《物權法》

第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

一、住改非必須遵守法律、法規及管理規約的規定。

所謂必須遵守法律、法規的規定，是指對于住宅性用房改作經營性用房，不能違反相關法律規定對房屋現實狀態及質量標準的要求。例如：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果;

(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

因此，如果企業違反上述法律規定，擅自將住宅房屋改變原有結構，嚴重影響房屋質量安全，是被法律所禁止的，不得作為經營性用房使用。

管理規約與《物業管理條例》中的業主公約具有相同的法律意義，是小區業主全體或業主大會為管理小區針對小區業戶所制訂的一系列管理規定，如果住改非的相關行為被小區管理規約所禁止，其住宅性用房就不得被改為商業性用房。

二、住改非必須征得有利害關系的業主的同意。

所謂有利害關系的業主，根據“《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”的法律規定，可以確定在住宅小區內，如果企業想利用住宅作為企業的營業場所所在地，必須征得本棟建筑物內其他業主同意，尤其是相鄰鄰居的同意，才可以改變住宅房屋的用途。

同時在工商登記過程中，如果企業是利用住宅作為企業登記注冊地的話，工商部門也會要求申請人提供建筑物內其他業主同意的書面憑證，才可以為其登記注冊。

住宅作為營業用房使用中如果做了違法事情面臨訴訟，請來律霸網上找律師幫助你。