一、拆遷談判中有哪些問題是無法回避的?

1、拆遷已經(jīng)出租的房屋，應(yīng)該怎樣解決補償安置問題?

拆齊納已經(jīng)出租的房屋，除了應(yīng)解決被拆遷人的補償問題以外，還應(yīng)解決出租人的安置問題。為此，拆遷人、被拆遷人及房屋承租人之間應(yīng)訂立拆遷補償安置協(xié)議，對補償安置事宜作出約定。拆遷人應(yīng)支付給房屋承租人補助費、提供周轉(zhuǎn)房或支付臨時安置補助費。

被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實施房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立租賃合同。

2、拆遷補償款應(yīng)歸誰所有?

征地補償款包括土地補償款、安置補助款、青苗補償款、其他土地附著物補償款等。

(1)土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。

(2)安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。

(3)地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。

3、拆遷已設(shè)定抵押的房屋，應(yīng)如何保護抵押人的權(quán)益?

拆遷已設(shè)定抵押的房屋時，應(yīng)注意對抵押人利益的保護。抵押權(quán)人對被拆認所得的拆遷補償金享有優(yōu)先受償權(quán)。為此，抵押權(quán)人可以和被拆遷人協(xié)商，以拆扦補償金提前償還債權(quán)人，或?qū)⒀a償金向公證處提存。抵押權(quán)人也有權(quán)請求法院對補償金采取保全措施。采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補償?shù)模糜谡{(diào)換的房屋應(yīng)作為抵押物。債權(quán)人和被拆遷人可以重新訂立抵押合同，并辦理抵押登記。

4、拆遷非居住房屋，拆遷人應(yīng)該賠償哪些損失?

拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋。貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的安置重建價 相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。

除此之外，還有一些其他補償:

(1)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，適當(dāng)補償。

(4)其他非居住房屋、住房房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

實際上，拆遷談判肯定是有一定的技巧的，工作人員如果一板一眼的就按照政府政策和被拆遷戶進行談判，有的時候是很難打消被拆遷戶的這種抵觸心理的。特別是拆遷農(nóng)村自建房，在拆遷談判當(dāng)中無法回避的問題相對來說就多了，因為很多農(nóng)民沒有法律意識的。

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