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寧波
公房使用權的法律性質是什么？
一、公房使用權的法律性質是什么?
所謂的公房使用權，應是指我國城鎮居民以名義上的租賃，實質上的福利分配所取得的對“國家”所有的房屋租賃權。它包括產權屬于房產管理部門直管公房和產權屬于單位所有的自管公房，這種單位福利分房制度是我國計劃經濟體制下福利住房分配特色的體現。
通常公房使用權的承租人，均是企業事業單位或者國家機關工作人員，其所分得的房屋面積大小與其工齡、職務級別、貢獻大小、家庭人口等諸多因素密切相關，由此建立起的職工與單位或者國家房產管理部門之間的房屋承租關系，但住房的所有權仍歸單位所有，職工以支付低租金使用。
公房使用權由于具備使用權人對公房的實際控制權、支配權，所有人的權利被虛化、弱化，使用權沒有期限限制，所有權人行使所有權受到使用權人的限制，以及公房還凝結著職工的勞動價值，基本符合用益物權特征，因此屬于用益物權。
二、哪些情況下公房不能出售?
1、以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;
2、住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;
3、處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;
4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
6、上市出售后形成新的住房困難的;
7、擅自改變房屋使用性質的;
8、法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
綜上所述，在福利分房時代，很多居民拿到了政府分的公房，有的沒有產權而有使用權，對于公房使用權的性質，應該認定是有益物權。使用公房的人對房屋有實際的控制權和支配權，這樣所有人的權利被虛化。公房不能隨意買賣，對于產權共有的，其它產權人同意的情況下才能出售。
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