商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或者現有商品房買賣合同前簽訂的文件。是對雙方房屋交易相關事項的初步確認。二是商品房認購書的內容一般包括：

（1）雙方基本情況；

（2）房屋基本情況（如房屋位置、面積等）；

（3）房價計算；

（4）定金；簽訂正式銷售合同的期限。

認購書在商品房交易中屢見不鮮，由此引發的法律糾紛也不少。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第四條、第五條首次以規范的形式規定了認購形式。以下簡要分析與認購書相關的法律問題。在審判實踐中，對商品房認購書的性質有兩種觀點：一種是認購書是正式的預售合同，因為認購書是買賣雙方在平等自愿基礎上意愿的真實表達；另一種觀點是認購書是一種約定正式預售合同；另一種觀點認為，認購并不是一個獨立的合同，因為認購只是一個關于簽訂正式合同有關事項的協議。我們認為，認購書應當屬于商品房買賣合同的預約合同，預約與合同的關系就是預約與合同的關系。第二，根據《中華人民共和國法》的規定，法人之間權利義務合同的成立和終止，應當稱為其他當事人之間權利義務平等的約定。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同有關事項達成的協議，不是對商品房銷售結果的直接確認，因此不應屬于商品房買賣合同。最后，認購書與商品房買賣合同之間存在諸多不可預知的環節和風險。認購書直接認定為商品房買賣合同的，開發商可以附加各種不合理條件，在掌握有利信息的條件下，強制買受人履行“買賣合同”或者承擔違約責任，這將嚴重損害買方的利益。第四，商品房認購書的效力是預約合同，其效力必須與本合同不同，即商品房買賣合同的效力。一般來說，預約合同是談判一方或雙方為將來訂立明確合同而達成的書面承諾或協議。預約合同與本合同最根本的區別在于，預約合同只能要求對方善意協商并履行簽訂本合同的義務，不能直接要求履行本合同。在審判實踐中，原告經常向法院請愿，要求被告按照認購書交付房屋，最終被法院駁回。理由是，交付商品房是合同內容而不是認購書。認購書屬于學術上的“預約洽談”，即即使雙方在預約合同中約定了交易的實質性和具體條款，雙方也不受其約束。他們只承擔繼續談判直到達成最終協議的義務。其特點是：一是當事人違反誠信協商義務，導致協議無法達成的，應當承擔責任；二是當事人履行誠信協商義務的，即使不能達成協議，他們也不承擔任何責任。因此，可以說認購書的效力主要體現在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方在交易標的上所掌握的信息不對稱，開發商應充分披露可能影響買賣雙方訂立本認購書的信息合同。第二，不應以不合理的條件強加實際的談判義務，特別是開發商不應利用自身優勢免除自己的責任或增加買方的責任。第三是繼續談判的義務。除非談判出現重大僵局或終止，雙方應遵守誠信義務，繼續談判。你知道嗎