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寧波
商品房銷售廣告和促銷材料是一種邀請或要約
鄭州王女士征求意見：
2008年2月，我與一家房地產公司簽訂了一份商品房銷售合同。合同規定，房地產公司應在2008年11月30日前將按合同驗收合格的商品房交給本人。2008年12月，房地產公司通知了該房屋的所有人。去了以后，發現他們交付的商品房不符合商品房買賣合同附件中所列的交付標準，單元樓梯未按約定建造，窗戶未按約定安裝隱形屏風定安；二是不符合合同補充協議中關于綠化和公共設施的規定（有中央水景廣場音樂噴泉的海報，有中央廣場休閑大道的水池、噴泉、花壇、水池和分水嶺的圖案）。管道仍在社區東側開挖，建筑物之間的廢土積聚，人員難以通行，中心廣場的空白剛剛形成，沒有種植花草樹木。我以比其他單位高2萬元的價格購買了中央水景廣場附近的建筑，因為我可以看到中央水景廣場的音樂噴泉。因為這些問題，我拒絕辦理房屋移交手續。請問，房地產公司的行為是否構成違約？我可以追究房地產公司的責任嗎？答：房地產公司的行為構成違約。您可以根據合同追究房地產公司的違約責任。貴司爭議的焦點是商品房的銷售廣告和宣傳資料是邀約還是要約，房地產公司確定的施工內容在施工過程中變更宣傳資料是否違約。首先，商品房的銷售廣告和宣傳品在性質上屬于要約邀請，這是《合同法》第15條第一款的規定。但也有例外,，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第三條規定：“該商品房的銷售廣告和宣傳資料均為邀請報價，但如果明確確定了賣方對該商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的描述和承諾，并對商品房銷售合同的達成產生重大影響合同條款和房價的確定，應視為一項要約。。。“該房地產公司在商品房銷售和宣傳材料中所作的解釋，對簽訂商品房合同和確定房價產生了重大影響。雙方在附錄中就綠化和公共設施達成了具體明確的協議該房屋是合同的一項基本協議，而且該房屋的位置優于其他房屋，因此買方可以以高于其他房屋2萬元的價格申請該房屋。這些可以確認的是，該房地產公司的商品房銷售廣告和宣傳材料已被視為對買方的報價。其次，商品房預售不同于現房銷售的最大特點是交易標的尚未完成，買受人只能通過想象利用出賣人提供的信息了解所購房屋的情況。房地產公司不僅在《中央水景廣場效果圖》的宣傳資料中標注了噴泉水帶和水景觀的圖案，而且在與您簽訂的補充協議中做出了承諾。但在施工過程中，房地產公司在宣傳資料和圖片中隨意將中央水景廣場從灑水池、水池、水龍帶、水景、花園等進行改造，與效果圖有較大差異。其行為違反《合同法》第六十條“雙方當事人應當按照約定充分履行義務”的規定和補充協議約定的內容，房地產公司的行為已構成違約
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