一、什么是商品房預售許可證

《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

二、商品房許可證取得的條件與取得方式

根據(jù)建設部發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定：

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

三、商品房預售許可證過期后的商品房買賣

商品房預售許可證過期即意味著失效，商品房預售許可證失效后，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”由此可以看出，開發(fā)商在起訴前取得預售許可的，可以認定預售合同有效，這是給開發(fā)商挽救違規(guī)行為、維護交易穩(wěn)定的機會。那么，如果開發(fā)商在起訴前仍未取得預售許可的，將可能承擔購房款一倍的賠償責任。雖然開發(fā)商沒有取得預售許可證或者取得但已失效，但還是有途徑避免承擔違約責任，那就是在起訴前獲得預售許可證。

據(jù)悉，通常預售證有效期限為一年，過期之后需要重新申請，得到審批之后才可以銷售。預售證超過期限之后，如果樓盤已經售完，已為現(xiàn)房，則可以直接辦理大證，如果項目沒有銷售完畢，需要申請新的預(銷)售證，否則不具有銷售資格。沒有取得銷售資格的部分樓幢，在這種情況下銷售則屬于違規(guī)銷售，但一般情況下不會影響到之前已經簽訂合同的部分。

如果開發(fā)商因原預售許可證期滿失效而無效，購房人要對此高度關注，與開發(fā)商積極協(xié)商、督促其盡快辦理。

四、開發(fā)商預售證過期合同有效嗎

開發(fā)商預售證過期后合同一般都是沒有效力的。

律霸小編提醒您，如果開發(fā)企業(yè)已經取得了商品房預售許可證，涉及過期問題的時候，就需要購買人盡快督促其辦理續(xù)期事宜，多地已經取消了商品房預售許可證有效期的限制，以上就是為您總結的相關資料，希望可以幫助到您，本網站致力于打造優(yōu)秀的法律咨詢平臺，如果您還有疑問，歡迎進入律師咨詢。