摘要：

房地產開發管理的內容涵蓋房地產導論、房地產開發項目可行性研究、房地產開發用地的取得、房地產開發項目的策劃與規劃設計、房地產開發項目的融資、房地產開發前期管理、房地產市場營銷、房地產開發項目的建設管理等。

房地產開發管理

房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。房地產開發的全過程可分為投資決策、前期工作、項目建設、竣工驗收與交付使用四個大的階段。本書圍繞這四大階段展開，具體分為管理與城市房地產、房地產開發項目選擇和土地使用權獲取、房地產開發項目策劃決策和可行性研究、房地產規劃設計與建筑工程基礎知識、房地產開發的建設過程管理、住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理，以及貫穿于房地產開發全過程的開發資金籌集與成本監控管理和與房地產開發有關的其他管理等各個方面。

1996年8月23日，國務院發布了《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》(國發[1996]25號)，該通知規定，從1996年開始，對各種經營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。

投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

項目資本金的出資方式項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估作價。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。

房地產項目資本金《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。房地產開發項目實行資本金制度，并規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業的不規范行為，減少樓盤“爛尾”等現象的發生。

不按期開發的處罰原則

《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業應當按照土地的使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。超過出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以上的土地閑置費;滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。其目的是為了防止利用土地進行非法炒作，激勵盡快將土地投入使用，促進土地的合理利用。

這里所指的滿一年未動工開發的起止日，是指土地的使用權出讓合同生效之日算起滿一年。動工開發日期，是指開發建設單位進行實質性投入的日期。動工開發，必須進行實質性投入，開工后必須不間斷地進行基礎設施、住房建設。在有拆遷的地段進行拆遷、三通一平，即視為啟動。一經啟動，無特殊原因則不應當停工，如稍作啟動即停工無期，不應算作開工。