二手房交易流程

一、定價位

從家庭收入及銀行貸款兩方面來衡量出自己的付款能力(月供最好不要超過家庭月收入的三分之一)，以此定自己可購買多少價位的房子。

計劃趕不上變化，可能會多出一些意想不到的開支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要預留足夠的中介費、契稅、維修基金等費用。

二、定地段

考察同等價位的不同地段，最好多變換思路，反復比較，再決定最適宜自己居住的地段。(板塊選房、站點街區)

重點考察交通、生活配套、醫療教育配套、居住氛圍和周圍的污染情況等。

三、定戶型

根據自己的家庭結構和需求決定樓層、房型、面積等。

(2)尋找房屋的途徑有哪些?

房產網站，信息量大，但需要考察其真實性

(3)考察房源和房主信息

四、房源信息

通過和房主、中介、物業、住戶的溝通全面了解房源信息，除了觀察社區環境(如何考察社區配套)、房源位置、房屋質量(怎樣檢查房產是否存在質量問題)等，裝修二手房(選擇裝修房需知)還牽涉到裝修、設備和估價的問題。

1、一定要實地看房(選購二手房“十看十不看”)，最好分時段在不同的氣候多看幾次，得到最直觀的感受。另外，如安保、棟距、采光、通風、污染和房屋本身質量上的細節都是考察重點(夏天看房須知)。

2、確定該二手房上市交易資格，避免買到“風險房”

五、房東信息

為了交易安全，了解房主信息(買賣雙方怎樣了解需要的信息)也是很必要的。包括房主的身份證明、資格證明，房屋的產權情況(不容忽視的二手房產權知識)、有無負債等。

六、定金、支付價款

買方在選擇好了合適的房源之后，可以在正式簽約之前支付一定比例的定金以表示購買的意愿。按照規定簽訂房屋買賣合同，按時付款。

(1)支付定金的方法

一般定金約占房款的1%——3%。

定金支付流程：

要求中介公司出示上家委托中介掛牌出售該房源的委托協議。協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限等，還有上家委托中介公司收取定金的說明。

與中介公司簽訂書面的房產認購協議(定金合同)。至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法、簽訂買賣合同的時間等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據，由中介經辦人員簽字并加蓋公章。

1、買方要注意分清訂金和定金(定金與訂金的區別)(什么是意向金?)的區別并索要收據，如上家沒有委托中介而直接收取，也要求出具收條。

2、確認簽訂定金合同時所需證件。

(2)簽訂房屋買賣合同的方法

買賣雙方帶好所需材料簽訂房屋買賣合同。(買二手房，三個合同要簽好)如果需要貸款，則要簽訂貸款合同和保險合同。同時雙方與中介簽訂居間合同，并約定傭金的支付方式、時間等。房屋買賣合同簽訂后要送至房地產交易中心備案。

1、出售房源的委托合同必須在交易中心備案后才可以簽訂正式的房屋買賣合同(如何簽訂二手房買賣合同)。

2、簽約使用的是統一的規范合同，而合同約定要盡量詳細，包括房屋設施情況、付款(包括中介費)時間方式、過戶時間、稅費分擔、物業交割、違約責任等等。

3、核對簽約所需相關證件資料。

4、如果出售房源帶有租約，確認承租人放棄優先承購權。

(3)付款的組合方式

付款方式可以有多種組合，根據實際情況在合同中約定，按合同付款。

1、一次性付款的方式風險較大，一般建議買方保留一定的尾款在交房時確認房屋質量且上家戶口已遷出后支付。

2、買賣雙方根據居間合同約定支付中介費，一般為房款的2%，買賣雙方各承擔一半。

(4)貸款流程

付款方式可以有多種組合，根據實際情況在合同中約定，按合同付款。

產權交易過戶必須在賣方注銷抵押登記事項辦理完、買方貸款審批后才能進行。

(2)二手房稅費詳解

辦理交易過戶需要繳納諸多費用，詳見以下稅費分類詳解。

普通商品房、經濟適用房、售后公房稅費

別墅稅費

境外人士稅費

裝修稅費

1、二手房買賣的稅費相對比較復雜，不同性質類型的二手房需要繳納的稅費都有區別

2、請按規定繳納相關稅費，避免風險(逃避“個稅”帶來的風險)。

七、收房

提醒賣方根據規定時間交房，并按照合同的約定仔細驗收房屋，結清各類費用，辦理業主更名手續，付清剩余款項。

(1)接收房屋

根據買賣合同約定的時間，一般賣方應該在拿到新的產證之后一周內辦理交房。

(2)驗房到底驗什么?

驗房除了按照合同約定查驗房屋質量和附屬設備情況是否完好外，主要是和賣方辦理水電煤、物業管理、維修基金、電話、有線電視等更名過戶手續，結清維修基金、水電煤等公用事業費，可繼續委托中介代為辦理。

驗房時最重要的是結清各類費用(如何處理物業管理費、手續費、裝修押金、維修基金?)，并且確認上家戶口(二手房買賣中戶口該如何處理)已經遷出，以確保不會對再次的交易或日常生活產生影響。

(3)付清余款入住

驗房完成，一切確認完畢，就可以將尾款結清了。

最后不要忘記去物業管理處辦理新業主登記手續，再認識一下新鄰居，就可以開始自己的新生活了。如果您還有什么疑問，可以向律霸網進行在線法律咨詢。