一、棚戶區(qū)改造項目中的模擬拆遷什么意思？

首先要搞清楚的一點是，模擬拆遷這路特殊程序現(xiàn)階段只能用于舊城區(qū)改建類征收項目中，而不是什么征收項目都能用。因為它畢竟從客觀上改變了590號令所規(guī)定的程序的先后順序，對被征收人的知情權、參與權和監(jiān)督權產(chǎn)生了實際的影響。不過在現(xiàn)實中，城市房屋拆遷10起有8起都叫“某某舊城改造項目”，致使模擬拆遷給人一種遍地開花的感覺。

《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》規(guī)定，舊城區(qū)改建工程是一項綜合性、系統(tǒng)性工程，按照“優(yōu)化征收程序、簡化審批手續(xù)”的基本思路，堅持“加快手續(xù)辦理、簡化審批要件、下放審批權限、做好政策銜接”的基本原則，在切實保障被征收居民合法權益的基礎上，多措并舉加快推進舊城區(qū)改建工作。這里的“優(yōu)化征收程序”即是模擬拆遷所依據(jù)的原則。

《實施意見》還規(guī)定，舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房區(qū)院落修繕、危舊房改造(不含解危排險等緊急情況)、城中村邊角地環(huán)境整治等項目。也就是說，凡是項目名稱是以上這些的，都可適用模擬拆遷程序。

模擬拆遷的程序規(guī)定：

北京市：

區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產(chǎn)權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協(xié)議。預簽征收補償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預簽征收補償協(xié)議期限不超過6個月。預簽征收補償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定;在預簽征收補償協(xié)議期限內(nèi)未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協(xié)議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預簽征收補償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預簽征收補償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動生效。

區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定后應及時公告，預簽征收補償協(xié)議生效并與正式征收補償協(xié)議具有同等效力。征收評估價格與預簽征收補償協(xié)議評估價格出現(xiàn)差異的，按照“就高不就低”的原則處理。

上海市：

因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)(縣)人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

由此可知，“模擬拆遷”程序的精髓就在于預簽征收補償協(xié)議以及此前的一系列“預備”行為，其中對被征收人補償權益影響最大的是預評估。廣大被征收人需要牢記的一點是：所有的“預”行為，一旦最后簽約比例實現(xiàn)，就會自動轉化為“正式”的行為，再想變動、更改涉及補償安置的結論是十分困難的。據(jù)此，對于預評估環(huán)節(jié)，被征收人一定要按照正式評估的應對方式和態(tài)度加以重視，對于預簽約這一步則更是要像對待正式簽訂補償協(xié)議一樣予以嚴肅、謹慎的考慮。切不可盲目聽信征收方或其他人員不負責任的“宣傳”，認為在征收決定作出前的種種步驟只是“模擬”拆遷，而不是真拆遷。事實上，模擬拆遷這一精心設計出來的程序的最大益處，就在于其便于在被征收人群體中凝聚共識，將有意愿依法維權的被征收人控制在最低的比例，令其無法形成氣候，無法對征收項目的推進產(chǎn)生實質影響。這一程序設計，明顯有利于舊城區(qū)改建項目的實施，但對被征收人合法權益的保障是否也同樣有利，則絕對是需要打上一個大大的問號的事情。

另外需要補充的是，由于預簽約期限僅有6個月，因此征收方勢必會在此期限內(nèi)動用一切手段以最大力度展開政策攻勢和宣傳，大橫幅小喇叭的都會齊上陣，被征收人一定要做足充分的應對準備，不要被“閃電戰(zhàn)”打蒙。在此期間還需要提防常見的早簽約獎勵金等促遷手段，避免犯下因小失大的錯誤。

綜上所述，對于模擬拆遷的行為也就是通過管理部門和被征收人預先簽訂征收補償協(xié)議的行為，但是對于這種行為都會存在一定的風險的，所以目前在模擬拆遷程序當中，只能夠用在舊城區(qū)改造類的項目當中。

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