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寧波
房屋買賣不破租賃原則的適用例外有哪些？
一、房屋買賣不破租賃原則的適用例外有哪些?
適用例外：
1、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”
2、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。
其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。
3、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
二、買賣不破租賃原則的適用范圍是什么?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。
我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區的立法，大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。
在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
不動產在適用買賣不破租賃原則之后，不動產上原有的租賃合同是繼續有效的，買受人與承租人之間不用另外訂立租賃合同，但是租賃合同中的出租方應當從不動產的出賣方變成不動產的買受人，但是買受人不得再租賃合同期限還未屆滿之前收回租賃物。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
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