一、農(nóng)村拆遷安置小區(qū)是小產(chǎn)權(quán)房嗎?

農(nóng)村拆遷安置房屬于小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

二、農(nóng)村拆遷安置問題

1、農(nóng)村房屋拆遷沒有直接的法律法規(guī)和規(guī)章可循。

到目前為止，我國沒有對農(nóng)村房屋拆遷的一個專門法律和規(guī)章，僅有國務院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷管理條例》。對于農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)來說，農(nóng)村房屋拆遷主要是集體土地的房屋拆遷。在適用法律上，農(nóng)村房屋拆遷的適用法律是《中華人民共和國土地管理法》，房屋拆遷只作為征地過程中地上附屬物補償?shù)囊粋€部分。

因此，在拆遷主體上，農(nóng)村房屋拆遷的主體是政府(劃拔土地為直接使用土地的政府部門、出讓土地為土地的管理部門);在安置方式上，農(nóng)村房屋拆遷目前采用遷建安置、調(diào)產(chǎn)安置和貨幣補償三種方式;在補償標準上，農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)在于是集體土地，不能進入市場，因而在補償過程中，城市房屋拆遷可以按市場來操作，而農(nóng)村房屋拆遷只能按實補償(評價按重置價結(jié)合成新率進行評價)，另一方面，由于農(nóng)村有許多房屋都是他們老一輩人在此地建筑的房屋，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，因此，當房屋拆遷時，沒有相應和直接的法律和規(guī)章作為后盾，給農(nóng)村房屋拆遷工作增加了難度，也讓農(nóng)民保障自身利益沒有法律武器。

對政府有關單位與開發(fā)商的口頭承諾較易相信，沒有簽定任何安置補償協(xié)議，一旦農(nóng)民的房屋被拆遷后就將農(nóng)民的利益置之度外。

2、補償范圍較窄。

(1)我國房屋拆遷補償基本上限于財產(chǎn)權(quán)補償，而財產(chǎn)權(quán)的補償中也只限于對直接損失的補償，而事實上，被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時，已經(jīng)支付了相應的土地使用費，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費用卻未完全納入補償范圍。

(2)農(nóng)民在拆遷過程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點，使其生活和就業(yè)的成本增加。

(3)許多村民的房屋被拆遷后，由于拆遷導致的一系列不利后果，必然給村民帶來精神上的痛苦和創(chuàng)傷，對此應給予一定的金錢安撫，而現(xiàn)在的補償法律法規(guī)中卻沒有此項規(guī)定。

3、補償安置不到位與不合理。

(1)例如政府要對土地實行征用，要拆遷農(nóng)民房屋,稱安置房屋還沒有建設好，讓農(nóng)民自行安置到外村的地方租房晢住，許諾安置房屋建設好就馬上遷入。但政府有關部門和開發(fā)商讓農(nóng)民遷出后就不兌現(xiàn)諾言了。

另一方面，雖然將農(nóng)民拆遷戶安置好房屋，但是沒有得到有關養(yǎng)老保險與醫(yī)療保障，只是作一次性補償，沒有為農(nóng)民日后的生活提供必須的安排，由于農(nóng)民不能再耕作和搞些農(nóng)村副業(yè)，使農(nóng)民基本生活得不到提高，反而比前更差。

更有甚的是，由于拆遷單位的資金缺乏有效監(jiān)督或因資金不足，使農(nóng)民的補償資金不能及時到位，給農(nóng)民帶來很大的困難，生活來源中斷，連最低生活保障也難以落實。同時農(nóng)民因房屋拆遷帶來許多不便和生活損失，如子女入學問題，生活成本增加(交通，管理費，就醫(yī)等)，都困擾著農(nóng)民被拆遷戶。

(2)脫離“以人為本”的原則。在房屋安置補償過程中，通過對實地調(diào)查和當?shù)赜嘘P部門關于農(nóng)村房屋拆遷的規(guī)范性文件進行了解與分析，可從中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村房屋拆遷補償上，普遍存在著一種過分地看重硬性標準的傾向，實際工作中嚴重脫離“以人為本”的原則，取而代之的是“以硬件為本”。如在住房安置上，根據(jù)農(nóng)民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數(shù)來確定安置房屋的面積，同時結(jié)合原住房面積的大小來折算，如一戶人，有五口人，家中只有3人擁有當?shù)貞艨冢摷彝ゾ幼∶娣e是90平方米，而根據(jù)相關比例折算只能安置到面積50平方米的房屋居住。如果沒有當?shù)卮迕駪艏膭t可能得不到補償。至于對拆遷房屋中弱勢群體(老人，殘疾等)，則只是統(tǒng)一給予安排，領取到政府給予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于為人民服務的宗旨。

4、補償費用和標準偏低。

政府直接規(guī)定拆遷的補償費用和標準，未進行房產(chǎn)評估，不與被拆遷戶進行協(xié)商，或進行協(xié)商沒達成補償協(xié)議的情況下，只向拆遷戶作最后的“通牒”，不容商量。

本身農(nóng)村宅基地上的自建房就只允許在集體經(jīng)濟成員之間置換和轉(zhuǎn)讓，所以政府部門拆遷了農(nóng)村宅基地自建房以后，政府給換置的房產(chǎn)不可能改變產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。所以，只有該小區(qū)都是拆遷農(nóng)村宅基地自建房政府給補償?shù)陌仓梅康脑挘擎?zhèn)戶口的居民就不要購買這種類型的房子了，理論上都不允許對外出租的。

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