一、重慶土地使用權是50年還是70年?

1、重慶市為加大舊城改造力度，以地招商引資，據重慶市主城區組團城市的特點，規劃部門在發出規劃選址意見，明確土地用途時，均確定為綜合用地(含部分商業用地)。據55號令第11條“綜合用地為50年”。

2、從合法性的角度分析，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院第55號令)第十二條以及《中華人民共和國城市房地產管理法》第十三條規定，土地使用權出讓最高年限由國務院規定并按用途確定：即居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科研、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。因此，重慶市規定居住用地使用權年限為50年，與國家規定居住用地最高使用年限為七十年并不矛盾，符合國家上位法的規定。

3、從合理性的角度分析，一是重慶市多數房地產開發以商業與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業、住宅最高出讓年限確定出讓年限，勢必會出現一棟建筑中，商業、住宅出讓終止時間不一致，帶來處置時的困難;二是房屋的使用壽命一般都在五十年，土地使用期屆滿，房屋殘值所剩也不多。加之《物權法》已原則性規定個人住宅建設用地使用權可自動續期。因此，對住宅用地使用權年限按照五十年進行界定，也可有效降低購房者成本，讓利給終端消費者。

二、土地使用權變更程序

1、土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。

2、農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉(鎮)企業和鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。

3、提前收回土地使用權，是指出讓人在土地使用權出讓合同約定出讓年限尚未屆滿收購儲備的情況下，終止土地使用權出讓合同而收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規定，提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，并由有關人民政府土地行政主管部門報經原審批機關批準。

(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設，需要使用土地的，可以將土地使用權收回。

(2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，隨著城市建設的加快，新的城市規劃的實施，需要對舊城區進行大規模的改造，需要重新調整和安排城市各個區域的土地的使用，為配合舊城區改建，國家要調整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。

(4)因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

我國土地使用權一般是70年，但是重慶市就是個另外，當初鄧小平南巡講話發表后，針對重慶市的改造要求，特別提出重慶市綜合用地年限為50年。針對土地使用權的變更流程，相關法律條例也是做了明確規定，如果有需要土體使用權變更應該根據規定流程申請。

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