原本，開發(fā)商通常都是使用《商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是購房者卻可以通過簽署補(bǔ)充協(xié)議，來保障自己的權(quán)益。然而如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效，不會讓其反而成了開發(fā)商亂開霸王條款的便利工具呢?我們在購房前就必須先弄清補(bǔ)充協(xié)議該怎么審、怎么簽。

買賣合同成擺設(shè)

去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認(rèn)購款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購房合同時，卻發(fā)現(xiàn)之前廣告宣傳頁承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲藏間。

不僅如此，在簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商還要求所有購房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議，且該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同，其中有許多內(nèi)容與主合同相違背。

李先生發(fā)現(xiàn)，不少條款都是開發(fā)商強(qiáng)行約定的，如“甲方(開發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，甲方無需承擔(dān)違約責(zé)任。”

除此之外，李先生還發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議中有多項內(nèi)容明顯與主合同原內(nèi)容違背，大量免去了開發(fā)商本應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)。“這哪是補(bǔ)充協(xié)議，根本是本末倒置。”更讓李先生無法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字，并要求退房。開發(fā)商卻稱，可以退房，但先前交付的認(rèn)購款和定金不能退還。之后，他向多個部門反映都沒有結(jié)果，而開發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但表示簽補(bǔ)充協(xié)議沒有商量的余地。

先防霸王條款

目前全國各地因補(bǔ)充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。雖然補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則往往成為開發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒有商量的余地。

按理，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理，可以提出來進(jìn)行修改，如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購款和定金。

法律人士也指出，合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對等的，李先生所遇到的補(bǔ)充協(xié)議卻強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時降低了開發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。

另外，補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時簽訂的，其內(nèi)容應(yīng)為對主合同的補(bǔ)充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款。同時，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對于這類明顯的霸王條款、無效條款，購房者還是要從一開始就據(jù)理力爭，防止交了錢、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。

遵循三大原則

其實(shí)，補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議。現(xiàn)在市場交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。對于補(bǔ)充協(xié)議，購房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問題與開發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則：

一是細(xì)致。首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;最后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。

二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個責(zé)任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。

三是舉證責(zé)任。購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。

細(xì)數(shù)八個問題

另外，對于許多購房合同所沒有提到的細(xì)節(jié)問題和容易出現(xiàn)糾紛的部分，購房者則要仔細(xì)羅列，具體則可以重點(diǎn)關(guān)注以下八個問題：

1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。

2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。

3、房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)，約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。

4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。

5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。

6、開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。

7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。

8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。