北京有很多風(fēng)格、特色、檔次各異的別墅。這類(lèi)別墅的價(jià)格非常高，因?yàn)閺慕煌ǖ慕嵌葋?lái)看，它們的位置通常離市區(qū)非常近，土地成本決定了價(jià)格的高。代表性項(xiàng)目：東南二環(huán)路億龍別墅、華北四環(huán)路富城花園。郊區(qū)綜合型主要分布在高速公路沿線靠近城區(qū)的區(qū)域。從這些項(xiàng)目到四環(huán)路只有10分鐘。因?yàn)檫@里的地價(jià)已經(jīng)大幅下調(diào)，開(kāi)發(fā)商有很大的發(fā)展空間，所以這些項(xiàng)目有機(jī)會(huì)按照開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)做得更好，而且價(jià)格也比較適合市場(chǎng)需求。許多著名的別墅項(xiàng)目都屬于這一類(lèi)：八達(dá)嶺高速公路沙河9A出口碧水莊園、京順高速公路附近的湘江花園等，懷柔、順義是城郊風(fēng)景之都以北的著名景點(diǎn)。許多別墅也將坐落在這里。缺點(diǎn)是離市區(qū)太遠(yuǎn)，來(lái)去不方便。優(yōu)點(diǎn)是遠(yuǎn)離喧囂，景色宜人。在早期，這種別墅也可以獲得市場(chǎng)份額。更重要的是，銷(xiāo)售不旺，因此他們被迫轉(zhuǎn)型為散居休閑客人的度假勝地。不明類(lèi)型必須提到的是，由于過(guò)去開(kāi)發(fā)管理混亂，還有不少后遺癥——證件不全的別墅。現(xiàn)在，從媒體到購(gòu)房者，都知道房子最基本的條件是五證齊全，但仍有少數(shù)購(gòu)房者沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，想有別墅的感覺(jué)去買(mǎi)。這樣的項(xiàng)目最終會(huì)被市場(chǎng)淘汰。從2000年別墅的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我們注意到目前市場(chǎng)上基本沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的別墅，一些已經(jīng)成立的別墅打算在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模。2000年的別墅項(xiàng)目既有壓力，也有機(jī)遇。他們正在選擇不同的發(fā)展方向。城市別墅公寓最大的尷尬就是交通條件好，離城市太近，不能體現(xiàn)別墅的本質(zhì)。別墅應(yīng)該適合休閑、宜人，而不是整天在城市的交通道路上呼吸汽車(chē)的熙熙攘攘。一些見(jiàn)多識(shí)廣的開(kāi)發(fā)商利用別墅開(kāi)發(fā)初期創(chuàng)造的良好社區(qū)環(huán)境開(kāi)發(fā)公寓，以別墅的環(huán)保招牌和公寓的實(shí)惠價(jià)格吸引客戶。此舉很受客戶歡迎，富城花園、銀湖別墅都采取了這樣的開(kāi)發(fā)思路。雖然郊區(qū)是最適合別墅開(kāi)發(fā)的區(qū)域，但在很多沒(méi)有自身特色的項(xiàng)目中很難脫穎而出。這種別墅值得一提的是綠水莊園。與機(jī)場(chǎng)路沿線分布的別墅不同，這些別墅地處國(guó)際商圈的輻射區(qū)，可以打出外國(guó)人的牌取悅他人。取而代之的是，他們用大面積的私人綠地作為標(biāo)志，打造出原汁原味的別墅。近日，他們將推出二期別墅，不僅有5萬(wàn)平方米的公共人工湖，還有1700-4500平方米的私家花園。容積率降至0.1，土地綠化覆蓋率也達(dá)到85%以上。碧水莊園憑借良好的地理位置和完善的配套設(shè)施，許多獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)自然贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可。你適合什么樣的別墅？其實(shí)，買(mǎi)別墅的人有以下兩種心態(tài)：投資型在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中掙錢(qián)，但又不知道從哪里找到賺錢(qián)的途徑，所以他們選擇了相對(duì)安全的方式購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。市場(chǎng)上有很多這種人。如果你有投資心態(tài)，不妨考慮臨近市區(qū)或國(guó)際商務(wù)區(qū)的別墅，比如湘江花園別墅、景潤(rùn)水上花園等，因?yàn)檫@類(lèi)別墅的租賃市場(chǎng)非常廣闊。這種別墅的缺點(diǎn)是，雖然有相當(dāng)大的投資潛力，但很多國(guó)內(nèi)人，尤其是有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)高檔別墅的人，由于受到國(guó)外的影響，不喜歡太多外國(guó)人的社區(qū)氛圍。對(duì)于以自用為主要目的的自用客戶，首先要考慮的是自己的需求。別墅不同于其他物業(yè)。他們是否住在公司附近并不重要。因?yàn)檫@類(lèi)客戶活動(dòng)半徑大，一般不會(huì)有9到5個(gè)上班族，只要離市區(qū)的時(shí)間距離在10分鐘左右，綜合環(huán)境適合居住是不錯(cuò)的別墅位置。一般來(lái)說(shuō)，北方和東北比較適合，比如碧水莊園。考慮到位置，最重要的因素是別墅的質(zhì)量。好的別墅應(yīng)該具有低密度、高綠化率的特點(diǎn)。最好有相當(dāng)大面積的私人花園。別墅一般不在繁華的商業(yè)區(qū)，因此小區(qū)的配套設(shè)施已成為決定居住質(zhì)量的重要因素。在內(nèi)部戶型方面，要注意功能是否齊全。有的別墅雖然面積大，但功能沒(méi)有細(xì)分，這就意味著面積太大，不能使用。另外需要注意的是，以自住為主要目的的客戶不應(yīng)選擇租客較多的別墅。一方面，租戶頻繁更換帶來(lái)安全問(wèn)題，另一方面，小區(qū)也不容易形成睦鄰友好的氛圍。房地產(chǎn)具有保值增值的功能。如果是自住，有投資需求，就要考慮是否適合居住。無(wú)論是自住還是投資，別墅混入公寓是最不適合購(gòu)買(mǎi)的，因?yàn)橄鄬?duì)高密度的公寓居民會(huì)分享別墅的全部?jī)?nèi)容，從而降低居住質(zhì)量。碧水莊園這樣的別墅，特別適合居住，也有缺點(diǎn)，就是它非常適合你居住，沒(méi)有什么特別的理由，你不會(huì)輕易賣(mài)掉它來(lái)實(shí)現(xiàn)它的投資價(jià)值。