關(guān)于這個問題，現(xiàn)在主流的是三種觀點，而大多數(shù)的學(xué)者、法官和律師們又比較傾向于第三種觀點。此觀點以最高人民法院民一庭的吳*芳法官為代表。她曾在2010年1月份的第一期《人民司法》雜志中發(fā)表過一篇名為《當(dāng)前婚姻家庭案件中疑難問題探析》的文章。其中就此問題，她發(fā)表意見認(rèn)為：夫妻一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，該方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚時將按揭房屋認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。同時，文章中還談到了大家所關(guān)注的婚后取得物權(quán)憑證即房產(chǎn)證的問題，她認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的在于維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益，而離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。在最后她得出了婚前按揭房應(yīng)為婚前購房一方的婚前個人財產(chǎn)，未清償債務(wù)為一方的個人債務(wù)，婚后配偶一方可以分得婚后共同還貸部分的一半，并適當(dāng)?shù)叵硎芊课菰鲋档慕Y(jié)論。

假設(shè)第三種觀點成立的話，那現(xiàn)在最迫切需要解決的是如何計算婚后配偶一方應(yīng)分得的房屋價值呢(其中應(yīng)包含房屋增值部分)?

2009年12月，北京市昭德律師事務(wù)所的姜-濤律師對此專門寫了一篇《婚前按揭房屋性質(zhì)認(rèn)定及分割》的文章。在這篇文章里她先分析了婚前按揭房所涉及的法律關(guān)系，明確表明自己的觀點是支持將此類型的房屋認(rèn)定為婚前一方的個人財產(chǎn)的。同時，對婚后配偶應(yīng)分得部分(包含房屋增值)提出了一個獨立計算的公式，即：雙方婚后共同還貸數(shù)額÷實際總房款(總房款本金+已還利息額)/現(xiàn)行市場價值=雙方應(yīng)共同分割的部分。配偶在雙方應(yīng)共同分割部分的基礎(chǔ)上分得一半即可。

舉例說明：石某婚前購買房屋的總價款為45萬元，婚前石某首付15萬元,貸款30萬元，20年還清。截止離婚時雙方婚后共同償還貸款本息20萬元(其中本金12萬元,利息8萬元)。離婚時的房屋現(xiàn)行市場價值為120萬元。

夫妻雙方應(yīng)該共同分割的部分為：[20萬元÷(45萬元+8萬元)]×120萬元=452830元，那么配偶一半為226415元(452830÷2=226415元)。

西北政法大學(xué)民商法的講師陳*云博士對婚前按揭房問題一直十分關(guān)注，并有自己獨到的見解。當(dāng)她看到姜-濤律師的文章后，對該個公式卻提出了自己的異議。她認(rèn)為這個公式的前半部分是計算夫妻共同還貸部分所占總房款(本金加利息)的比例，這并沒有任何問題，但在公式后半部分，之前的比例卻是直接乘以離婚時的房屋市場價值，如果這樣計算，婚前一方在婚前房屋的增值部分將在此公式中被完全抹去，這舉對于婚前購房一方的利益將造成重大損失。

對于陳*士提出的疑問，結(jié)合姜-濤律師的公式，筆者經(jīng)過認(rèn)真推敲后發(fā)確實存在一定的問題。還是以之前那個石某的例子為例，假設(shè)他購房的時間為2000年，當(dāng)時的合同價是45萬元，在他2005年結(jié)婚的時候，房屋市場價值就已經(jīng)是60萬元了，而到了2010年他準(zhǔn)備離婚時，房屋市場價值已經(jīng)彪升到了120萬元。如果按照姜-濤律師的公式來計算，直接乘以離婚時的市場價值，就等于讓配偶方直接享受到了房屋全部的增值。我國婚姻法規(guī)定，一方的婚前個人財產(chǎn)的婚后增值屬于夫妻共同財產(chǎn)這沒有問題，但是一方的婚前個人財產(chǎn)的婚前收益均要劃歸夫妻共同財產(chǎn)由配偶無償享有，卻有點顯失公平了。

退一步講，在分配房屋增值上要做到絕對公平是非常難的。因為需要考慮方方面面的問題實在是太多了，例如婚前一方支付首付款的貨幣增值以及時間的成本等等問題，這將是一個無比復(fù)雜的函數(shù)公式。這個公式如何出臺，沒有任何實用價值，只會讓法官頭暈?zāi)啃唛w。法律本來就是相對的公平，那么有沒有一個更為合理的公式來達(dá)到這一點呢?

經(jīng)過一翻認(rèn)真思索，并與一位數(shù)學(xué)博士的熱烈討論后，筆者提出了一個新的公式，即：雙方婚后共同還貸數(shù)額÷實際總房款(總房款本金+已還利息額)/婚姻存續(xù)期間市場增值(離婚時的市場價值-結(jié)婚時的市場價值)+婚后共同還貸部分=雙方應(yīng)共同分割的部分。配偶在此基礎(chǔ)上分得一半即可。

再以石某為例：石某2000年婚前購買房屋的總價款為45萬元，婚前石某首付15萬元,貸款30萬元,20年還清。結(jié)婚時的市場價值是60萬元，截止離婚時雙方婚后共同償還貸款本息20萬元(其中本金12萬元,利息8萬元)。離婚時的房屋現(xiàn)行市場價值為120萬元。

夫妻雙方應(yīng)該共同分割的部分為：[20萬元÷(45萬元+8萬元)]×60萬元(120萬元-60萬元)=226415元，那么配偶一半為113207元(226415÷2=113207元)。

顯而易見，經(jīng)過筆者的這個公式計算，再對比姜-濤律師的公式結(jié)果，配偶可分配的利益將減少一半，而這一半有可能正是屬于一方婚前個人財產(chǎn)的婚前增值部分。

對此，筆者與姜-濤律師與陳*云博士再次討論過。兩人都具有博大的胸懷，對此筆者的公式表示初步認(rèn)可。原因在于對于購買房屋時間距離結(jié)婚時間較長的一方而言，這個公式可能會更加公平。但睿智的姜-濤律師卻提出了一個關(guān)鍵性問題，如何得知結(jié)婚時的市場價值。這個問題對于新公式的可操作性確實至關(guān)重要。因為如果一個公式的數(shù)值無法有效獲得的話，那么這個公式將失去意義，并無法計算出準(zhǔn)確的結(jié)果。

關(guān)于結(jié)婚時房屋市值的數(shù)據(jù)，筆者認(rèn)為或許可以通過以下幾個途徑獲取，但可行性還需進(jìn)一步探知：

一是由專業(yè)評估公司予以提供。評估公司的主要工作是綜合房屋的各方面因素后給出一個較客觀的評估價格。為此，評估公司對于城市內(nèi)各區(qū)段的房屋的基本情況應(yīng)該是比較了解的。以前的房地產(chǎn)沒有這么火爆，可能評估公司的數(shù)據(jù)不會很全面和健全。但隨著07年房價的彪升，評估公司的工作勢必會越來越細(xì)，數(shù)據(jù)也應(yīng)該是越來越充足。如果評估公司能提供這個數(shù)據(jù)的話，將會是一個讓法官和當(dāng)事人都信服的數(shù)據(jù)，我個人認(rèn)為這將是最佳解決方案。但姜-濤律師指出，她在08年代理一樁案件時，曾經(jīng)向法院提出申請想對之前06年涉案房屋的市場價值進(jìn)行評估，評估公司經(jīng)過考慮后，答復(fù)結(jié)果卻是無法評估。如果真是這樣的話，以目前狀況而言，這條路未必行得通。

二是政府相關(guān)部門每年公示的劃區(qū)域的房屋均價。雖說均價是一個綜合平均價格，具體而言，涉案的每套房子有自己的不同情況，從某種程度上來講達(dá)不到絕對公平。但就像上一年度職工平均工資一樣，誰又能說是絕對公平呢?有些人收入極高，有些人收入較低，但法官在審判時還是一樣使用這個標(biāo)準(zhǔn)做出判決啊啊!因此，假設(shè)這個數(shù)據(jù)每年都有，并且容易查詢的話，也不失為一條可行之道。

三是陳*云博士所提出的以物業(yè)稅獲得數(shù)據(jù)的方法。她認(rèn)為物業(yè)稅將在不久的將來開征，這個稅的標(biāo)準(zhǔn)是以房屋市場價值的一定比例來征收的。如果政府想順利的征收到這筆稅，肯定會對城市各個區(qū)域的房屋市價有一個評估指導(dǎo)價，并且這個價格肯定會予以公示。離婚時查詢當(dāng)年政府的評估價就可以解決這個問題了。陳*士提出的這個想法，或許也是解決問題的一種方式，但這個標(biāo)準(zhǔn)是否會評定，評定的價格又與當(dāng)時市場真實的價格差距會有多大等問題，只能留待物業(yè)稅開征后方能知曉了。

這個討論還在繼續(xù)。雖然這個公式最高法院未必會真正采用，但是對于我們這些執(zhí)著著熱愛婚姻家事法的人來說，卻是極具價值的。在這里，我熱切地盼望同樣熱愛法律，對婚姻法也具有興趣的你，能加入到這場生動的討論中來。提出自己的真知灼見，于我們而言，這將是最寶貴的財富。