一、房子是否有合法產(chǎn)權(quán)

首先要檢查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，對(duì)于未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，法律上是不得買賣的。對(duì)于房東出具的房產(chǎn)證，不但要查看原件，還要向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。看到房產(chǎn)證原件是整個(gè)交易的前提條件，而在沒(méi)有確認(rèn)其真實(shí)性之前，任何實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)都不應(yīng)該開(kāi)始。當(dāng)然，由于中國(guó)的特殊情況，經(jīng)常發(fā)生房屋入住很長(zhǎng)時(shí)間以后，房產(chǎn)證依然沒(méi)有辦理的現(xiàn)象。這時(shí)，我們至少應(yīng)該看到房屋買賣合同、評(píng)估報(bào)告、各種稅費(fèi)原始發(fā)票等，這些資料也可以從側(cè)面證明一下房屋的權(quán)屬，但是依然不如房產(chǎn)證可靠。通常來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有房產(chǎn)證或者沒(méi)有證據(jù)能夠證明房產(chǎn)證能夠短時(shí)間內(nèi)辦理下來(lái)的，建議謹(jǐn)慎考慮，盡量不要購(gòu)買。

二、對(duì)主體資格進(jìn)行審查

落實(shí)房子有合法產(chǎn)權(quán)后，就要確認(rèn)賣方是否有權(quán)處分該房產(chǎn)，也就是對(duì)其主體資格進(jìn)行審查。確保賣方的主體資格適合也是重要的一個(gè)方面，其重要性不比第一步差。

一般來(lái)說(shuō)，二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人，也就是賣方應(yīng)該就是房產(chǎn)證上寫的房主本人。注意，由于有共有權(quán)人的存在，所以這個(gè)條件是必要條件而不是充分條件。按照規(guī)定，如果房主本人不能親自前往辦理手續(xù)，可以委托其他代理人，但是必須通過(guò)公證機(jī)關(guān)對(duì)委托手續(xù)進(jìn)行公證。如果房子不是自然人所有，而是法人名下的財(cái)產(chǎn)(比如有限責(zé)任公司或者股份有限公司)，那么就應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件，因?yàn)榉慨a(chǎn)屬于公司的固定資產(chǎn)，按照公司法規(guī)定，在處理大額固定資產(chǎn)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)公司股東會(huì)和董事會(huì)通過(guò)。更復(fù)雜一些的情況是房子屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)，那么對(duì)方必須持有政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

另外還有一種常見(jiàn)情況，就是一方在購(gòu)買其他人房屋后沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶，就直接轉(zhuǎn)手。這種情況下，由于不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)行登記主義(以登記為準(zhǔn))，所以同樣存在比較大的隱患，需要做更多的前期工作來(lái)了解和落實(shí)。

三、共有財(cái)產(chǎn)審查

由于一套房屋可以有多個(gè)共有權(quán)人，而房產(chǎn)證上往往只體現(xiàn)一個(gè)人的名字，因此確認(rèn)房屋是否是共同財(cái)產(chǎn)就是非常必要的。否則就可能出現(xiàn)房屋過(guò)戶中，某個(gè)共有人跳出來(lái)阻止你取得房產(chǎn)的事情。比較常見(jiàn)的共有就是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由夫妻雙方共同所有，這時(shí)雖然房產(chǎn)證上可能只有一個(gè)人名字，但是房子依然屬于共有;另一種是繼承，幾個(gè)繼承人共同繼承一套房產(chǎn)，大家約定共有的。此外共有又分成共同共有、按份共有、實(shí)體劃分。通常來(lái)說(shuō)，如果確認(rèn)存在共有人，那么必須由共有人出具同意轉(zhuǎn)讓以及放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。如果你發(fā)現(xiàn)房東是已婚，或者房子發(fā)生過(guò)繼承關(guān)系，這方面就要留心一點(diǎn)了。

四、權(quán)利限制

這個(gè)權(quán)利限制主要就是指司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況，比如房主因?yàn)閭鶆?wù)糾紛訴訟，被對(duì)方通過(guò)法院把房子凍結(jié)或者保全了，那這房子就無(wú)法過(guò)戶，也就不能交易。這里的有關(guān)部門，主要是法院、稅務(wù)機(jī)構(gòu)、財(cái)政機(jī)關(guān)等強(qiáng)力部門。

另外還需要注意房屋是否被銀行設(shè)置抵押權(quán)，以及有無(wú)給其他人提供的擔(dān)保等。

五、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

按照法律規(guī)定，在同等情況下，有兩類人可以優(yōu)先購(gòu)買，一種是二手房共有人，一種是二手承租人。此外，合同法還規(guī)定“買賣不破租賃”，所以各位買房時(shí)候，盡量還是請(qǐng)房主先把房客清退，另外還有書面的承租終止說(shuō)明。

除了這些以外，還有一些情況下，房子是有問(wèn)題的，也盡量謹(jǐn)慎考慮，包括：

1、可能會(huì)被依法收回土地使用權(quán)的;

2、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房子(典型的就是繼承中的析產(chǎn)未解決);

3、列入動(dòng)拆遷范圍的房子(為保證拆遷順利，一般要拆遷的地區(qū)在動(dòng)工前多少月就會(huì)凍結(jié)，不許再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓);

4、某些機(jī)關(guān)和企業(yè)的自建房。按照央產(chǎn)房管理規(guī)定，由于某些機(jī)關(guān)和企業(yè)有保密和安全需要，所以其以前所有的住宅，即使分到個(gè)人所有，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，仍然要征求原單位的意見(jiàn)。

二手房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題決定了二手房交易的安全，如果在這方面出現(xiàn)問(wèn)題，蒙受損失的主要還是購(gòu)房者，因此，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的時(shí)候應(yīng)該注意這些事項(xiàng)，避免產(chǎn)生糾紛或其他麻煩。