案情介紹：

2006年5月，村民吳某與機(jī)關(guān)退休干部張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定將吳某名下的一自建房屋作價13萬元出售給張某。協(xié)議簽訂后，張某向吳某支付全部房款，吳某將該房屋及土地使用證交付給張某。因該房用地系集體土地性質(zhì)，故雙方一直未能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。吳某交房后就全家搬遷他處居住，張某一家人居住使用此房至今。2011年3月，吳某打聽到自己賣的房屋面臨拆遷，將獲得高額拆遷補(bǔ)償。于是，吳某以與張某簽訂的房屋買賣合同違反國家土地法律強(qiáng)制性規(guī)定為由，向法院起訴請求確認(rèn)該買賣合同無效，由雙方各自返還房屋和房款。張某應(yīng)訴后認(rèn)可自己與吳某簽訂的房屋買賣合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定屬于無效合同，但認(rèn)為雙方合同簽訂并履行多年，吳某已經(jīng)使用原購房款13萬元在市區(qū)購得一套商品房居住。如果法院在確認(rèn)買賣合同無效后直接按“雙倍返還原則”相互返還房屋和房款的話，自己將明顯不利。而且本案是原告吳某因想謀取更大的拆遷利益而反悔協(xié)議，違背誠實(shí)信用原則，法院不應(yīng)該支持其惡意訴訟請求。

法院判決：

北京市門頭溝人民法院審理后認(rèn)為，原告吳某與被告張某簽訂的房屋買賣合同違反了我國土地管理法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)屬無效合同。雙方應(yīng)按無效合同的“雙倍返還”原則相互返還房屋和房款。同時，考慮到本案當(dāng)事人對確認(rèn)房屋買賣合同無效后各自返還所造成的損失存在爭議，應(yīng)該由主張合同無效的出賣人吳某按過錯比例給予買受人張某賠償。其賠償金額應(yīng)參考目前房屋市場價值進(jìn)行計算，以不使購房人張某的利益受到明顯損失為標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，法院召集本案雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，最終促成雙方達(dá)成了一致意見。

資深房地產(chǎn)專業(yè)律師靳*權(quán)評析：

本案是一起典型的農(nóng)民追討“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的訴訟案件。近年來，隨著城市快速擴(kuò)展，土地增值、拆遷高額獲利等因素的影響，城市周邊一些農(nóng)民投機(jī)做起“小產(chǎn)權(quán)房”買賣生意謀利，甚至出現(xiàn)很多農(nóng)民在出售房屋多年后又不顧輿論一片嘩然而提起追討小產(chǎn)權(quán)房訴訟。如何處理因小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后引起的損失賠償問題，司法實(shí)務(wù)界的做法不盡一致。

靳*權(quán)律師認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中的出賣人主張買賣無效雖有法律依據(jù)，但其行為與我國歷來倡導(dǎo)的傳統(tǒng)道德相悖。試想，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，則人們的道德規(guī)范就岌岌可危了，與我們要建設(shè)的社會主義和諧社會就格格不入了。因此，從這個角度講，從不誠信者不應(yīng)得利益的原則出發(fā)，法院就應(yīng)當(dāng)對農(nóng)民起訴確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的真正目的予以甄別，并根據(jù)交付時間的長短、房屋本身的重置成本、土地的區(qū)位補(bǔ)償?shù)茸鞒鼍C合評價。一方面要充分考慮房屋的翻修、擴(kuò)建帶來的添附價值，另一方面也要考慮土地、房屋升值帶來的拆遷補(bǔ)償預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益，以及購房一方因重新購置房屋將造成的巨大財產(chǎn)損失。尤其要考慮小產(chǎn)權(quán)房所占宅基地地區(qū)區(qū)位價值損失的認(rèn)定。

靳*權(quán)律師認(rèn)為，可考慮根據(jù)房屋交付后的時間長短，由買受人與出賣人進(jìn)行合理分配。因為時間越長，越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全穩(wěn)定，買受人所占的利益比例越大;時間越短，買受人應(yīng)分得的宅基地區(qū)位價值就越少。同時，據(jù)此所確定的出賣人賠償給買受人的損失應(yīng)當(dāng)足以起到法律的指引和教育作用，抑制小產(chǎn)權(quán)房的交易。教育農(nóng)民不會簡單地為謀取巨大經(jīng)濟(jì)利益而肆意要求返還，對出賣房屋的農(nóng)民與購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主提出警示，對社會發(fā)展中帶來的社會道德失范行為進(jìn)行規(guī)制。