就可以防止“羊頭賣狗肉”的現象。在實踐中，許多地方政府打著“百姓需要貢獻公益服務”的旗號進行拆遷，聽上去像是胡說八道。但歸根結底，要判斷政府的行為是否合法合理，就必須仔細判斷公益性拆遷中“公益性”的內涵。
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