一、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶存在哪些障礙

產(chǎn)權(quán)，顧名思義，是指房產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)所購(gòu)房屋享有所有權(quán)并同時(shí)對(duì)該房屋所占土地享有使用權(quán)。購(gòu)買(mǎi)房屋與購(gòu)買(mǎi)其他普通商品在取得所有權(quán)方式上的不同之處就在于購(gòu)房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易的一種，其所有權(quán)的取得不以是否交付為準(zhǔn)，而是以是否向房地產(chǎn)交易主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。所以，購(gòu)房者從維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在決定是否購(gòu)買(mǎi)某個(gè)特定房屋時(shí)，不但要考慮能否擁有所購(gòu)房屋的實(shí)際使用、支配權(quán)，更要考查能否獲得所購(gòu)房屋的《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)的《土地使用證》，該房屋產(chǎn)權(quán)上是否存在別的權(quán)利，如抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

實(shí)踐中產(chǎn)權(quán)過(guò)戶存在的障礙主要包括以下幾個(gè)方面：

1、產(chǎn)權(quán)是否明確;

2、產(chǎn)權(quán)是否限制交易;

3、產(chǎn)權(quán)房屋的土地性質(zhì);

4、房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì);

二、如何排除房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶障礙

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要排除商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的法律障礙，應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

(一)了解賣(mài)方是否有產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者要看賣(mài)方有無(wú)所出售房屋的產(chǎn)權(quán)證。是否擁有產(chǎn)權(quán)證是判斷賣(mài)方是否對(duì)所出售房屋擁有所有權(quán)和處分權(quán)的標(biāo)志。

(二)了解賣(mài)方的處分權(quán)上是否存在限制情況，這些限制賣(mài)方處分權(quán)的情況包括：

1、?查封。被司法機(jī)關(guān)采取財(cái)產(chǎn)保全措施進(jìn)行查封的房屋，在查封期間不得轉(zhuǎn)讓;

2、?抵押。被抵押用于債的擔(dān)保的房屋，在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓;

3、?共有。產(chǎn)權(quán)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人的同意不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶以谕葪l件下，其他共有人擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);

4、?出租。被出租的房屋出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人(即出租人)應(yīng)提前三個(gè)月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(三)了解擬購(gòu)房屋所在土地的性質(zhì)

1、出讓土地。購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的商品房所在的土地應(yīng)該是以出讓方式取得的國(guó)有土地，并且賣(mài)方已取得了土地使用證;

2、劃撥土地。若擬購(gòu)房屋所在土地為劃撥土地使用權(quán)，則在該土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應(yīng)的土地出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓;

3、集體土地。集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民之間進(jìn)行。其他城市居民購(gòu)買(mǎi)集體土地上的房屋無(wú)法取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續(xù)后，才能由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房進(jìn)行出售;

4、軍隊(duì)土地。依據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行規(guī)定》、《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)問(wèn)題的通知》、《中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》的通知》，利用軍隊(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售給地方的，無(wú)論數(shù)量多少，都必須經(jīng)過(guò)總后勤部審批。否則就是無(wú)權(quán)處分，而無(wú)權(quán)處分則應(yīng)依《合同法》第51條的規(guī)定按無(wú)效合同處理。

(四)要細(xì)分房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，對(duì)于下列形式產(chǎn)權(quán)的房屋，不但要按上述第二條說(shuō)明的情況分析是否存在限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，還要按照具體的規(guī)章、政策、本地規(guī)定等進(jìn)行進(jìn)一步分析。

1、經(jīng)濟(jì)適用住房;

2、房改房;

3、安居(解困)房;

4、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房;

5、軍產(chǎn)房;

綜合上面的介紹，土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應(yīng)的土地出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓;。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶存在哪些障礙的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的解答。