案情：

2007年江西省**市**房地產有限公司將自己開發的中都豪江豪園商品房銷售給購房戶，地下室車位銷售給了部分購房戶。中都豪江豪園地下室面積為20478.85㎡，其中13733㎡為人防工程，6745.85㎡民用建筑工程，該地下室沒有列入共用面積進行分攤出售。**公司與業主簽訂的贛州市商品房買賣合同約定：“小區地下車位及權屬歸出賣人所有。”**公司在底下停車位(屬于防空工程)通道另劃出25個車位，以6萬元不等的價格銷售。中都章江豪園業主委員會(以下簡稱業委會)認為**房地產有限公司的行為不僅侵犯了業主的物權，而且嚴重影響了業主的通行，已侵犯了業主的合法權益。為此，業委會提起訴訟，判令被告停止侵權，將地下車位恢復原狀。

裁判：

贛州市章貢區人民法院判決駁回原告業主委員會的訴訟請求，原告不服一審判決，提起上訴。

贛州市中級人民法院認為盡管該人防工程投資列入了開發成本，但根據房屋面積測繪報告，人防工程的面積并沒有作為公共面積在全體業主之間分攤。**公司與全體業主在商品房買賣合同第十七條第五項以格式條款的形式與所有的業主約定了“小區地下車位及權屬歸出賣人所有”。該約定是當事人意思真實表示，屬于合法有效的約定。人防工程地下車庫屬于該條款中的“小區地下車位”范疇。因此，業委會提出由其代表全體業主對地下車庫25個車位進行出租并收取租金彌補無業維修基金的想法沒有法律依據。認定原審判決認定事實基本清楚，處理結果正確，應予維持。

評析：

本案爭議的焦點是人防工程所有權及使用、收益權的歸屬問題。

人民防空工程是指國家為了應對戰爭，增強城市整體和重點目標的防護能力，保護人民的生命和財產的需要，修建的地下防護建筑及其設備設施。包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的平戰兩用的防空地下室。

因為人防工程建設的投資主體多樣，因此導致了其所有權的復雜性，“平戰結合”即戰時提供人員、物資、車輛掩蔽，保護人民生命和財產安全的重要場所，而且平時能作為商場、停車場、儲藏間等使用的方針又導致了人防工程的所有權和使用權的差異性。對于人防工程的產權歸屬，有如下幾個觀點。

1、國家所有說。此種觀點認為，結建人防工程屬于國家所有，因為結建人防工程是免交土地出讓費及大部分相關稅費建成的。1985年財政部、國家人防委員會頒布的《關于平時使用人防工程收費的暫行規定》就指出，人防工程及其設備設施是國家的財產。同時《人民防空法》第二條規定：“人民防空是國防的組成部分。”由此可見，人防具有國防屬性，是國家防御戰略的重要組成部分。《物權法》第五十二條規定：國防資產屬國家所有。結建工程是人防的組成部分，也是國防的組成部分，進一步明確了人防結建工程的國有屬性。

2、開發商所有說。此種觀點認為，在房屋買賣合同中，結建人防工程屬于“附屬公共配套設施”，沒有進行公共面積分攤。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條明確規定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”因此，工程建造者的開發商就應當享有所有權。實踐中，也有不少小區的開發商將結建人防工程出租。

3、業主共有說。此種觀點認為，居住小區的地下人防工程是由全體業主投資建設的，應當為小區業主共有。國家并沒有投入任何資金，也沒有經過國有化征收或征用程序，更沒有給予補償，不可能歸國家所有。如果出現了將人防工程轉用作車庫的情況，應當認定該人防工程屬于全體業主共有。雖然人防工程被暫時作為車庫來使用，它仍然是人防工程，而不應當認定為車庫，也不應當適用法律關于車庫歸屬的規定。

筆者認為人防工程的所有權應歸屬國家，但是對于其使用收益權要視情況而定，應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則綜合認定。本案中小區的地下人防工程是由全體業主投資建設的，則使用、收益權應當由業主共同享有。本案中雙方只是約定車庫歸開發商所有，沒有也不能約定人防工程的歸屬。因此，我認為，本案中仍然應當認定該人防工程的使用、收益權應屬于全體業主共有。