業(yè)主最為關心的5大問題是什么

財產(chǎn)安全問題

安保措施不到位，經(jīng)常有小偷入室偷竊，給業(yè)主造成了損失，物業(yè)保安是否有義務保障小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)安全呢?

律師解讀：業(yè)主家被盜，民事賠償?shù)闹黧w應當是盜竊的犯罪嫌疑人，但是，作為物業(yè)管理公司，在與業(yè)主簽署的物業(yè)管理服務合同內(nèi)有相關的約定，而物業(yè)服務企業(yè)未履行該約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，可根據(jù)《物業(yè)管理條例》的第三十五條規(guī)定，應當依法承擔相應的法律責任。該法律責任應由物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務合同提供的安全保障服務方面的缺陷的大小來承擔相應的責任。

房屋質(zhì)量問題

交房后，出現(xiàn)房屋漏水等問題，這樣的問題是否歸物業(yè)負責，出現(xiàn)漏雨情況物業(yè)不給于修復，是否是物業(yè)沒有盡到應盡的職責與義務呢?

律師解讀：首先需要分析房屋漏水等問題，是否是房屋質(zhì)量的問題，如因房屋質(zhì)量問題，可以根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》，在保修期內(nèi)要求保修單位承擔維修責任，如因為業(yè)主自行使用房屋不當而造成的漏水等問題，由業(yè)主自行解決。在保修期滿以后，如果是公共部分的房屋漏水等問題，可由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)開發(fā)商、房產(chǎn)管理部門在業(yè)主繳納的公共維修基金中專項申請資金進行維修。

物業(yè)服務不到位

1、不少業(yè)主會感覺自己所繳納的物業(yè)費跟物業(yè)實際服務不匹配，業(yè)主們會遇到反饋問題時態(tài)度惡劣、公共設施損壞后物業(yè)維修不及時(路燈、單元門、電梯等)、衛(wèi)生不能及時打掃、綠化植被無人打理、消防通道被占用，物業(yè)無作為等等等問題。業(yè)主應該怎樣來維護自身權(quán)益?

律師解讀：根據(jù)最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋，如果是因為物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失的，物業(yè)服務企業(yè)應擔承擔責任。

業(yè)主也可以通過召開業(yè)主大會的方式，更換物業(yè)服務公司。

2、現(xiàn)在很多物業(yè)都會代收水電及暖氣費，當業(yè)主出現(xiàn)繳費不及時等情況時，物業(yè)是否有權(quán)利斷業(yè)主水電?

律師解讀：物業(yè)無權(quán)斷水斷電。

如果是因繳納物業(yè)服務費，物業(yè)管理企業(yè)是無權(quán)斷水斷電的，根據(jù)相關法律規(guī)定，違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

如果是因為未交水費、電費等費用時，供水、供電合同的當事人，是業(yè)主與自來水公司、供電局，供水供電人有義務依約供水供電。如果用水用電人不繳費，供水供電人可以斷水斷電。有權(quán)斷水斷電的一方，只能是供水供電人，而不是物業(yè)公司。物業(yè)公司接受供水供電人委托，向居民收取水電費，但這不意味著物業(yè)方等同于供水供電人，斷水斷電權(quán)，不能隨著“委托收費”而發(fā)生轉(zhuǎn)移。

費用問題

1、物業(yè)費與國家備案不同，業(yè)主是否有權(quán)利拒繳物業(yè)費?

律師解讀：根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

2、哪種情況下可以不交物業(yè)管理費?

律師解讀：如果物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者違法或嚴重違約的情況下，可以不交物業(yè)管理費，但是物業(yè)服務企業(yè)僅僅是履行不當或是一般違約的情況下，以此拒交物業(yè)管理費是無合同和法律依據(jù)的。

停車問題

1、外來車輛隨意進出不登記電話，占用車位無任何防范措施，物業(yè)是否應出面解決?

律師解讀：首先需要看雙方簽訂的物業(yè)服務合同，是否有管理車輛的義務，是否需要封閉性管理，業(yè)主可以根據(jù)管理內(nèi)容要求物業(yè)服務企業(yè)對外來車輛進行管理。對于占用車位的現(xiàn)象，物業(yè)公司只能采取合法的手段去管理，可對亂停車的不文明行為書面提醒或通過宣傳欄進行批評。如果有關人員亂停車妨礙了他人通行或小區(qū)秩序，對其他業(yè)主的利益造成了損害，物業(yè)公司可以制止，也可以要求其依據(jù)實際損失進行賠償。

2、業(yè)主車輛在租售的停車位上被劃時，物業(yè)是否應承擔責任?

律師解讀：一般應根據(jù)過錯酌情賠償，業(yè)主繳納停車位車輛管理費后，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)形成了合同關系，如出現(xiàn)車輛被劃的情況下，首先賠償人應當是劃車之人，對于物業(yè)服務企業(yè)，應在其存在過錯的情況下，根據(jù)其過錯承擔相應的賠償責任。

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