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寧波
清償房屋抵押債權(quán)應(yīng)有“先來后到”
北*星律師事務(wù)所楊*毅律師分析認為，王先生的朋友將抵押給王先生的房屋在剩余抵押價值范圍內(nèi)再次抵押是合法的，但變賣抵押房屋的價款應(yīng)當優(yōu)先償還給王先生。
依據(jù)《擔保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。由于你朋友用于抵押的房屋價值在二十萬元以上，減去你10萬元的擔保債權(quán)，仍有10萬的余額，為了充分利用社會財產(chǎn)的價值，法律允許將抵押財產(chǎn)未設(shè)立抵押的余額部分再次抵押。故王先生的朋友將抵押房屋在10萬元的剩余抵押價值范圍內(nèi)再次抵押符合法律的規(guī)定，合法有效。
現(xiàn)抵押的房屋最終只變賣了18萬元，無法清償20萬的抵押債權(quán)，在這種情況下，借款人應(yīng)當依據(jù)《擔保法》第五十四條“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償”，及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十三條“同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償”的規(guī)定，優(yōu)先償還抵押登記在先的債權(quán)。王先生與其朋友簽訂的抵押擔保合同在再次抵押前一個月就已經(jīng)登記生效，依法享有優(yōu)先受償權(quán)。
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