購房合同被判無效,要雙倍返還定金嗎

為了更好的呈現，具體以一案例為例。

陳某與衡陽某置業公司于2012年11月19日口頭達成了房屋買賣協議，約定置業公司將一套建筑面積為16.平方米的房屋以44萬元的價格出售給陳某。為了確保房屋買賣合同的訂立與履行，王某當即付給置業公司8萬元定金，并約定以后雙方簽訂書面購房合同。置業公司沒有按照約定簽訂購房合同，陳某遂向法院起訴，要求置業公司雙倍返還定金16萬元。

[分歧]

本案在審理中有兩種意見：第一種意見，原、被告雙方之間只是口頭達成了房屋買賣協議，并沒有簽訂書面合同，不具備法律規定的形式要件，所以該合同是無效的。定金合同是從合同，主合同無效則從合同無效，故應駁回原告的訴訟請求。

第二種意見認為，原、被告之間進行房地產轉讓，依據有關規定，應當簽訂書面合同，并依法辦理相關手續后，才能進行房產交易。但在原告交納定金后，雙方應當按照約定簽訂正式的書面合同。被告拒絕簽訂，即構成締約違約，根據定金罰則，被告應當雙倍返還定金，故原告的訴訟請求應得到支持。

[評析]

本案的焦點是，原告預先交付8萬元定金的性質。

所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律和合同的規定，由一方按照合同標的額的一定比例預先給付對方的金錢。我國《擔保法》第89條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！边@里的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱的“定金罰則”。

注意以下問題：

1、如果合同無效，買方沒有過錯，賣方有過錯，則賣方應返還財產(包括收取的定金)給買方并應當賠償買方因此所受到的損失。

2、定金不能超過主合同標的的20%;

3、給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

4、如果是賣方欺詐等原因導致合同無效，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

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