因政策原因能不能單方解除購房合同

因政策原因能否單方解除購房合同

2005?年3月10日，馬某將向某房產公司預購的虹口區某商品住宅以118萬元的價格出售給楊某，并簽訂了《上海市房地產買賣合同》。根據合同約定，房款一半以現金方式支付，另一半通過銀行貸款。2005?年5月16日，楊某與馬某辦理了上述房產轉讓手續和房產交接手續后，楊某即著手準備貸款申請工作。此時，楊某從多家銀行征詢獲悉，由于國家銀行貸款政策于2005?年3月下旬始已發生重大變化，根據楊某的個人情況貸款申請將無法獲得批準。楊某欲解約，但與馬某和中介協商后無法達成一致。為此，楊某只得依照合同約定向上海仲裁委員會提起仲裁申請，要求解除購房合同，返還已支付的房款。馬某接到仲裁通知后，提出反申請，要求楊某依約支付總房款的30%即30余萬元的賠償金。經仲裁庭審理后，最終裁定，合同解除，馬某返還楊某購房預付款人民幣59萬元。

近期，不少因宏觀調控無法獲得相應貸款引發的房地產糾紛案件已紛紛進入法院或仲裁的審理階段。根據本所律師所接受的該類案件統計，各家法院、仲裁機構對此類案件的處理并不統一。有些認為，貸款屬購房者的責任，即使貸款不成，購房者也應全面履行合同;第二種意見認為，無法獲得貸款應歸責于購房者，但鑒于無法貸款而客觀上無法履行合同，合同可以解除，但購房者應承擔約定的違約金;第三種意見認為，我國銀行貸款制度客觀上受制于宏觀政策的調控，而這是普通購房者無法預見、無法避免、無法克服的，故如確屬無法獲得貸款，購房者應有權依法主張解除合同。

購房者違約怎么辦

筆者認為完全歸責于購房者，或認為購房者應當預見貸款風險是不客觀的。中國絕大多數購房者均是將購房貸款作為是否購房、能否購房的首要條件。因此筆者認為，處理該類案件，應當在查清事實的基礎上，參照最高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛若干問題的解釋》第二十三條，即：因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同。此外不能獲取貸款是購房者所面臨的意外，責任也不能由出賣方予以承擔，且合同并為約定貸款不足部分下家應當現金補足。故從購房合同簽訂至購房者提出合同解除這一階段中，賣方如有損失，應由購房者進行合理的承擔。

仲裁制度是指民(商)事爭議的雙方當事人達成協議，自愿將爭議提交選定的第三者根據一定程序規則和公正原則作出裁決，并有義務履行裁決的一種法律制度。它與和解、調解、訴訟都是解決民(商)事爭議的方式。仲裁一裁終局原則加快了辦案效率，有效地定紛止爭。如要盡快解決糾紛，買賣雙方可以選擇仲裁方式。仲裁必須基于雙方自愿，因此可在買賣合同中即約定，一旦出現糾紛通過仲裁來解決。

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