一、開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證在哪些條件下發(fā)放

第一，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。即開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā);

第二，開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房預(yù)售許可證》。

在簽訂預(yù)售商品房購(gòu)房合同前，應(yīng)注意審查開(kāi)發(fā)商的以上資質(zhì)和“五證”是否齊全，并注意上述證明文件中所載內(nèi)容是否同與開(kāi)發(fā)商陳述一致，尤其是《商品房預(yù)售許可證》。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》而與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同將被認(rèn)定無(wú)效，除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。一旦因開(kāi)發(fā)商隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效，或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，要求開(kāi)放商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以主張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

二、簽訂商品房預(yù)售合同要注意什么

1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理?xiàng)l款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

三、購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

(一)、貨不對(duì)板

1、房屋質(zhì)量：購(gòu)房者簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋尚未成型，由于個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了追逐大利潤(rùn)，使用劣質(zhì)材料或偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患，購(gòu)房者因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛的案例常見(jiàn)。

2、面積縮水：有的開(kāi)發(fā)商為了謀取大商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，有意改變建筑面積，加大公攤面積，并且不明示公攤系數(shù)及計(jì)算方法，以致實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。

3、擅改規(guī)劃：對(duì)小區(qū)內(nèi)部而言，開(kāi)發(fā)商擅自在配套設(shè)施、綠地等方面的隨意改動(dòng)會(huì)對(duì)購(gòu)房者利益造成損害;對(duì)小區(qū)外部而言，周邊交通配套等無(wú)法落實(shí)會(huì)很大程度影響房屋價(jià)值。

(二)、爛尾風(fēng)險(xiǎn)

爛尾樓新聞?lì)l現(xiàn)，大到一線城市的地標(biāo)建筑，小到鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的商品住宅，不管是商業(yè)巨頭掀起的大風(fēng)大浪，還是中小房企的小打小鬧，爛尾項(xiàng)目從來(lái)都不缺乏，初起的繁華終卻以落寞收尾。

期房爛尾購(gòu)房者很難完全規(guī)避，但可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)：1、選擇大品牌開(kāi)發(fā)商，資金實(shí)力相對(duì)雄厚，爛尾風(fēng)險(xiǎn)低;2、選擇有地段的樓盤(pán)，地段是樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的核心因素，環(huán)境是提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力的有效附加值。一個(gè)兼地段與環(huán)境為一體的樓盤(pán)，無(wú)疑是上了雙重保險(xiǎn)，即使是有朝一日再落魄也不會(huì)陷入泥潭，退一萬(wàn)步講，就算遭遇爛尾，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境也會(huì)很快得到新動(dòng)力的支持。??

(三)、定金風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房時(shí)，一定要求開(kāi)發(fā)商提供擬簽署的合同文本及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，直接切入購(gòu)房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見(jiàn)。已經(jīng)簽署了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交付了定金，則一定要在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的時(shí)間內(nèi)，和開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)(如簽署備忘錄、攜證人到場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)錄音等)，以便一旦不能簽署合同時(shí)索回交付的定金。

(四)、延長(zhǎng)交房風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際生活中，由于開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題、工程管理問(wèn)題等原因，有大量的延遲交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費(fèi)者利益受損。

(五)、合同及合同條款無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，法律和合同知識(shí)缺乏，導(dǎo)致對(duì)合同條款中存在的違法問(wèn)題往往無(wú)法察覺(jué)，以致在發(fā)生糾紛時(shí)被法院判定合同無(wú)效;還有就是在沒(méi)搞清條款含義就草率簽字，從而使自己陷入被動(dòng)。

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